繼2017年的中央一號文件首次提出“田園綜合體”概念後， 多方都對此進行瞭解讀。 從其內涵和外延上來看， 田園綜合體並不是一個新詞，
而縱觀農業園區的發展歷程就不難看出， 田園綜合體並非憑空產生， 是在農業現代化、新型城鎮化等發展歷程基礎上， 結合新形勢下農業增效、農民增收和農村生態環境保護的多重客觀需求而提出的， 有其現實背景。 那麼下面這七點疑問應該是你最關心的。
疑問一、哪些地方適合搞田園綜合體?
首先， 要明確田園綜合體的關鍵是什麼。 田園綜合體的政策屬性大於市場屬性， 政策屬性的核心圍繞著“三農”問題。
其次， 從田園綜合體的市場屬性的角度來講， 一切的商業的發展的關鍵， 其實核心要素還是“人”， 以及由人延伸出來的消費鏈條。 從這個思路我們去延伸一下， 什麼地方能夠聚集人呢?我國當前城市化率已達到58.52%， 人口的主體在城市。 田園綜合體所在的鄉村地區， 要想形成人群的聚集， 就必然意味著它要具有吸引城市人群的魅力， 或是通過其它方式將消費鏈條延伸進城市。
這種吸引力， 可以是風景， 可以是良好的居住環境等等，
由此， 我們認為適合發展田園綜合體的地方應具有如下幾種特徵：第一， 具有田園特色吸引力， 能夠提供城市人群渴求的“歸田園居”的生活。 第二， 距離大中型城市比較近的地方， 讓城市客群容易到達。 有些地方雖然有吸引力， 但是距離客源太遠了， 就不能成為一個田園綜合體項目的合理選擇。 第三， 交通便利的地方， 讓城市客群便於到達， 讓優質農產品便於運往城市。
疑問二、對於房企來講， 如何在田園綜合體的風口中找到機會呢?
在房住不炒的宏觀政策背景下， 對於房地產企業來說， 田園綜合體的機會顯然不再是房地產開發的機會。 同時， 不同於城市土地便隨著城市發展土地價值不斷攀升， 田園綜合體的土地價值增值空間將會十分有限。 那麼， 對於房企而言， 潛在機會包括這麼幾個方面：
首先， 鄉村田園的品質生活需求。 我們前面所提到的田園綜合體將會帶來人群的聚集， 人群的聚集也就必然帶來居住、購物、休閒等等功能需求， 這些需求是需要有空間的載體來承載的， 包括特色小鎮、田園社區等等。 這些具有一定品質的空間載體的開發建設， 不同於以往鄉土民居， 三五親朋好友聚在一起， 就把房子蓋了。 從房屋建設的需求上來說，
其次， 田園綜合體的運營， 包括旅遊、商業、文化、服務等等的運營管理， 實際上是存在大量市場機會的， 但是這些機會是不是適合房地產企業， 這個需要深入的去探討， 因為這和傳統房地產企業所擁有的能力並不是完全匹配的， 但也並不意味著傳統的房地產企業不能夠介入， 但需要做好轉型發展的準備。
疑問三、田園綜合體的建設用地指標如何獲得?
首先， 田園綜合體是以農為本的， 主要用地是農業用地， 建設用地占比將會有一定的控制。 田園綜合體中涉及到的建設用地包括國有土地、集體土地兩種所有權類型， 只有需要將將土地征轉為國有建設用地，才涉及到建設用地指標的問題。
其次，田園綜合體的政策初衷是圍繞“三農”問題來設計的，試點方案並未提出土地相關問題的處置方式。以政策初衷來推測，將不會有大規模將集體土地征轉為國有建設用地的可能性;以鼓勵市場主體參與的角度來看，可能會適度放開一部分，在土地指標上會有一些傾斜。
在2017年12月發佈的《國土資源部 國家發展改革委關於深入推進農業供給側結構性改革做好農村產業融合發展用地保障的通知》中提出，“安排一定比例年度土地利用計畫，專項支持農村新產業新業態和產業融合發展。對利用存量建設用地進行農產品加工、農產品冷鏈、物流倉儲、產地批發市場等項目建設或用於小微創業園、休閒農業、鄉村旅遊、農村電商等農村二三產業的市、縣，可給予新增建設用地計畫指標獎勵。” 田園綜合體建設可參考此《通知》的建設用地指標傾斜政策，具體執行還要諮詢與各地方政府的具體方案。
疑問四、田園綜合體的核心要素到底是什麼?
田園綜合體從政策屬性上來說，本質上是中央對於鄉村發展的一個模式的創新和探索，核心目標是要解決農業、農村、農民問題，破解鄉村凋敝的現狀。從這個角度上來說，它是對於發展模式的探索和嘗試，核心要素就一定是圍繞著農村、農業和農民。
那麼三農問題應該怎麼去破解?怎麼去發展?其實國家已經有大量的政策嘗試，包括新農村建設、現代農業、農業水利設施、農業科技等等。田園綜合體與以往的政策的核心差異是政策制定的背景的差異。2017年一號檔開篇即定調，我國農業農村發展已進入新的歷史階段，“農業的主要矛盾由總量不足轉變為結構性矛盾”。並提出“緊緊圍繞市場需求變化，……促進農業農村發展……向追求綠色生態可持續、更加注重滿足質的需求轉變。”
在這個政策背景下，破解三農問題的核心思路集中到了對於新產業、新業態的創新和探索，力爭拓展農業產業鏈的價值。田園綜合體在這個政策框架提出，也是對新產業、新業態以及農業產業鏈價值延伸的承載。
疑問五、2018年一號檔提出，“嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。”是不是田園地產的路完全封死了?
2018年一號檔是在“推進體制機制創新，強化鄉村振興制度性供給”章節的“深化農村土地制度改革”提出了這一表述。我們首先應該看到的是大背景，那就是“體制機制創新”。一號檔提出了，“完善農民閒置宅基地和閒置農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權”。可以看到，“適度放活”是主要方向，而前述的“嚴格禁止”則是在“適度放活”的背景下，防止政策跑偏的輔助條款。
疑問六、如何申報田園綜合體試點?
關於田園綜合體申報的問題，國家層面的政策檔包括：
2017年一號檔，《關於深入推進農業供給側結構性改革加快培育農業農村發展新動能的若干意見》
財政部《關於開展田園綜合體建設試點工作的通知》(財辦〔2017〕29號)
《關於做好2017年田園綜合體試點工作的意見》(財辦農〔2017〕71號)
《國家農業綜合開發辦公室關於開展田園綜合體建設試點工作的補充通知》(國農辦﹝2017﹞18號)
各試點省份則各自制定了具體落地實施政策，例如《安徽省財政廳關於申報2018年度田園綜合體建設試點工作的通知》、《河北省農業綜合開發辦公室田園綜合體建設試點優選工作實施方案》等。總體而言，田園綜合體的申報需要如下步驟：
(1)定位規劃，圍繞有基礎、有優勢、有特色、有規模、有潛力的鄉村和產業，形成總體定位，編制相關規劃;
(2)地方政府初選(縣、市、省)，上報地方財政局農發辦;
(3)省市組織評估、答辯，對入選專案進行公示;
(4)省級田園綜合體向省財政廳農發辦提交申報材料;國家級田園綜合體試點需向財政部農業司(國務院農村綜改辦)、國家農發辦報送田園綜合體試點材料。
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只有需要將將土地征轉為國有建設用地，才涉及到建設用地指標的問題。其次，田園綜合體的政策初衷是圍繞“三農”問題來設計的，試點方案並未提出土地相關問題的處置方式。以政策初衷來推測，將不會有大規模將集體土地征轉為國有建設用地的可能性;以鼓勵市場主體參與的角度來看，可能會適度放開一部分，在土地指標上會有一些傾斜。
在2017年12月發佈的《國土資源部 國家發展改革委關於深入推進農業供給側結構性改革做好農村產業融合發展用地保障的通知》中提出，“安排一定比例年度土地利用計畫，專項支持農村新產業新業態和產業融合發展。對利用存量建設用地進行農產品加工、農產品冷鏈、物流倉儲、產地批發市場等項目建設或用於小微創業園、休閒農業、鄉村旅遊、農村電商等農村二三產業的市、縣，可給予新增建設用地計畫指標獎勵。” 田園綜合體建設可參考此《通知》的建設用地指標傾斜政策，具體執行還要諮詢與各地方政府的具體方案。
疑問四、田園綜合體的核心要素到底是什麼?
田園綜合體從政策屬性上來說，本質上是中央對於鄉村發展的一個模式的創新和探索，核心目標是要解決農業、農村、農民問題，破解鄉村凋敝的現狀。從這個角度上來說，它是對於發展模式的探索和嘗試，核心要素就一定是圍繞著農村、農業和農民。
那麼三農問題應該怎麼去破解?怎麼去發展?其實國家已經有大量的政策嘗試，包括新農村建設、現代農業、農業水利設施、農業科技等等。田園綜合體與以往的政策的核心差異是政策制定的背景的差異。2017年一號檔開篇即定調，我國農業農村發展已進入新的歷史階段，“農業的主要矛盾由總量不足轉變為結構性矛盾”。並提出“緊緊圍繞市場需求變化，……促進農業農村發展……向追求綠色生態可持續、更加注重滿足質的需求轉變。”
在這個政策背景下，破解三農問題的核心思路集中到了對於新產業、新業態的創新和探索，力爭拓展農業產業鏈的價值。田園綜合體在這個政策框架提出，也是對新產業、新業態以及農業產業鏈價值延伸的承載。
疑問五、2018年一號檔提出，“嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。”是不是田園地產的路完全封死了?
2018年一號檔是在“推進體制機制創新，強化鄉村振興制度性供給”章節的“深化農村土地制度改革”提出了這一表述。我們首先應該看到的是大背景，那就是“體制機制創新”。一號檔提出了，“完善農民閒置宅基地和閒置農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權”。可以看到，“適度放活”是主要方向，而前述的“嚴格禁止”則是在“適度放活”的背景下，防止政策跑偏的輔助條款。
疑問六、如何申報田園綜合體試點?
關於田園綜合體申報的問題，國家層面的政策檔包括：
2017年一號檔，《關於深入推進農業供給側結構性改革加快培育農業農村發展新動能的若干意見》
財政部《關於開展田園綜合體建設試點工作的通知》(財辦〔2017〕29號)
《關於做好2017年田園綜合體試點工作的意見》(財辦農〔2017〕71號)
《國家農業綜合開發辦公室關於開展田園綜合體建設試點工作的補充通知》(國農辦﹝2017﹞18號)
各試點省份則各自制定了具體落地實施政策，例如《安徽省財政廳關於申報2018年度田園綜合體建設試點工作的通知》、《河北省農業綜合開發辦公室田園綜合體建設試點優選工作實施方案》等。總體而言，田園綜合體的申報需要如下步驟：
(1)定位規劃，圍繞有基礎、有優勢、有特色、有規模、有潛力的鄉村和產業，形成總體定位，編制相關規劃;
(2)地方政府初選(縣、市、省)，上報地方財政局農發辦;
(3)省市組織評估、答辯，對入選專案進行公示;
(4)省級田園綜合體向省財政廳農發辦提交申報材料;國家級田園綜合體試點需向財政部農業司(國務院農村綜改辦)、國家農發辦報送田園綜合體試點材料。
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