王律師：18638130829
房產證是國家保護房屋所有權的合法憑證。 從法律角度來說， 沒有房產證的房子不允許交易。 因為我國法律規定， 房子的交易必須以過戶為准， 沒有房產證的房子不能辦理過戶手續、不受國家保護。 其次， 沒有房產證的房子不能貸款、公證。 因此， 不建議購買， 沒有房產證的房子存在很大風險。
那麼， 問題來了， 難道沒有房產證的房子就不能交易了嗎？
當然不是！
首先， 無產權證的房子大致有以下幾種情形：
1、開發商沒有辦理房子產權登記就交房了；
2、該房子屬於違章建築的,買賣合同無效；
3、該房子是本身沒有產權的安置房等小產權房。
一、開發商沒有辦理房子產權登記， 應注意區分下列情況分別對待
1、剛交了首付款， 還沒有辦按揭
這種情況就是開發商還沒有到房管局備案， 這種房子是最好處理的。 買賣雙方可以直接到開發商那裡辦理合同轉讓， 就是跟開發商商量好， 由開發商跟買方重新簽訂一份購房合同， 並將賣方的購房合同收回即可。 然後買方再將首付款付給賣方就行了。 後面的事情就跟買新房一樣， 房管局備案就直接寫買方的名字， 銀行按揭也是買方自己去辦理即可， 產權證下來就直接是買方的名字了。
2、正在還房貸， 還沒有交房
交易分兩種情況：
第一種是直接更名。 辦理流程：1.賣方將銀行的貸款還清；2.賣方拿著銀行出具的結清證明後去房管局拿出抵押合同；3.開發商帶著合同和註銷備案登記表去辦理該房屋的註銷手續；4.註銷完成後由買方和開發商簽署新的商品房買賣合同，
第二種是雙方約定等產權證下來再過戶。 這種方式就屬於二手房買賣了， 因此要繳納的稅費比較多（包括：個人所得稅、契稅、營業稅等等）。 但這種方式的優點是能及時過戶， 風險較低；缺點是稅費較高，
二、買賣拆遷安置房等小產權房
拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷， 而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。
對於拆遷安置房的買賣， 一般存在以下相關風險及糾紛：
1. 因未拿到房產證而面臨房屋買賣合同被判決無效的風險
拆遷安置房買賣合同簽訂時， 賣房人尚未拿到房產證及土地使用權證， 買房人為以較低的價格獲得該房產而甘願冒風險。 雙方同意， 待合同簽訂且支付購房款之後， 一旦賣房人拿到房產證， 將無條件配合買房人辦理過戶手續。 在支付購房款之後至賣房人拿到房產證的這段期間， 由於房價的上漲， 賣房人可能會再將該房屋出賣給第三人，
2. 因未約定賣方初次領取房產證費用由誰承擔而扯皮的風險
拆遷安置房買賣合同簽訂時， 雙方對就今後賣方初次領取房產證的相關費用未做明確約定， 致使在今後賣方以需再支付初次領取房產證費用的理由拒絕配合買方辦理房屋過戶手續。 有些買方為了保障能夠順利過戶， 不得不替賣方墊付初次領取房產證的費用。
3. 因房屋買賣確定的房屋位置與售房人實際獲得的房屋位置不一致而被判決合同無效的風險
拆遷安置房買賣合同簽訂時， 雖然雙方已在合同中明確約定了所購房屋的位置， 房屋的購買價格， 以及賣方一旦拿到房產證應該在合理期限內儘快配合買方辦理房屋過戶的手續等約定， 但是因為拆遷安置房相對於商品房， 具有一定的不確定性。 如房屋買賣合同簽訂時， 雙方約定的房屋位置可能在實際領取房產證時發生了變化， 那麼此時賣方可以主張以房產證的房屋位置與合同約定不一致為由， 向法院申請合同無效。 買方對其在合同簽訂時未審核房屋產權資訊的疏漏需要承擔一定的不利後果。
4. 因賣方無理拒絕配合過戶而產生無法過戶的風險
拆遷安置房買賣合同簽訂後， 買方已經按照約定將購房款全部支付給賣方，待賣方拿到房產證之後，賣法考慮到此時房屋的價格已經大幅上漲，此時會找各種藉口拖延配合買方辦理過戶手續。由於辦理房屋過戶手續必須買賣雙方親自到場，如賣方無法到場，買方也無法辦理過戶手續。
5. 因雙方並未簽訂書面拆遷房買賣合同而導致合同並未成立的風險
雙方僅以口頭形式約定拆遷安置房的買賣，並未簽訂書面合同。即使買方已經向賣方支付了全部的購房款，因為雙方並未就特定房屋的買賣訂立書面合同，那麼買方很難通過法律途徑要求賣方將房屋過戶給他。法院會以雙方並未簽訂合同為理由，判決駁回買方的訴訟請求，僅僅判決要求賣方將當初收取買方的購房款返還給買方。
6. 因售房人並無出售房屋資格而導致買賣合同被判決無效的風險
拆遷安置房買賣合同已經簽訂，買方已經根據約定將購房款全部支付給賣方，賣方也答應今後會配合買方辦理房屋過戶手續，但是由於賣方並非是所售房屋的唯一合法所有權人，該房屋的其他合法所有權人會以簽訂房屋買賣合同時未經其同意而向法院主張合同無效或者解除合同。
筆者以上所羅列的爭議及糾紛並不能完全概括拆遷安置房買賣過程中的所有糾紛，但是至少有一點可以確認的是，買方購買拆遷安置房存在一定的風險。
為此，為了規避此類風險，筆者通過參考相關判例歸納出以下措施，供大家予以參考
1. 一定要簽訂書面合同
對於拆遷安置房的買賣，雙方務必簽訂書面的買賣合同。最好的辦法是在賣方所在的村委會相關工作人員的見證下簽訂合同。
2. 一定要確保所購房屋的真實性，屬於清潔所有權
在簽訂合同之前，買方需要對賣方所售房屋的情況進行核查，核查賣方是否對該房屋擁有所有權，該房屋上是否設有抵押、保證等擔保物權，賣方是否已經將房屋出租給其他人等等。同時，買方可以要求在買賣合同訂立，賣方必須對其所售房屋的真實性及乾淨權利予以保證;如有違反，賣方必須承擔買方全部損失，包括但不限於今後因房屋買賣合同被撤銷，買方因購買同類房屋所遭受的差價損失以及房屋裝修損失等。
3. 在合同中明確辦理初次房產證及房屋過戶等相關階段的費用承擔
為保障將來房屋能夠順利過戶以及明確過戶的費用承擔問題，買方可以要求在合同中訂立該類的條款，如：賣方必須協助買方辦理房產過戶手續，辦理產權過戶手續的費用由買方承擔。如果賣方有能力在第一次辦產權證時，直接辦到買方名下，費用由買方承擔;如果賣方無能力直接辦買方的產權證，必須辦理賣方的產權證後，再辦理過戶手續，辦理賣方產權證的費用由賣方承擔，辦理過戶手續費用由買方承擔。
4. 通過約定違約金或預先留置部分購房款以確保將來合同能順利履行
對於賣方拒絕協助買方辦理房屋過戶手續問題，買方可以事先約定，對於購房款，買方可以預留一定的比例，待賣方協助其辦理完過戶手續之後再予以支付，建議所預留的部分可以為所購房屋售價的5%-10%。
5. 要求售房人近親屬作為見證人在合同上簽字確認
為確保簽訂拆遷安置房的賣方具有買賣房屋的唯一資格，條件許可的話，買方可以要求包括賣方在內的近親屬在買賣合同見證人一欄予以簽字確認，表示對該房屋的買賣予以知曉並同意。
以上提供的指導建議並不足以規避拆遷安置房買賣的風險，各位可以結合現實生活中所遇到的問題總結出更好的辦法予以規避，爭取通過簽約前的調查、簽約時的冷靜仔細具體的約定、簽約後的積極維權等方式，維護自己的合法權益。一旦無法通過協商方式解決的糾紛，就需要考慮是否通過法律途徑尋求保護。對於房產這類的典型不動產，唯有在不動產登記部門進行登記確認的，才是在法律上真正屬於自己的財產。
買方已經按照約定將購房款全部支付給賣方，待賣方拿到房產證之後，賣法考慮到此時房屋的價格已經大幅上漲，此時會找各種藉口拖延配合買方辦理過戶手續。由於辦理房屋過戶手續必須買賣雙方親自到場，如賣方無法到場，買方也無法辦理過戶手續。5. 因雙方並未簽訂書面拆遷房買賣合同而導致合同並未成立的風險
雙方僅以口頭形式約定拆遷安置房的買賣，並未簽訂書面合同。即使買方已經向賣方支付了全部的購房款，因為雙方並未就特定房屋的買賣訂立書面合同，那麼買方很難通過法律途徑要求賣方將房屋過戶給他。法院會以雙方並未簽訂合同為理由，判決駁回買方的訴訟請求，僅僅判決要求賣方將當初收取買方的購房款返還給買方。
6. 因售房人並無出售房屋資格而導致買賣合同被判決無效的風險
拆遷安置房買賣合同已經簽訂，買方已經根據約定將購房款全部支付給賣方，賣方也答應今後會配合買方辦理房屋過戶手續，但是由於賣方並非是所售房屋的唯一合法所有權人，該房屋的其他合法所有權人會以簽訂房屋買賣合同時未經其同意而向法院主張合同無效或者解除合同。
筆者以上所羅列的爭議及糾紛並不能完全概括拆遷安置房買賣過程中的所有糾紛，但是至少有一點可以確認的是，買方購買拆遷安置房存在一定的風險。
為此，為了規避此類風險，筆者通過參考相關判例歸納出以下措施，供大家予以參考
1. 一定要簽訂書面合同
對於拆遷安置房的買賣，雙方務必簽訂書面的買賣合同。最好的辦法是在賣方所在的村委會相關工作人員的見證下簽訂合同。
2. 一定要確保所購房屋的真實性，屬於清潔所有權
在簽訂合同之前，買方需要對賣方所售房屋的情況進行核查，核查賣方是否對該房屋擁有所有權，該房屋上是否設有抵押、保證等擔保物權，賣方是否已經將房屋出租給其他人等等。同時，買方可以要求在買賣合同訂立，賣方必須對其所售房屋的真實性及乾淨權利予以保證;如有違反，賣方必須承擔買方全部損失，包括但不限於今後因房屋買賣合同被撤銷，買方因購買同類房屋所遭受的差價損失以及房屋裝修損失等。
3. 在合同中明確辦理初次房產證及房屋過戶等相關階段的費用承擔
為保障將來房屋能夠順利過戶以及明確過戶的費用承擔問題，買方可以要求在合同中訂立該類的條款，如：賣方必須協助買方辦理房產過戶手續，辦理產權過戶手續的費用由買方承擔。如果賣方有能力在第一次辦產權證時，直接辦到買方名下，費用由買方承擔;如果賣方無能力直接辦買方的產權證，必須辦理賣方的產權證後，再辦理過戶手續，辦理賣方產權證的費用由賣方承擔，辦理過戶手續費用由買方承擔。
4. 通過約定違約金或預先留置部分購房款以確保將來合同能順利履行
對於賣方拒絕協助買方辦理房屋過戶手續問題，買方可以事先約定，對於購房款，買方可以預留一定的比例，待賣方協助其辦理完過戶手續之後再予以支付，建議所預留的部分可以為所購房屋售價的5%-10%。
5. 要求售房人近親屬作為見證人在合同上簽字確認
為確保簽訂拆遷安置房的賣方具有買賣房屋的唯一資格，條件許可的話，買方可以要求包括賣方在內的近親屬在買賣合同見證人一欄予以簽字確認，表示對該房屋的買賣予以知曉並同意。
以上提供的指導建議並不足以規避拆遷安置房買賣的風險，各位可以結合現實生活中所遇到的問題總結出更好的辦法予以規避，爭取通過簽約前的調查、簽約時的冷靜仔細具體的約定、簽約後的積極維權等方式，維護自己的合法權益。一旦無法通過協商方式解決的糾紛，就需要考慮是否通過法律途徑尋求保護。對於房產這類的典型不動產，唯有在不動產登記部門進行登記確認的，才是在法律上真正屬於自己的財產。