穿越的拆遷人和釘子戶：順治先補償後搬遷，宋光宗給違章建築補償

文章導讀：平時提到拆遷話題， 未免有些嚴肅而鄭重。 今天我們帶你穿越到幾百年前的南宋和清朝， 體會一下古代人對拆遷的觀念。 然後再帶你穿越回現代， 以現代國內的法律觀點， 聊聊故事當中蘊含的法律問題。

一、那些奇葩有趣的古代皇帝搬遷拆遷故事

在古代皇帝要大興土木， 讓老百姓移民搬家時， 也不是全都實行強制政策。 也有一些皇帝要首先聽取民眾的意見。 有些時候， 太多老百姓反對， 皇帝就會改變主意。 例如魯文公想擴建王宮， 拆除大臣郈敬子的房子， 給他高額補償費和豪華住宅，

然而郈敬子拒絕了。 魯文公是一點辦法沒有！北宋太宗覺得皇宮小， 想要擴建宮城， 通過下詔書提出建設規劃， 測繪了圖紙。 並叫人去找拆遷戶徵詢意見， 但大部分居民都不願意搬走。 宋太宗只好作罷。 更逗的故事是， 齊景公修王宮時占了平民逢於何父親的墳地， 後來這位平民的母親去世了， 非要把母親葬到王宮與父親合葬。 這位平民也是非常有說服力， 後來真的把母親葬在了王宮裡。

二、順治先補償後搬遷

（一）順治獎勵移民

在順治五年的八月十九日， 皇帝下令：“朕反復思維， 遷移雖勞一時， 然滿漢各安， 不相擾害， 實為永便。 除八旗充投漢人不令遷移外， 凡漢官及商民等， 盡徙南城居住， 其原房或拆去另蓋， 或質賣取價，

各從其便。 朕重念遷移累民， 著戶工二部詳查房屋間數， 每間給銀四兩。 此銀不可發與該管官員人等給散， 令各親自赴戶部衙門， 當堂領取， 務使遷徙之人得蒙實惠。 ”就是說， 順治帝讓搬遷戶搬到南城， 給予每間房屋四兩銀子的補償， 並且規定拆遷戶親自去取錢， 防止有人中飽私囊。

（二）現代法律觀點

1、順治帝給老百姓的補償款屬於臨時安置費、搬遷獎勵、周轉補償費、搬遷相關費用。

為了方便管理， 順治帝出臺了新的城市規劃政策， 使一部分老百姓搬到別處。 房子可以賣給別人， 可以拆掉再蓋新的。 因為沒有要求必須拆掉原有房屋， 這種行為屬於搬遷， 而不是拆遷。 搬遷和拆遷有本質不同， 搬遷也叫騰退， 而拆遷是既騰退房屋，

又要拆除房屋。 對於當時來講， 每間屋子給四兩銀子， 數目也不少了， 該補償款也有獎勵性質。 可以看出， 順治帝給老百姓的補償款屬於臨時安置費、搬遷獎勵、周轉補償費、搬遷相關費用， 而不是房屋拆遷補償費。

2、先補償後拆遷， 不給錢就可以不搬家。

以前都是先騰退房屋， 後簽訂安置補償協議。 有些被拆遷人面臨“拆了舊房， 沒房住”、“拆了房子， 拿不到補償款”的被動局面。 根據最新出臺的法律規定， 今後被拆遷人要先簽訂房屋徵收補償協定， 然後再進行搬遷並騰退房屋。

3、到底要給多少拆遷補償才合理？

根據現有的法律， 拆遷補償包括：房屋補償費和其他固定資產補償、停產停業損失補償、周轉補償費、獎勵性費用、拆搬遷相關費用。

要根據相關法律規定， 和案件的具體情況， 來確定補償款的數額。 在房屋補償方面， 原則上按“拆一還一”進行補償。 補償方式可以採取貨幣補償， 也可以進行房屋產權調換。 如果選擇產權調換， 應以1：1的標準來計算房屋面積， 將自己的房屋與拆遷方提供的房屋進行置換。 同時， 也要考慮到房屋所在地段的地價差異， 例如原房屋在地價很貴的地段， 置換的新房在偏遠郊區， 這就不應該以1:1的標準來補償。 如果有差價， 使新房低於原房的市場價格， 被拆遷人可以要求置換其他地段房屋， 或將差價以貨幣形式補償給被拆遷人。

4、補償要落實到每個拆遷戶， 相關部門工作人員不能私吞拆遷補償款。

為了防止相關部門工作人員在拆遷過程中違法亂紀，

甚至侵吞強佔被拆遷人的補償款。 我國法律對此有明確規定。 根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第三十條規定， 市、縣級人民政府及房屋徵收部門的工作人員在房屋徵收與補償工作中不履行本條例規定的職責， 或者濫用職權、怠忽職守、徇私舞弊的， 由上級人民政府或者本級人民政府責令改正， 通報批評；造成損失的， 依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員， 依法給予處分；構成犯罪的， 依法追究刑事責任。 第三十一條規定， 採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷， 造成損失的， 依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員， 構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

三、違章建築越多，宋光宗給的補償越多，租客也得到補償。

（一）出手大方的南宋皇帝，給了每個租戶一兩萬塊錢補償款。

南宋皇帝宋光宗當政第一年，想在國都杭州的後市街興建皇后家廟。然而在那片土地上蓋滿了房子。這些房子的主人是龍圖閣學士韓彥直大人。韓大人是朝中大臣，吃國家俸祿，理應為皇帝分憂，自家的房子拆就拆吧！可是裡面的諸多租房客不願意了！房客表示：“這個房子我已經住好多年了！憑啥拆我住的房子？我的損失誰來承擔？”事情是這樣的，韓大人蓋這片房子就是為了出租用的，很多人是長期住戶，還在原有的房子上和房子周圍加蓋了“違章建築”。當然，那時也沒有《城鄉規劃法》，私搭亂建也被視為合理的。於是，南宋皇帝給了每個承租人一筆補償款，私搭亂建了違章建築的，還多給了一部分錢。根據《宋會要》記載，在宋光宗的政策下，每個租客都得到了30貫的搬家補償。宋代一貫銅錢相當於現代400元左右，30貫就是12000元左右。加蓋了平房的，一戶補償5000文。如果加蓋樓房的，一戶再補償7000文。也就是說，違章建築蓋的越多，獲得的補償越多。

（二）現代法律觀點

1、違章建築可以隨便拆嗎？

即使認定為違章建築，也不可以隨意拆除，要依據法定程式進行拆除。拆除程式如下：（1）先要作出限期拆除的行政決定。（2）進行催告。（3）作出行政強制執行決定。（4）實施行政強制拆除決定。（5）對社會的不特定多數人，進行公告限期拆除。（6）被拆遷人在法定期限內，既不申請行政覆議，也不進行行政訴訟時，才能進行強制拆除。

2、房屋拆遷時，承租人能獲得什麼補償？

這個涉及到出租人和承租人的“分割之訴”問題。在房屋租賃合同到期之前，房屋面臨拆遷。如果該房屋屬於經營性質的，承租人實際經營了。承租人還可以獲得相應的停產停業補償。如果承租人對房屋進行裝修翻新了，承租人也可獲得相應補償。但是如果承租人在房屋上和房屋周邊私搭亂建，拆除所涉違章建築不能獲得相應補償。

原創作者：北京吳少博律師事務所-楚林

聲明：本文系原創文章，如果轉發請注明出處和作者。

構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

三、違章建築越多，宋光宗給的補償越多，租客也得到補償。

（一）出手大方的南宋皇帝，給了每個租戶一兩萬塊錢補償款。

南宋皇帝宋光宗當政第一年，想在國都杭州的後市街興建皇后家廟。然而在那片土地上蓋滿了房子。這些房子的主人是龍圖閣學士韓彥直大人。韓大人是朝中大臣，吃國家俸祿，理應為皇帝分憂，自家的房子拆就拆吧！可是裡面的諸多租房客不願意了！房客表示：“這個房子我已經住好多年了！憑啥拆我住的房子？我的損失誰來承擔？”事情是這樣的，韓大人蓋這片房子就是為了出租用的，很多人是長期住戶，還在原有的房子上和房子周圍加蓋了“違章建築”。當然，那時也沒有《城鄉規劃法》，私搭亂建也被視為合理的。於是，南宋皇帝給了每個承租人一筆補償款，私搭亂建了違章建築的，還多給了一部分錢。根據《宋會要》記載，在宋光宗的政策下，每個租客都得到了30貫的搬家補償。宋代一貫銅錢相當於現代400元左右，30貫就是12000元左右。加蓋了平房的，一戶補償5000文。如果加蓋樓房的，一戶再補償7000文。也就是說，違章建築蓋的越多，獲得的補償越多。

（二）現代法律觀點

1、違章建築可以隨便拆嗎？

即使認定為違章建築，也不可以隨意拆除，要依據法定程式進行拆除。拆除程式如下：（1）先要作出限期拆除的行政決定。（2）進行催告。（3）作出行政強制執行決定。（4）實施行政強制拆除決定。（5）對社會的不特定多數人，進行公告限期拆除。（6）被拆遷人在法定期限內，既不申請行政覆議，也不進行行政訴訟時，才能進行強制拆除。

2、房屋拆遷時，承租人能獲得什麼補償？

這個涉及到出租人和承租人的“分割之訴”問題。在房屋租賃合同到期之前，房屋面臨拆遷。如果該房屋屬於經營性質的，承租人實際經營了。承租人還可以獲得相應的停產停業補償。如果承租人對房屋進行裝修翻新了，承租人也可獲得相應補償。但是如果承租人在房屋上和房屋周邊私搭亂建，拆除所涉違章建築不能獲得相應補償。

原創作者：北京吳少博律師事務所-楚林

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