“我們現在開會不是在研究賣房， 因為不是我們想賣就能賣得出， 公司在佈局新的出路。 ”廣州某房企負責人如是說。 據悉， 隨著調控深入， 不少房企開始加快尋求多元化佈局的發展方向， 例如開發科技小鎮、長租公寓、養老地產等。 業內人士認為， 在目前房地產市場的局勢下， 房企對新的盈利方式的探索是一種發展趨勢。 而目前標杆房企所試水的領域， 都具有一定前瞻性， 但機遇與風險共存， 是否能夠取得最終的轉型成功， 仍需時間檢驗。
出路一：科技小鎮
“人們在這裡工作、生活， 散步， 可以喝咖啡， 有優質店鋪，
現象
房企開發特色小鎮大展拳腳
近期， 隨著拿地自持以及樓市調控影響的深入， 眾多房企紛紛佈局新領域——科技小鎮。 碧桂園方面表示， 未來5年內， 碧桂園將投入不少於1000億元建設科技小鎮專案， 目前碧桂園已在惠州、東莞和北京周邊落子5個科技小鎮專案。 而日前， 碧桂園在廣東省首 個動工的科技小鎮示範專案碧桂園創新小鎮盛大揭幕。
日前， 綠地控股董事長張玉良也表示， 2017年綠地加快培育和形成新格局、新動能、新優勢， 重點投 資啟動特色小鎮大盤專案。 張玉良說， 綠地將選擇有大城市購買力溢出效應、有產業導入支撐的一二線重點城市遠郊及周邊， 計畫重點圍繞智慧健康城、文化旅遊城兩個題材， 形成開發模型和產品系列。 目前已在寧波、上海、山東等地遠郊及周邊儲備10~15個特色小鎮大盤項目。 陽光城方面， 目前已在北京周邊、福建等區域， 發展啟動10個以上影視小鎮專案。 希望打造集影視娛樂、藝術創作、文化旅遊、商業休閒、生活居住於一體的國家級示範小鎮。
此外， 時代地產近日也宣佈， 未來5年內將投 資30個“未來小鎮”項目， 總投 資金額約9000億元。 富力方面近日也於清遠做了考察， 欲在清遠投 資建設科技特色小鎮。
分析
利：房企拿地容易， 有利潤增長點
業內人士表示， 今年房企的日子肯定“不好過”， 年初信誓旦旦宣佈的今年業績目標仍然在耳畔迴響， 手頭的在售專案銷售速度已然減慢， 未開發的地塊也需要大量資金去盤活。 一道道無形的壓力， 讓房企只能不停地拓展新管道。 而特色小鎮不僅有政策支持， 更能讓房企以“迂回”的方式拿到大面積土地， 也能獲得當地政府的大力支持。 有房企認為， 科技小鎮雖然所處地塊並非一線城市的中心地塊，
2016年7月， 住建部、國家發改委、財政部聯合發佈《關於開展特色小鎮培育工作的通知》， 計畫到2020年， 培育1000個左右特色小鎮， 引領、帶動全國小城鎮建設。 同年10月， 住建部公佈首批127個中國特色小鎮名單， 覆蓋全國31個省份。 隨後， 2017年年初， 支持中小城市和特色小城鎮發展首次被寫入政府工作報告。
城市化進程伴隨著房地產開發推動了中國經濟的快速發展。 方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為， 大城市土地資源日漸稀缺， 緊缺的供給量已不能滿足房企的開發欲望和生存發展， 而特色小鎮將成為新型城鎮化的特色擔當和發展新空間。 核心城市周邊小城市或郊區的小鎮開發正成為房企戰略轉移的新據點。
據悉， 特色小鎮的開發， 並非開發商包攬全域， 而是“分割肥肉”。 軟通動力副總裁余偉傑表示， 將與碧桂園共同推動產城融合發展， 將以惠州當地支柱產業， 特別是大資料產業作為切入點， 搭建和運營包括大資料產業園等眾多模組的綜合服務平臺。 碧桂園負責人也透露， 首期雙方共同投入的資金超過1000億元。
“特色小鎮將成為未來綠地業績的爆點。 ”張玉良豪不掩飾地說。 有地產界人士告訴記者， 科技小鎮屬於產業地產最熱的一塊，不僅包括新科技、教育、金融、辦公等，還有部分住宅和公寓。引進了人才做大了市場，就不怕住宅沒有銷路。而金融、大資料等新型行業也將給房企帶來新的融資管道和拓展市場。
弊：投入大，回收週期長，有空置風險
儘管特色小鎮如同雨後春筍，成為房企時下最潮的開發運營模式之一，但有業內人士提出擔憂，小鎮發展的核心不在於開發，而在於產業運營。很多開發商缺乏產業內容與運營能力，如果不轉變製造業的開發模式，只能把小鎮變成新一輪的房地產開發。
一位從事多年產業地產開發的房企負責人認為，特色小鎮受一些房企的追捧，主要是因為以特色小鎮名義向政府拿地成本相對較低，但這和特色小鎮建設的初衷是相背離的，特色小鎮建設一旦以房地產開發為主，就會拉高土地成本，特色產業發展將難以為繼。該人士建議，在特色小鎮培育和建設過程中，政府既要鼓勵和支援企業參與，也要在宏觀層面上做好合理指導與規劃監督。
不僅如此，小鎮開發面積大、時間長，對於房企的資金鏈要求不低。前期資金投入量巨大，且回收週期長。“在這麼長的週期內，政策是否存在變化的可能，很難說。”鄧浩志向記者表示，若干年後難免會出現空鎮這樣的現象，小鎮項目或面臨大量的庫存和洗牌。
相關機構報告認為，小鎮地產必定是一個基於買方市場下打造出來的綜合性產品，必定是在居住舒適度上直接超越了現有都市住宅的休養性產品；也必定是開發商放下架子，安靜思考如何填補城市居民精神荒蕪的精神性產品。這種小鎮更像是需要花費時間、通過手工精心打造的微縮型城市，而非像工廠裡通過標準化流程快速複製的城市零部件。
出路二：出租公寓做“房東”
日前，萬科旗下長租公寓品牌“泊寓”入杭，再下一城。隨著樓市進入“白銀時代”，萬科、碧桂園、世聯行、綠城服務、龍湖地產、招商蛇口等上市房企，紛紛謀求新業務轉型。長租公寓的“跑道”上，除了原本房屋仲介、互聯網起家的品牌公寓外，陸續出現上市房企的身影。
現象
房企爭奪公寓租賃市場
近日，萬科、龍湖皆攜長租公寓品牌進軍杭州市場。資料顯示，截至2016年底，萬科長租公寓品牌“泊寓”已經在全國實現18個城市的佈局。在萬科定位於城市配套服務商打造的“熱帶雨林”全生態體系中，長租公寓佔據重要一環。王石在今年出席中城聯盟論壇發表演講時談到萬科接下來要進行存量物業的運營，萬科早年涉足產業地產，也積累了存量物業運營的經驗。
大房企的腳步總是驚人的一致。日前碧桂園也宣佈，碧桂園上海區域已成立長租公寓管理部和產城發展部，並計畫在滬拓展業務。此前，碧桂園集團總裁莫斌曾表示，碧桂園要深耕上海市場，在上海投入加碼，不僅繼續推進住宅開發業務，還要成立長租公寓和產城發展部、商業管理部等，在房地產行業的多個領域發力，深拓碧桂園在滬發展的業務深度和廣度。
此外，龍湖已經將業務創新上升到集團戰略發展層面，成立“冠寓”運營公司，年內最低開出3000間房間，目前首 個落地的“冠寓”位於松江龍湖新壹城。
據悉，目前房企介入長租公寓市場有四種模式：自持轉做公寓、從乙方租賃物業、買地自建和通過與政府旗下的人才公寓、廉租公寓等運營合作。業內人士認為，房地產交易進入低潮期，房企變“房東”，“賣房”變“租房”將成為自然推進的市場現象，一方面消化手中的房源，另一方面尋求賣房以外的業務增長點，長期而言將是眾多房企的轉型選擇。
分析
利：房企自持物業是“下一盤很大的棋”
長租公寓是近年來房產市場興起的新行業。相比傳統房屋租賃，長租公寓一般針對年輕群體，因此也被稱為“青年公寓”。經營者將閒置的房源購買或租賃過來，進行統一裝修、改造，並針對年輕人的社交需求，提供各類個性化服務。
鏈家研究院描繪了一片租賃藍海：國內房屋租賃市場規模1.1萬億，預計到2025年將增長到2.9萬億。這或許是房企爭相進入這個市場的主要原因。
另外，隨著土地市場限制逐步增多，在要求自持部分比例越來越高的“苛刻要求”下，房企也在轉變自身的行業角色。4月28日，競價方式調整後的廣州迎來首次土地出讓，出讓地塊為6宗，其中2宗為住宅地塊，4宗為商業用地。萬科拿下白雲和黃埔長嶺居2宗住宅地塊，自持面積均超50%，4宗商業地塊均底價成交。6宗地總價達55.7億元。廣州萬科助力總經理喻敏峰認為，房地產將朝著運營的方向發展，先進的經濟體自持的專案越來越多。如果廣州市場土地出讓繼續大量出現競自持的情況，萬科肯定會繼續參與競拍。萬科在北京也有了100%自持項目的先例，如何提供高效的產品運營是接下來萬科需要面對的。
有業內人士表示，萬科從發展商轉變做運營商，其實在“下一盤很大的棋”。在同策諮詢研究中心總監張宏偉看來，持有型物業可以做抵(di)押套現，本身就可以盤活解決企業投 資壓力，尤其在一線城市，土地增值本身也是一筆收益。他認為，對持有型物業的運營可能會是新的突破口，無論是做長租公寓還是聯合辦公，都是一些可以探索的方向。
相關機構總監嚴躍進認為，從短期看，長租公寓需要有很多資金做支撐。他建議，後續盈利方面，租金提高是一方面，另一方面也可以針對租客提供各類衍生服務等，這都是盈利的相關著眼點。類似盈利點與品牌進行結合，可以吸引一些低成本的供應商進入。
弊：單一盈利模式並不能長遠發展
房企做長租公寓，無疑要和傳統仲介分一杯羹，而慣用開發和銷售手法的開發商，對於運作租賃市場並非熟門熟路，不僅回收週期長，投 資金額高，也會因租賃市場的不確定性而影響租金收益。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉曾提出，小規模、打概念的長租公寓肯定不賺錢；而沒有足夠的資金支持，長租公寓市場的“小魚”在一年之內或會慢慢消亡。
據悉，將“紅璞公寓”作為長租公寓金字招牌的世聯行，去年年報顯示，包含長租公寓在內的資產管理服務營收約8億元，其中長租公寓營收僅0.43億元。欣慰的是，相比於2015年長租公寓491.3萬元的收入，2016年同比增768.59%。 不過，世聯行董事長陳勁松曾在業績發佈會上表示：“世聯行做長租公寓的目標是100萬間，這是一個長期的投入過程，並不著急盈利”。
“按照推算，第一年運營一間公寓的稅前利潤率會虧損30%~40%左右，第二年出租率會穩定在90%左右，從第三年開始，將逐步實現盈利，單個十年以上公寓專案的平均稅前利潤率可以接近15%。”世聯行在年報中表示。
記者注意到，龍湖相關人士針對長租市場曾指出，長租公寓新業務開展前期需要資金沉澱，但目前還沒有融資需求，租賃80%~90%以上的出租率，就有望回收部分資金。而要達到這一出租率並非易事。有業內人士向記者透露，廣州一些長租公寓主要是針對企業員工，就是和企業簽訂半年至一年的合同，一旦合同期滿，所有的公寓都面臨“臨租”的窘狀。“而租賃市場是有旺淡季之分，從目前廣州長租公寓的出租情況看，整體的出租率在60~70%左右就已經很不錯了”。
不過，克而瑞研究中心高級研究員朱一鳴指出，國內長租公寓尚處於初期階段，租金減去拿房成本，這種盈利賺不了多少錢，單一盈利模式並不長遠。
出路三：養老地產
現象 多家房企開拓養老地產專案
中國社科院預測，到2030年，中國養老產業市場可達13萬億元。面臨轉型困惑的中國房地產企業從中嗅到商機，萬科、綠城、金地、保利地產、遠洋地產等紮堆開發養老地產。
據悉，萬科從2010年就開始佈局養老地產，在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等一線城市和核心二線城市開業超過30個養老項目。而保利近幾年也在以“全鏈條”介入養老產業，並提出了三位一體的“中國式”養老模式。更早涉足養老地產的遠洋地產，則提出要打造閉環式養老地產服務生態的目標。
分析
利：人口老齡化帶來巨大發展空間
有業內人士分析，在人口老齡化的社會環境下，養老產業具有巨大的市場潛力，因此，養老地產被很多房企選作突圍轉型的主要方向。隨著更多房企的陸續進入，未來養老地產的熱度或將不斷提升。
2015年末，我國60周歲及以上老人有2.22億，占到總人口的16.1%，而到21世紀50年代，我國老年人數量將超過4億人，平均每3個人中就有1個老年人。這是日前中國社會科學院指導發佈的《中國養老產業發展白皮書》中提到的資料。
有業內人士認為，養老地產的核心是“養老”，而專業的適老化改造是“養老”的關鍵，但目前專業、專注適老化改造的企業依舊很少，適老化改造處於市場空白。
目前，“房租+護理費+餐飲費”是養老機構的主要收益。在萬科隨園嘉樹，如果是短租，5年租金在28萬~30萬元左右，加上每月的服務管理費和餐飲費用，月消費大約在1萬元左右。如果是長租15年（65歲才可入住，超過15年後免租金），租金在75萬~100萬元左右。據悉，一些保險機構推出的養老居住，月花費也是過萬元。
弊：配套缺失 盈利模式不成熟
業內人士認為，養老地產對醫療等配套設施要求高，比起賣房子，前期投 資成本大，但受益卻不會立刻體現。所以養老地產多是大房企在嘗試，而且項目集中在消費水準較高的城市，產品也多針對高收入人群。
同策機構研究總監張宏偉指出，養老項目用地、融資管道、配套政策等解決方案缺失，盈利模式不成熟，正制約著房企在養老地產領域的發展。
普華永道房地產國際專家高思品也認為，很多開發商盈利艱難主要跟3個方面因素有關：一是目前企業投 資養老地產專案的時間還不長，還處於探索階段；二是消費者的接受度還不夠高，很多消費者寧願花更多的錢買房也不願花錢買養老社區的服務；三是土地價格高昂，投 資成本高。
科技小鎮屬於產業地產最熱的一塊，不僅包括新科技、教育、金融、辦公等，還有部分住宅和公寓。引進了人才做大了市場，就不怕住宅沒有銷路。而金融、大資料等新型行業也將給房企帶來新的融資管道和拓展市場。弊：投入大，回收週期長，有空置風險
儘管特色小鎮如同雨後春筍，成為房企時下最潮的開發運營模式之一，但有業內人士提出擔憂，小鎮發展的核心不在於開發，而在於產業運營。很多開發商缺乏產業內容與運營能力，如果不轉變製造業的開發模式，只能把小鎮變成新一輪的房地產開發。
一位從事多年產業地產開發的房企負責人認為，特色小鎮受一些房企的追捧，主要是因為以特色小鎮名義向政府拿地成本相對較低，但這和特色小鎮建設的初衷是相背離的，特色小鎮建設一旦以房地產開發為主，就會拉高土地成本，特色產業發展將難以為繼。該人士建議，在特色小鎮培育和建設過程中，政府既要鼓勵和支援企業參與，也要在宏觀層面上做好合理指導與規劃監督。
不僅如此，小鎮開發面積大、時間長，對於房企的資金鏈要求不低。前期資金投入量巨大，且回收週期長。“在這麼長的週期內，政策是否存在變化的可能，很難說。”鄧浩志向記者表示，若干年後難免會出現空鎮這樣的現象，小鎮項目或面臨大量的庫存和洗牌。
相關機構報告認為，小鎮地產必定是一個基於買方市場下打造出來的綜合性產品，必定是在居住舒適度上直接超越了現有都市住宅的休養性產品；也必定是開發商放下架子，安靜思考如何填補城市居民精神荒蕪的精神性產品。這種小鎮更像是需要花費時間、通過手工精心打造的微縮型城市，而非像工廠裡通過標準化流程快速複製的城市零部件。
出路二：出租公寓做“房東”
日前，萬科旗下長租公寓品牌“泊寓”入杭，再下一城。隨著樓市進入“白銀時代”，萬科、碧桂園、世聯行、綠城服務、龍湖地產、招商蛇口等上市房企，紛紛謀求新業務轉型。長租公寓的“跑道”上，除了原本房屋仲介、互聯網起家的品牌公寓外，陸續出現上市房企的身影。
現象
房企爭奪公寓租賃市場
近日，萬科、龍湖皆攜長租公寓品牌進軍杭州市場。資料顯示，截至2016年底，萬科長租公寓品牌“泊寓”已經在全國實現18個城市的佈局。在萬科定位於城市配套服務商打造的“熱帶雨林”全生態體系中，長租公寓佔據重要一環。王石在今年出席中城聯盟論壇發表演講時談到萬科接下來要進行存量物業的運營，萬科早年涉足產業地產，也積累了存量物業運營的經驗。
大房企的腳步總是驚人的一致。日前碧桂園也宣佈，碧桂園上海區域已成立長租公寓管理部和產城發展部，並計畫在滬拓展業務。此前，碧桂園集團總裁莫斌曾表示，碧桂園要深耕上海市場，在上海投入加碼，不僅繼續推進住宅開發業務，還要成立長租公寓和產城發展部、商業管理部等，在房地產行業的多個領域發力，深拓碧桂園在滬發展的業務深度和廣度。
此外，龍湖已經將業務創新上升到集團戰略發展層面，成立“冠寓”運營公司，年內最低開出3000間房間，目前首 個落地的“冠寓”位於松江龍湖新壹城。
據悉，目前房企介入長租公寓市場有四種模式：自持轉做公寓、從乙方租賃物業、買地自建和通過與政府旗下的人才公寓、廉租公寓等運營合作。業內人士認為，房地產交易進入低潮期，房企變“房東”，“賣房”變“租房”將成為自然推進的市場現象，一方面消化手中的房源，另一方面尋求賣房以外的業務增長點，長期而言將是眾多房企的轉型選擇。
分析
利：房企自持物業是“下一盤很大的棋”
長租公寓是近年來房產市場興起的新行業。相比傳統房屋租賃，長租公寓一般針對年輕群體，因此也被稱為“青年公寓”。經營者將閒置的房源購買或租賃過來，進行統一裝修、改造，並針對年輕人的社交需求，提供各類個性化服務。
鏈家研究院描繪了一片租賃藍海：國內房屋租賃市場規模1.1萬億，預計到2025年將增長到2.9萬億。這或許是房企爭相進入這個市場的主要原因。
另外，隨著土地市場限制逐步增多，在要求自持部分比例越來越高的“苛刻要求”下，房企也在轉變自身的行業角色。4月28日，競價方式調整後的廣州迎來首次土地出讓，出讓地塊為6宗，其中2宗為住宅地塊，4宗為商業用地。萬科拿下白雲和黃埔長嶺居2宗住宅地塊，自持面積均超50%，4宗商業地塊均底價成交。6宗地總價達55.7億元。廣州萬科助力總經理喻敏峰認為，房地產將朝著運營的方向發展，先進的經濟體自持的專案越來越多。如果廣州市場土地出讓繼續大量出現競自持的情況，萬科肯定會繼續參與競拍。萬科在北京也有了100%自持項目的先例，如何提供高效的產品運營是接下來萬科需要面對的。
有業內人士表示，萬科從發展商轉變做運營商，其實在“下一盤很大的棋”。在同策諮詢研究中心總監張宏偉看來，持有型物業可以做抵(di)押套現，本身就可以盤活解決企業投 資壓力，尤其在一線城市，土地增值本身也是一筆收益。他認為，對持有型物業的運營可能會是新的突破口，無論是做長租公寓還是聯合辦公，都是一些可以探索的方向。
相關機構總監嚴躍進認為，從短期看，長租公寓需要有很多資金做支撐。他建議，後續盈利方面，租金提高是一方面，另一方面也可以針對租客提供各類衍生服務等，這都是盈利的相關著眼點。類似盈利點與品牌進行結合，可以吸引一些低成本的供應商進入。
弊：單一盈利模式並不能長遠發展
房企做長租公寓，無疑要和傳統仲介分一杯羹，而慣用開發和銷售手法的開發商，對於運作租賃市場並非熟門熟路，不僅回收週期長，投 資金額高，也會因租賃市場的不確定性而影響租金收益。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉曾提出，小規模、打概念的長租公寓肯定不賺錢；而沒有足夠的資金支持，長租公寓市場的“小魚”在一年之內或會慢慢消亡。
據悉，將“紅璞公寓”作為長租公寓金字招牌的世聯行，去年年報顯示，包含長租公寓在內的資產管理服務營收約8億元，其中長租公寓營收僅0.43億元。欣慰的是，相比於2015年長租公寓491.3萬元的收入，2016年同比增768.59%。 不過，世聯行董事長陳勁松曾在業績發佈會上表示：“世聯行做長租公寓的目標是100萬間，這是一個長期的投入過程，並不著急盈利”。
“按照推算，第一年運營一間公寓的稅前利潤率會虧損30%~40%左右，第二年出租率會穩定在90%左右，從第三年開始，將逐步實現盈利，單個十年以上公寓專案的平均稅前利潤率可以接近15%。”世聯行在年報中表示。
記者注意到，龍湖相關人士針對長租市場曾指出，長租公寓新業務開展前期需要資金沉澱，但目前還沒有融資需求，租賃80%~90%以上的出租率，就有望回收部分資金。而要達到這一出租率並非易事。有業內人士向記者透露，廣州一些長租公寓主要是針對企業員工，就是和企業簽訂半年至一年的合同，一旦合同期滿，所有的公寓都面臨“臨租”的窘狀。“而租賃市場是有旺淡季之分，從目前廣州長租公寓的出租情況看，整體的出租率在60~70%左右就已經很不錯了”。
不過，克而瑞研究中心高級研究員朱一鳴指出，國內長租公寓尚處於初期階段，租金減去拿房成本，這種盈利賺不了多少錢，單一盈利模式並不長遠。
出路三：養老地產
現象 多家房企開拓養老地產專案
中國社科院預測，到2030年，中國養老產業市場可達13萬億元。面臨轉型困惑的中國房地產企業從中嗅到商機，萬科、綠城、金地、保利地產、遠洋地產等紮堆開發養老地產。
據悉，萬科從2010年就開始佈局養老地產，在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等一線城市和核心二線城市開業超過30個養老項目。而保利近幾年也在以“全鏈條”介入養老產業，並提出了三位一體的“中國式”養老模式。更早涉足養老地產的遠洋地產，則提出要打造閉環式養老地產服務生態的目標。
分析
利：人口老齡化帶來巨大發展空間
有業內人士分析，在人口老齡化的社會環境下，養老產業具有巨大的市場潛力，因此，養老地產被很多房企選作突圍轉型的主要方向。隨著更多房企的陸續進入，未來養老地產的熱度或將不斷提升。
2015年末，我國60周歲及以上老人有2.22億，占到總人口的16.1%，而到21世紀50年代，我國老年人數量將超過4億人，平均每3個人中就有1個老年人。這是日前中國社會科學院指導發佈的《中國養老產業發展白皮書》中提到的資料。
有業內人士認為，養老地產的核心是“養老”，而專業的適老化改造是“養老”的關鍵，但目前專業、專注適老化改造的企業依舊很少，適老化改造處於市場空白。
目前，“房租+護理費+餐飲費”是養老機構的主要收益。在萬科隨園嘉樹，如果是短租，5年租金在28萬~30萬元左右，加上每月的服務管理費和餐飲費用，月消費大約在1萬元左右。如果是長租15年（65歲才可入住，超過15年後免租金），租金在75萬~100萬元左右。據悉，一些保險機構推出的養老居住，月花費也是過萬元。
弊：配套缺失 盈利模式不成熟
業內人士認為，養老地產對醫療等配套設施要求高，比起賣房子，前期投 資成本大，但受益卻不會立刻體現。所以養老地產多是大房企在嘗試，而且項目集中在消費水準較高的城市，產品也多針對高收入人群。
同策機構研究總監張宏偉指出，養老項目用地、融資管道、配套政策等解決方案缺失，盈利模式不成熟，正制約著房企在養老地產領域的發展。
普華永道房地產國際專家高思品也認為，很多開發商盈利艱難主要跟3個方面因素有關：一是目前企業投 資養老地產專案的時間還不長，還處於探索階段；二是消費者的接受度還不夠高，很多消費者寧願花更多的錢買房也不願花錢買養老社區的服務；三是土地價格高昂，投 資成本高。