辦房產證的流程和合理期限

按照法律規定， 蓋好房子， 取得房產證的先後順序是三步：1、樓盤竣工驗收交付使用， 2、開發商取得整個樓盤的產權， 3、分割給業主辦理小產權。 沒有拿到房本的時候整個樓盤屬於開發商（就算房子蓋好已經交房也一樣）。

商品房預售、竣工後， 開發商要做初始登記， 也就是行內人常說的大產權。
開發商的大產權證包括兩部分：會有一個土地證一個房本。 前者是國有土地使用權證， 招拍掛之後就可以辦， 在預售許可證之前， 所以一般來說開發商都是辦好土地證的， 竣工之後才辦房產證， 法律上叫初始登記。
辦理初始登記， 各地規定略有不同， 但是大體上需要提交這些材料：
1、商品房五證
2、主體資格證明（開發商的法人營業執照等）
3、竣工驗收備案表
4、面積實測報告
我是開發商本人（2）， 我有合法手續（1）， 房子我蓋好了（3）， 面積是這樣這樣（4）， 給我辦證吧！基於此， 法律上關於辦房產證的期限規定，

業主和開發商簽的購房合同約定， 都是以交房後多長時間來計算。
法律規定， 拿到了3和4才能交房， 所以交房之後立刻就可以拿3和4去做初始登記， 在北京30個工作日就能辦出來， 上海則是20日內完成審核。
初始登記之後開發商有了大產權， 就可以按照合同約定給業主分割成小產權， 業主就拿到房本。 這個過程長的也就一個月。 以首都北京為例， 辦業主房產證和二手房過戶是一個單位， 經常有開發商的辦證人員跑一次辦幾百個證出來的。 一般都是默認開發商代辦房產證， 實際上只要完成了初始登記， 辦房產證這個事情業主本人也是可以去辦的。
前面說了， 大證二三十天， 小證二三十天。 中間要是不耽誤， 一般從交房（竣工驗收備案表和面積實測報告取得）開始算3個月綽綽有餘了。 隨著我國各地政府行政審批流程的不斷縮短， 這個時間往往是小於等於而不是大於等於。
2、辦不下房產證的法律規定
基於上述背景， 法律規定如下：

第十八條 由於出賣人的原因， 買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的， 除當事人有特殊約定外， 出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的， 自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的， 自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的， 可以按照已付購房款總額， 參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

交房之後90日就是商品房默認的辦證時間， 開發商會簽合同予以延長， 6個月比較常見。
3、辦不下房產證的原因
開發商給業主辦房產證的手續不是很複雜， 當然， 由於我們國家房地產行政管理的複雜性， 各地規定會有差別導致這個週期不是固定的， 一般來說需要3個月到6個月的時間。
超過這個時間辦不下房產證， 會有多種可能性：
1、違規用地問題
2、變更規劃問題
3、面積測繪問題
4、竣工驗收問題
5、資金鏈條斷裂
6、公共維修基金和契稅挪用
7、開發商跑路
其他各種原因， 篇幅有限徐律師就不一一羅列了， 我們的律師團隊遇到過按照經濟適用房立項實際蓋別墅，

十年拿不到房產證的。 我們遇到過規劃面積很大， 分割銷售， 結果無法進行測繪的（不成套）。 我們遇到過送露臺送地下室偷面積， 結果政府認為開發商蓋有違建不給辦證的。 總的來說大部分辦不下房產證， 十有八九都是因為開發商不正規操作， 導致在政府跑辦證手續的過程中被卡住了， 而且卡的很嚴重。 政府不敢輕易給開發商審批。
4、辦不下房產證的嚴重後果
正常來說是交房之後的三個月到半年， 開發商和你在合同裡約定半年是最常見的， 如果約定三年， 這個房子應該有開發商可以預見的房產證難以辦理的情況。 三年基本等於無限期。 一個辦不下房產證的房子， 因為交易存在風險又不能做貸款， 市場價格只能達到正常房子的2/3，甚至更低。以北京某著名別墅為例，2009年的一平米價格是1.5萬，同類型房源的價格早已突破5萬，價格僅同類房屋1/3都鮮有人問津。
除了房價低，由於沒有房產證，通常銷售的時候會約定在“過戶後”支付尾款，所以業主就算強行降價銷售，也只能得到降價之後的首付得不到尾款。
價格貶損如果你一直不賣自住，也不會有太大問題，所以很多遇到類似問題的業主就開始苦等。他們認為只要一直等下去早晚房產證都能下來，下來就沒有問題了，先住著吧。
<img src=http://www.toutiao.com/item/6397520688646717954/"https://pic2.zhimg.com/a5588d149ebfe8d2ca9e58c0ed38090d_b.jpg" data-rawwidth="368" data-rawheight="220" class="content_image" width="368">
但是即便是住沒有房產證的房子也存在很多風險。徐律師在前面說了按照法律規定房產證沒辦下來的時候房產屬於開發商，所以一旦開發商有外債，債主會用房產來抵債，就會有業主住得好好的突然房子被法院查封的情況發生。
開發商自己也會利用法律規定的漏洞，主動用樓盤來抵債，作為融資的工具。像北京有個著名的社區叫果嶺假日十年了還沒交房，開發商用樓盤融資了好幾輪，購房人還在乾等。
違建也是這類項目的風險，有的社區業主不但沒等到房產證，反而等來的是整個項目被夷為平地，不久前我在廊坊出差，市政府門口的業主們拉著橫幅要求見市長，就是這種情況。
5、辦不下房產證對開發商有什麼好處？
民事上，辦不下房產證對開發商來說可以自由的約定違約金，所以開發商通常會約定一個非常低的違約金，比如總房款的千分之一，一次性。一套100萬的房子，千分之一就是1000。業主一看違約金這麼低，就不會輕易起訴去要。但是業主的購房款早在房屋預售階段基本就拿走了，貸款現在很多地方只要施工到正負零就可以放款，所以開發商根本就可以不在乎業主拿不拿得到房產證。
業主拿不到房產證，開發商還可以用樓盤進行融資。法律上有諸多好處，成本又很低。再加上辦不下房產證通常是建立在其他違法收益的基礎上的：比如變更的規劃、違建（也會賣給業主增加利潤）、變更的立項（商改住），不辦房產證只是前述收益的一個附加產物。
6、辦不下房產證如果自救
辦不下房產證自救成功在法律上說是有可能的，要區分不同的階段，難度會不同。
如果社區已經具備了辦理房產證的條件沒有硬傷，業主可以起訴要求過戶，難度很小；如果開發商存在比較嚴重的問題，政府不予審批，就通過行政訴訟迫使政府進行審批，難度中等；如果開發商存在非常嚴重的問題，辦下房產證難度很大，就要考慮及時退房。
因為能辦的下來就是能辦的下來，一個社區都能辦，而反之辦不下來就是辦不下來，所以辦房產證的維權最大難度不是來自法律而是來自組織：
a、難以解決一個業主維權一群業主搭便車的心理
b、業主對辦不下房產證沒有法律風險意識，是所有維權中最不著急的（僅次於爛尾樓）
7、怎麼避免買到辦不下房產證的房子
買大品牌：珍惜自己名節的開發商不會做這種事，比如一些大品牌，所以很少被卡住，辦不下房產證多見於小開發商。
商改住不要買：因為規劃是商業的規劃，特別容易在面積測繪、規劃驗收等問題上發生狀況，像北京現在乾脆就規定商改住就不給辦房產證，但是北京照樣有很多商改住樓盤在賣，徐律師明說了這些都是坑，千萬別買。
手續要齊全：手續不全不能買，房產證辦不下來就是因為手續不全
（重要）沒有竣工驗收備案和面積實測報告，儘量別收房：因為辦房產證前提就是要竣工驗收，如果開發商沒有竣工驗收就先交房，你就要趕緊考慮是不是退房，不要等你住進去幾年了房產證一直下不來你再去維權，這個時候萬一房價大漲，你退房就不划算，導致自己進退兩難。
在收房階段就開始維權，也有利於你提前解決房產證下不來的問題，可能借著這個時候業主們群情激昂，直接就把後面的問題一併都解決了。
總而言之，別買這個房子比較理性。

市場價格只能達到正常房子的2/3，甚至更低。以北京某著名別墅為例，2009年的一平米價格是1.5萬，同類型房源的價格早已突破5萬，價格僅同類房屋1/3都鮮有人問津。
除了房價低，由於沒有房產證，通常銷售的時候會約定在“過戶後”支付尾款，所以業主就算強行降價銷售，也只能得到降價之後的首付得不到尾款。
價格貶損如果你一直不賣自住，也不會有太大問題，所以很多遇到類似問題的業主就開始苦等。他們認為只要一直等下去早晚房產證都能下來，下來就沒有問題了，先住著吧。
<img src=http://www.toutiao.com/item/6397520688646717954/"https://pic2.zhimg.com/a5588d149ebfe8d2ca9e58c0ed38090d_b.jpg" data-rawwidth="368" data-rawheight="220" class="content_image" width="368">
但是即便是住沒有房產證的房子也存在很多風險。徐律師在前面說了按照法律規定房產證沒辦下來的時候房產屬於開發商，所以一旦開發商有外債，債主會用房產來抵債，就會有業主住得好好的突然房子被法院查封的情況發生。
開發商自己也會利用法律規定的漏洞，主動用樓盤來抵債，作為融資的工具。像北京有個著名的社區叫果嶺假日十年了還沒交房，開發商用樓盤融資了好幾輪，購房人還在乾等。
違建也是這類項目的風險，有的社區業主不但沒等到房產證，反而等來的是整個項目被夷為平地，不久前我在廊坊出差，市政府門口的業主們拉著橫幅要求見市長，就是這種情況。
5、辦不下房產證對開發商有什麼好處？
民事上，辦不下房產證對開發商來說可以自由的約定違約金，所以開發商通常會約定一個非常低的違約金，比如總房款的千分之一，一次性。一套100萬的房子，千分之一就是1000。業主一看違約金這麼低，就不會輕易起訴去要。但是業主的購房款早在房屋預售階段基本就拿走了，貸款現在很多地方只要施工到正負零就可以放款，所以開發商根本就可以不在乎業主拿不拿得到房產證。
業主拿不到房產證，開發商還可以用樓盤進行融資。法律上有諸多好處，成本又很低。再加上辦不下房產證通常是建立在其他違法收益的基礎上的：比如變更的規劃、違建（也會賣給業主增加利潤）、變更的立項（商改住），不辦房產證只是前述收益的一個附加產物。
6、辦不下房產證如果自救
辦不下房產證自救成功在法律上說是有可能的，要區分不同的階段，難度會不同。
如果社區已經具備了辦理房產證的條件沒有硬傷，業主可以起訴要求過戶，難度很小；如果開發商存在比較嚴重的問題，政府不予審批，就通過行政訴訟迫使政府進行審批，難度中等；如果開發商存在非常嚴重的問題，辦下房產證難度很大，就要考慮及時退房。
因為能辦的下來就是能辦的下來，一個社區都能辦，而反之辦不下來就是辦不下來，所以辦房產證的維權最大難度不是來自法律而是來自組織：
a、難以解決一個業主維權一群業主搭便車的心理
b、業主對辦不下房產證沒有法律風險意識，是所有維權中最不著急的（僅次於爛尾樓）
7、怎麼避免買到辦不下房產證的房子
買大品牌：珍惜自己名節的開發商不會做這種事，比如一些大品牌，所以很少被卡住，辦不下房產證多見於小開發商。
商改住不要買：因為規劃是商業的規劃，特別容易在面積測繪、規劃驗收等問題上發生狀況，像北京現在乾脆就規定商改住就不給辦房產證，但是北京照樣有很多商改住樓盤在賣，徐律師明說了這些都是坑，千萬別買。
手續要齊全：手續不全不能買，房產證辦不下來就是因為手續不全
（重要）沒有竣工驗收備案和面積實測報告，儘量別收房：因為辦房產證前提就是要竣工驗收，如果開發商沒有竣工驗收就先交房，你就要趕緊考慮是不是退房，不要等你住進去幾年了房產證一直下不來你再去維權，這個時候萬一房價大漲，你退房就不划算，導致自己進退兩難。
在收房階段就開始維權，也有利於你提前解決房產證下不來的問題，可能借著這個時候業主們群情激昂，直接就把後面的問題一併都解決了。
總而言之，別買這個房子比較理性。