“您說這地方關了我們到哪裡去買醬油啊？……”
這是一家百貨商場倒閉時， 一位老顧客說的話， 在那買東西買了快20年， 有感情。
位於北京北四環亞運村商圈的北辰購物中心從1月8日起正式關門。
開了27年， 曾經是北京最能賺錢的百貨商場， 現在終於成為歷史。
和眾多被新形態零售淘汰掉的傳統實體商業一道， 見證著屬於老百貨的時代正式結束。
1
倒下的是一座地標
曾是京城第一， 如今徹底倒閉
1990年， 第11屆亞運會在北京舉行， 是中國舉辦的第一次綜合性國際體育大賽， 《亞洲雄風》傳唱全國， 熊貓盼盼走向世界。
也是在那一年， 北辰購物中心亞運村店， 也是北辰首店， 正式開業迎客。
黃金地段
“亞運村”這個帶著濃厚象徵意義的名詞在很長一段時間所代表的意義在北京， 乃至全國來說都是不同的。
這裡有設施齊全的體育場館， 以及從1986年開始為亞運會所準備的各種基礎設施。
建於1988年8月的北京國際會議中心， 是為第十一屆亞運會提供新聞中心服務而籌建， 是國內最具影響力的專業會展場館之一。
匯園公寓式酒店， 亞運會期間的運動員公寓。
北辰五洲大酒店， 也是為迎接第11屆亞運會而建。
還有2002年被拆除、曾被譽為京城北郊“藍寶石”的“康樂宮”， 是當時全國最大的現代化綜合室內休閒娛樂場所， 消費標準1000元起。
還有曾經華北地區最大的新車銷售市場亞運村汽車交易市場， 法拉利在中國賣出去的第一輛就是在亞運村會展中心。
京城最早“富人區”
看看近幾年國內的房價， G20大會讓杭州房價猛漲， 同樣， 亞運會之後， 亞運村一帶的房價也是猛漲， 在1995年前後已飆到11000元/平方米。
那裡的第一批業主， 不是外國人， 就是明星大腕兒， 比如劉歡、毛阿敏。
後來， 周圍出現了豪宅、別墅、大院， 鼎鼎大名的紫玉山莊別墅區裡， 有張國立和張鐵林的房， 挨著北辰高爾夫球場的碧海方舟別墅區， 有陳道明和陳寶國。
可以說，亞運村那一片地界上，高端消費場所比比皆是，北辰購物中心當初的段位可想而知。
單位面積創利京城第一
從正式開門迎客，北辰購物中心當年只用了4年時間就躋身億元營收的商場行列。
北辰集團官網資訊顯示，1997年9月，經過擴建改造後，年最高銷售額達到12億元，利潤6000多萬元，年均投資回報率始終保持在30%左右，創造了轟動行業的“北辰現象”。
企業人均銷售、平米銷售一直處於北京市第一集團之列，曾取得北京市零售商業單位平方米面積創利第一的成績。
2002年，位列中國連鎖百強榜第42位；2003年第62位。
然而，到2004年，北辰購物中心已滑出榜外。
北辰購物中心亞運村店、北辰時代生活廣場店、北辰時代名門百貨店和北辰購物中心北苑店四個商業專案由北京北辰實業集團股份有限公司旗下北辰商業發展分公司經營，北辰實業集團的經營範圍是房地產開發、物業經營與管理。
據商業見地報導，北辰實業2017年半年度報告顯示，北辰商業上半年零售商業物業收入為0.83億，利潤僅為30.34萬元，同比下降18.9%，這已經是北辰商業連續6年半出現營收業績下滑。自2012年開始，北辰商業的營業收入開始縮水，縮水最多的時候達到將近20%，近三年下滑趨勢更為明顯。
2015年到2016年，北辰時代生活廣場店、北辰時代名門百貨店、北辰購物中心北苑店三個項目已相繼關閉。
北辰購物中心不能代表整個百貨業，其關停卻是一個縮影，其所具備的很多特質，是傳統百貨商場和購物中心都具備的，它們面臨的問題也是相同的。
2
4年前，有人放言：
“百貨業5年內消失”
根據《2014年上半年主要零售企業關店統計》顯示，2014年上半年，主要零售企業（不含家居、電器）在國內共計關閉158家門店（2013年全年僅關店35家）。
當時有言論稱：5年內百貨業態將會消失。
2016年到2017年，關店潮更加猛烈。
用8年時間在中國開店15家的瑪莎百貨，2017年底正式宣佈全面退出大中華區，天貓旗艦店也一併關閉；1994年進入中國的百盛，近兩三年已關閉10家以上，在北京最多時有9家門店，如今只剩下一家。
據《聯商網》對重點城市做出的不完全統計，2017年，國內至少有45家百貨店關門歇業，（還不包括全面退華的瑪莎百貨和一些類百貨門店）。
在國外，美國傳統百貨連鎖Sears申請破產，JCpenny關店超百家，梅西百貨關店數十家……涉及關店的門店，基本都為全品類商店。
另據悉，2018年國內將有500多家新的購物中心入市，傳統百貨業大面積倒閉潮無可避免。
相關行業統計分析還指出，在經濟發達區域，城市競爭激烈，百貨類關店數量多，一方面是商業轉型升級速度快，另一方面則是業態存量較大。
更主要的是，消費升級背後的“喜新厭舊”。
3
業態老化，結構單一
“關門是意料之中”
談及北辰購物中心，老顧客最直接感受是：最開始，價格公道，高大上，很多在其它地方買不到的東西在這裡有，後來，東西越來越貴，“關門是意料之中”。
北辰購物中心在大眾點評的最新評論中，不乏惋惜與追憶，向過去的評論翻一翻，會發現，消費者普遍的評價是，“老牌商場”、“多年過去，格局一點沒變”、“高大上”、“價格高”、“品牌少且老”、“主要去超市和美食城”、“超市大，東西全”等等此類。
高檔名牌，美食雲集，大型超市.....先進和前衛，曾是北辰購物中心的優勢“賣點”。
然而，在消費升級加速的大環境下，北辰購物中心所遇到的問題是所有傳統百貨業態普遍存在的，即業態老化，結構單一。
電商專家李成東認為，北辰購物中心的失敗本質還是因為“客流”，當客流減少到一個平衡點以下，商場就要虧本經營。
傳統百貨業態普遍採用的餐飲加購物的結構曾經一度是其核心吸引力之一，或者說，百貨業態的興起和繁榮得益于其給予顧客的購物體驗，從底層購物，逛到頂層可以一邊用餐一邊歇腳。
慢慢地，很多商場加入了自營的超市，或者有超市做鄰居，以期在顧客的購物體驗上更加豐富，同時也是商場與超市之間互相帶動客流量的互利解決方案。
在為顧客提供的服務上，傳統百貨所做其實並不差，以會員制來說，很多百貨商場會在做活動或者上新品的時候為會員打電話或者推送資訊提前告知，北辰購物中心在這一點上做的也非常好。
但時至今日，電商、互聯網的快速發展，以及大型生活綜合體的大量出現，打了傳統百貨業態一個措手不及。
消費升級，升級的不僅僅是消費方式、消費習慣和消費水準，更主要體現在人們對於消費體驗的更高要求。
傳統百貨業態以往在產品品類豐富、消費環境有檔次、顧客服務細心周到方面體現的優勢已經蕩然無存：電商不光平臺多，且產品應有盡有；大型生活綜合體內，吃喝玩樂於一體，在裡邊待上一天也可以；顧客服務，如今人手一部智慧手機，什麼時候有活動，哪家店有特惠，什麼產品熱賣等等，裝個app什麼資訊都能第一時間知道。
另一方面，傳統百貨講求的黃金地段和所謂的人群定位也已經越來越發達的交通條件下不具競爭優勢，很多新型購物中心或者大賣場的選址都已經不拘泥於過去講究的“黃金地段”、“繁華位置”。
如今消費者走出家門去消費，目的已經和過去完全不同了，過去叫購物，叫逛街，無非吃吃東西，買買東西，現在更多的人說出去“玩”，雖然也是吃喝玩樂與消費，但卻不再是單純的撒幣。
4
出路究竟在哪裡？
北辰集團的主要業務方向實際還是地產，相比專營百貨業態的公司而言，在轉型上早已落後。
關掉北辰百貨業務，屬於商業地產轉型。以北辰購物中心北苑店為例，已經在2016年整體租賃給上品折扣，變身為“上品+”，被定義為進軍互聯網城市奧萊的首家旗艦店。
很多百貨商場或許經營狀況早已大不如前，但轉型的步伐早已經踏出。比如在原有購物加餐飲的結構上，與院線合作，引入連鎖影院，以此帶動客流，加入兒童娛樂設施，在一定程度上提升顧客粘度。
傳統百貨的調整轉型一般有5個方向：一是大型自由物業升級百貨購物中心，二是轉型城市奧特萊斯，已不罕見，三是轉租出去，如北辰購物中心北苑店，四是去百貨化，擴容餐飲及生活零售業態，如北京長楹天街百盛，王府井百貨，五就是商轉辦，變成寫字樓。
很多老牌百貨公司在加大購物中心、奧特萊斯和新型自營業態的投入，比如新世界百貨，天虹商場等，餐飲、休閒、購物、娛樂正被聚齊到一起，場景消費、體驗式消費成為傳統百貨自救的出路。
2017年最新的調子是“實體商業復興”，對於亟待轉型跟上市場步伐的傳統百貨來說，既是機會，也意味著更大的挑戰，因為他們本身已經落後時代，更缺少互聯網基因。
留給傳統老百貨的時間大概還有一年，想要繼續混下去，應該好補補課了。
可以說，亞運村那一片地界上，高端消費場所比比皆是，北辰購物中心當初的段位可想而知。
單位面積創利京城第一
從正式開門迎客，北辰購物中心當年只用了4年時間就躋身億元營收的商場行列。
北辰集團官網資訊顯示，1997年9月，經過擴建改造後，年最高銷售額達到12億元，利潤6000多萬元，年均投資回報率始終保持在30%左右，創造了轟動行業的“北辰現象”。
企業人均銷售、平米銷售一直處於北京市第一集團之列，曾取得北京市零售商業單位平方米面積創利第一的成績。
2002年，位列中國連鎖百強榜第42位；2003年第62位。
然而，到2004年，北辰購物中心已滑出榜外。
北辰購物中心亞運村店、北辰時代生活廣場店、北辰時代名門百貨店和北辰購物中心北苑店四個商業專案由北京北辰實業集團股份有限公司旗下北辰商業發展分公司經營，北辰實業集團的經營範圍是房地產開發、物業經營與管理。
據商業見地報導，北辰實業2017年半年度報告顯示，北辰商業上半年零售商業物業收入為0.83億，利潤僅為30.34萬元，同比下降18.9%，這已經是北辰商業連續6年半出現營收業績下滑。自2012年開始，北辰商業的營業收入開始縮水，縮水最多的時候達到將近20%，近三年下滑趨勢更為明顯。
2015年到2016年，北辰時代生活廣場店、北辰時代名門百貨店、北辰購物中心北苑店三個項目已相繼關閉。
北辰購物中心不能代表整個百貨業，其關停卻是一個縮影，其所具備的很多特質，是傳統百貨商場和購物中心都具備的，它們面臨的問題也是相同的。
2
4年前，有人放言：
“百貨業5年內消失”
根據《2014年上半年主要零售企業關店統計》顯示，2014年上半年，主要零售企業（不含家居、電器）在國內共計關閉158家門店（2013年全年僅關店35家）。
當時有言論稱：5年內百貨業態將會消失。
2016年到2017年，關店潮更加猛烈。
用8年時間在中國開店15家的瑪莎百貨，2017年底正式宣佈全面退出大中華區，天貓旗艦店也一併關閉；1994年進入中國的百盛，近兩三年已關閉10家以上，在北京最多時有9家門店，如今只剩下一家。
據《聯商網》對重點城市做出的不完全統計，2017年，國內至少有45家百貨店關門歇業，（還不包括全面退華的瑪莎百貨和一些類百貨門店）。
在國外，美國傳統百貨連鎖Sears申請破產，JCpenny關店超百家，梅西百貨關店數十家……涉及關店的門店，基本都為全品類商店。
另據悉，2018年國內將有500多家新的購物中心入市，傳統百貨業大面積倒閉潮無可避免。
相關行業統計分析還指出，在經濟發達區域，城市競爭激烈，百貨類關店數量多，一方面是商業轉型升級速度快，另一方面則是業態存量較大。
更主要的是，消費升級背後的“喜新厭舊”。
3
業態老化，結構單一
“關門是意料之中”
談及北辰購物中心，老顧客最直接感受是：最開始，價格公道，高大上，很多在其它地方買不到的東西在這裡有，後來，東西越來越貴，“關門是意料之中”。
北辰購物中心在大眾點評的最新評論中，不乏惋惜與追憶，向過去的評論翻一翻，會發現，消費者普遍的評價是，“老牌商場”、“多年過去，格局一點沒變”、“高大上”、“價格高”、“品牌少且老”、“主要去超市和美食城”、“超市大，東西全”等等此類。
高檔名牌，美食雲集，大型超市.....先進和前衛，曾是北辰購物中心的優勢“賣點”。
然而，在消費升級加速的大環境下，北辰購物中心所遇到的問題是所有傳統百貨業態普遍存在的，即業態老化，結構單一。
電商專家李成東認為，北辰購物中心的失敗本質還是因為“客流”，當客流減少到一個平衡點以下，商場就要虧本經營。
傳統百貨業態普遍採用的餐飲加購物的結構曾經一度是其核心吸引力之一，或者說，百貨業態的興起和繁榮得益于其給予顧客的購物體驗，從底層購物，逛到頂層可以一邊用餐一邊歇腳。
慢慢地，很多商場加入了自營的超市，或者有超市做鄰居，以期在顧客的購物體驗上更加豐富，同時也是商場與超市之間互相帶動客流量的互利解決方案。
在為顧客提供的服務上，傳統百貨所做其實並不差，以會員制來說，很多百貨商場會在做活動或者上新品的時候為會員打電話或者推送資訊提前告知，北辰購物中心在這一點上做的也非常好。
但時至今日，電商、互聯網的快速發展，以及大型生活綜合體的大量出現，打了傳統百貨業態一個措手不及。
消費升級，升級的不僅僅是消費方式、消費習慣和消費水準，更主要體現在人們對於消費體驗的更高要求。
傳統百貨業態以往在產品品類豐富、消費環境有檔次、顧客服務細心周到方面體現的優勢已經蕩然無存：電商不光平臺多，且產品應有盡有；大型生活綜合體內，吃喝玩樂於一體，在裡邊待上一天也可以；顧客服務，如今人手一部智慧手機，什麼時候有活動，哪家店有特惠，什麼產品熱賣等等，裝個app什麼資訊都能第一時間知道。
另一方面，傳統百貨講求的黃金地段和所謂的人群定位也已經越來越發達的交通條件下不具競爭優勢，很多新型購物中心或者大賣場的選址都已經不拘泥於過去講究的“黃金地段”、“繁華位置”。
如今消費者走出家門去消費，目的已經和過去完全不同了，過去叫購物，叫逛街，無非吃吃東西，買買東西，現在更多的人說出去“玩”，雖然也是吃喝玩樂與消費，但卻不再是單純的撒幣。
4
出路究竟在哪裡？
北辰集團的主要業務方向實際還是地產，相比專營百貨業態的公司而言，在轉型上早已落後。
關掉北辰百貨業務，屬於商業地產轉型。以北辰購物中心北苑店為例，已經在2016年整體租賃給上品折扣，變身為“上品+”，被定義為進軍互聯網城市奧萊的首家旗艦店。
很多百貨商場或許經營狀況早已大不如前，但轉型的步伐早已經踏出。比如在原有購物加餐飲的結構上，與院線合作，引入連鎖影院，以此帶動客流，加入兒童娛樂設施，在一定程度上提升顧客粘度。
傳統百貨的調整轉型一般有5個方向：一是大型自由物業升級百貨購物中心，二是轉型城市奧特萊斯，已不罕見，三是轉租出去，如北辰購物中心北苑店，四是去百貨化，擴容餐飲及生活零售業態，如北京長楹天街百盛，王府井百貨，五就是商轉辦，變成寫字樓。
很多老牌百貨公司在加大購物中心、奧特萊斯和新型自營業態的投入，比如新世界百貨，天虹商場等，餐飲、休閒、購物、娛樂正被聚齊到一起，場景消費、體驗式消費成為傳統百貨自救的出路。
2017年最新的調子是“實體商業復興”，對於亟待轉型跟上市場步伐的傳統百貨來說，既是機會，也意味著更大的挑戰，因為他們本身已經落後時代，更缺少互聯網基因。
留給傳統老百貨的時間大概還有一年，想要繼續混下去，應該好補補課了。