導讀：作為典型的消費驅動型城市， 長沙既可以看芒果台、明星和小鮮肉， 也可以啃著玉米、吃著臭豆腐漫步湘江。 這座城市有歷史，
文/葉檀 ☞財經女俠 | 毒舌善心
本次的城市系列研究， 將聚焦那些中產階級較多， 或者中產們最愛前往的城市， 除了以往的交通、人口、教育和財富資料， 還將盡可能地加入消費、旅遊、個性化觀察和景點資料， 尤其是對當地商業生態和大眾生活品質的評測。 首先從以下幾方面挖掘中國新中產趨勢：
一是交通運輸、人口流入流出和教育資源分佈。
二是財富狀況， 房屋租金、新房與二手房價格。
三是美女、酒吧、旅遊消費和5A級景點。
四是商業生態環境， 以及近年當地人對政府的評價。
05
長沙
❖ 啃玉米、酒吧文化的消費之城
長沙是座實實在在的消費城， 工資不高物價不高，
這座消費驅動型的城市， 對各大品牌很有吸引力， 比如愛迪達近期發佈的2020年大中華區規劃中， 長沙是中國市場的23個“核心城市”之一。 無印良品也將面積最大的旗艦店之一， 開進了長沙步步高梅溪新天地。
2017年五一小長假期間， 友阿奧特萊斯總經理薛宏遠表示， 長沙友阿奧特萊斯銷售額超過3000萬元， 同比增長16%。 耐克營業額第一為175萬元，
長沙的消費很實際。 我記得潘石屹說過， 長沙人啃著玉米漫步湘江邊上， 那地方的人不太愛面子， 消費不會太高。 長沙的奢侈品消費在國內不算好。 基本上， 長沙人是我啃我的玉米， 吃我的米粉， 關你什麼事？
海淘也是這樣， 一方面是海淘剁手不手軟， 另一方面是海淘購物很實際。 根據洋碼頭發佈的《2017上半年中國海淘消費報告》顯示， 長沙海淘消費增速較2016年同期增長16%， 人均客單價441元， 高於一線城市廣州。 海淘群體從一線城市向二三線延伸是常態， 但長沙童鞋買的東西很實用。 從細分數據來看， 長沙海淘黨最愛買的前五個品類分別是護膚品、營養保健品、女裝、男裝、女包。 從最愛買的品類增幅來看， 護膚品和保健品以及家居用品排在前三位。 男性使用者也在崛起， 洋碼頭資料榜單TOP10 中， 男裝、男鞋和男包等如今也成為長沙上漲最快的幾大品類。
長沙有芒果台， 那只鮮黃色的芒果是中國小資青年心目中的聖果， 很多小鮮肉、小花都是長沙培養出來的。
大概是明星多， 長沙酒吧也多， 成為不夜城。 2001年， 金色年華的開業迎來長沙酒吧業真正意義上的首個火爆期， 你泡或不泡， 長沙酒吧就在那裡。 現在酒吧數量少了， 但各種酒吧異彩紛呈。 據行業人不完全統計， 長沙核心商圈擁有上百家酒吧， 這座城市的娛樂精神支撐著酒吧業的繁華。 當然， 根據魏太武的資料， 長沙在全國城市中酒吧不算多。
長沙是座不夜城還體現在共用單車上。5月3日，摩拜單車發佈的《“五一”小長假騎行報告》，廣州騎行高峰時段是14點到23點，深圳騎行高峰在16點至20點，長沙奇怪了，每天從20點開始，解放路都會成為長沙最活躍地帶。小長假三天，不到2公里的解放西路迎來超過9000次摩拜騎行。尤其是淩晨2點後，騎行頻次仍處於全國較高水準——這好奇怪了，有多少人淩晨從酒吧出來，搖搖晃晃吹著風騎著單車回家？
❖ 娛樂走廊 泄了春光
既然是座娛樂城，長沙的消費與房價應該很高，起碼有某塊區域是消費聖地，就像洛杉磯的Beverly Hills。
怪事又來了，長沙在房價上是“中部永恆窪地”，在穩房價這件事上，長沙可謂是全國樣板。
一個娛樂型城市，為什麼人均本外幣存款這麼低？房價這麼低？只有一個理由，長沙是一個娛樂走廊型城市。你看，超男、超女、我是歌手捧紅了多少人，但哪一個芒果台捧紅的外地明星是定居在長沙的？把事業的落腳點定在長沙的？他們在長沙成名、在長沙做節目，在長沙住高檔賓館，但不會在長沙生活。
說白了，現在國內文化中心就在北京，其他城市都是票倉，甚至上海都是明星開演唱會的地方，而不是明星幹事業的地方。考慮到有芒果台在，長沙的娛樂傳媒、文化娛樂互聯網公司在全國獨樹一幟。長沙也是去年騰訊研究院互聯網加的351個城市中排名第9的城市。
不僅如此，在珠三角經濟蒸蒸日上時，兩湖流域的人才大規模向珠三角轉移，我在深圳見到的企業家、金融家、創業家，有太多的人來自湖北湖南。現在，湖北的人才開始回流武漢了，接下來，湖南的人才該回流長沙了。
今年1月底，獵聘網發佈的最新資料顯示，2016年全年，人才淨流入占比排名TOP20的城市中，前三名被杭州、長沙、武漢包攬。其中，杭州更以8.90%的占比遙遙領先（長沙和武漢分別為4.28%和4.23%）。
和南昌一樣，長沙不是一個具有全國吸引力的城市，而是在湖南省內具有吸引力的城市。從人口流入看，長沙人口流入不錯，常住人口由2010年的704萬人增加到2016年的764.52萬人，增速為2.87%，位居全國第四，遠高於合肥的增加7.95萬或增速1.29%。但是，長沙常住人口增加少，戶籍人口增加多，說明經濟活躍度不高。
從2016年的資料看，北京戶籍常住人口占比為63％，中國經濟最活躍的地區是外來人口流入最多的城市深圳，戶籍常住人口占比32％，而長沙高達91％，這地方的外來人口活躍度明顯不高。
長沙長期房價不高，主要有兩個原因，一是土地供應充足，二是需求不大。
根據官方資料，在土地供應方面，長沙在2013年和2014年的土地供應面積都超過1000萬平米，導致長沙成交土地溢價率較低，甚至在2014年和2015年長時間以底價成交。整體上長沙樓面價在2000元每平米，房價則維持在7000元左右。需求不高，說明長沙人長期以來房地產投資意識不強，或者在大企業中有集資建房，沒有培育起房地產市場。
我們來看長沙人的財富，2015年中國35個主要城市的人均可支配收入，長沙排名第十，為39961元，次於上海、北京、杭州、寧波、廣州、南京、深圳、廈門、青島，看上去還不錯，但人均本外幣存款為18.926萬元，在15個副省級城市中排名第十，這個城市貧富差距不明顯，也不喜歡存款，過過小日子，幸福感十足。
2016年開始，長沙也出現了一波搶房潮，熱點板塊“天下無房”。從2014年開始土地限制，再加上這波搶房潮向二三線城市蔓延，導致庫存量急劇下降到4個月。從麵粉的價格可以推知將來麵包的價格，2017年6月8日，位於長沙市岳麓區濱江片區的一個地塊歷經150輪競價，最終以約150%的溢價率成功拍出，折合樓面地價每平方米8142元——看這陣勢，未來幾年房價大概率上漲。
❖ 中部城市二哥
長沙是個有特色的城市，有歷史，有文化，有現實。岳簏書院的“惟楚有材，于斯為盛”，清末開始的新文化洋務運動，以及抗戰時期令人激昂的長沙保衛戰。這座城市曾被大火燒了兩天兩夜，可謂浴火重生。
長沙奇妙的結合了娛樂文化和小市民文化，除了幸福感爆棚之外，特色是火爆的脾氣和飲食，把很多美女輸送到了北京，湘江邊上多的是賣檳榔的小攤。我吃過最好的全魚宴，一個是在重慶的江上，一個是在長沙的郊區。長沙還在推行“千園之城”，到2017年底城市公園總量將達到380個，成為全國擁有最多公園的城市。看來，長沙人的幸福感還會增加。
長沙周邊強敵環伺，武漢一馬當先，長沙後來居上。長沙有12條地鐵規劃，以長沙為中心，形成長株潭城市群。去年長沙開通國內首條中低速磁浮線，湖南株洲市軌道交通1號線於日前確定採用磁浮制式。未來長株潭城市群將形成一條城際軌道環線，實現三城之間“無縫對接”。
長沙“野心勃勃”，2016年長沙經濟總量9323.7億元，位居全國省會城市第六。過去十年，在全國33個主要城市GDP增長比較中，長沙以460%的增幅位居榜首。中部地區城市一哥是武漢，2016年GDP為11912億元，二哥是長沙，老三是鄭州，2016年GDP為7994億元。2017年5月，《第一財經週刊》發佈2017城市商業魅力排行榜，15個新一線城市席次再次改變，長沙排名第九，高於瀋陽，落後于西安。
長沙還有個行業跟娛樂業一樣有名，長沙是中部裝備製造業的基地，中聯重科、三一重工都誕生於此（三一集團誕生地是湖南漣源，1994年在長沙更名為三一重工）。但三一重工總部早就搬遷到了北京，挖掉了長沙的一塊心頭肉。幸虧，湖南2015年裝備製造業主營業務收入仍然突破了萬億，工業基礎仍在。
如果再去長沙，我的行程會是，白天去裝備企業參觀，晚上到湘江邊上看美女，第二天早晨到嶽簏書院感受歷史，晚上吃火辣辣的小吃。對了，長沙的臭豆腐是我在各個地方吃到的最臭的，夠勁。
長沙是座不夜城還體現在共用單車上。5月3日，摩拜單車發佈的《“五一”小長假騎行報告》，廣州騎行高峰時段是14點到23點，深圳騎行高峰在16點至20點，長沙奇怪了，每天從20點開始，解放路都會成為長沙最活躍地帶。小長假三天，不到2公里的解放西路迎來超過9000次摩拜騎行。尤其是淩晨2點後，騎行頻次仍處於全國較高水準——這好奇怪了，有多少人淩晨從酒吧出來，搖搖晃晃吹著風騎著單車回家？
❖ 娛樂走廊 泄了春光
既然是座娛樂城，長沙的消費與房價應該很高，起碼有某塊區域是消費聖地，就像洛杉磯的Beverly Hills。
怪事又來了，長沙在房價上是“中部永恆窪地”，在穩房價這件事上，長沙可謂是全國樣板。
一個娛樂型城市，為什麼人均本外幣存款這麼低？房價這麼低？只有一個理由，長沙是一個娛樂走廊型城市。你看，超男、超女、我是歌手捧紅了多少人，但哪一個芒果台捧紅的外地明星是定居在長沙的？把事業的落腳點定在長沙的？他們在長沙成名、在長沙做節目，在長沙住高檔賓館，但不會在長沙生活。
說白了，現在國內文化中心就在北京，其他城市都是票倉，甚至上海都是明星開演唱會的地方，而不是明星幹事業的地方。考慮到有芒果台在，長沙的娛樂傳媒、文化娛樂互聯網公司在全國獨樹一幟。長沙也是去年騰訊研究院互聯網加的351個城市中排名第9的城市。
不僅如此，在珠三角經濟蒸蒸日上時，兩湖流域的人才大規模向珠三角轉移，我在深圳見到的企業家、金融家、創業家，有太多的人來自湖北湖南。現在，湖北的人才開始回流武漢了，接下來，湖南的人才該回流長沙了。
今年1月底，獵聘網發佈的最新資料顯示，2016年全年，人才淨流入占比排名TOP20的城市中，前三名被杭州、長沙、武漢包攬。其中，杭州更以8.90%的占比遙遙領先（長沙和武漢分別為4.28%和4.23%）。
和南昌一樣，長沙不是一個具有全國吸引力的城市，而是在湖南省內具有吸引力的城市。從人口流入看，長沙人口流入不錯，常住人口由2010年的704萬人增加到2016年的764.52萬人，增速為2.87%，位居全國第四，遠高於合肥的增加7.95萬或增速1.29%。但是，長沙常住人口增加少，戶籍人口增加多，說明經濟活躍度不高。
從2016年的資料看，北京戶籍常住人口占比為63％，中國經濟最活躍的地區是外來人口流入最多的城市深圳，戶籍常住人口占比32％，而長沙高達91％，這地方的外來人口活躍度明顯不高。
長沙長期房價不高，主要有兩個原因，一是土地供應充足，二是需求不大。
根據官方資料，在土地供應方面，長沙在2013年和2014年的土地供應面積都超過1000萬平米，導致長沙成交土地溢價率較低，甚至在2014年和2015年長時間以底價成交。整體上長沙樓面價在2000元每平米，房價則維持在7000元左右。需求不高，說明長沙人長期以來房地產投資意識不強，或者在大企業中有集資建房，沒有培育起房地產市場。
我們來看長沙人的財富，2015年中國35個主要城市的人均可支配收入，長沙排名第十，為39961元，次於上海、北京、杭州、寧波、廣州、南京、深圳、廈門、青島，看上去還不錯，但人均本外幣存款為18.926萬元，在15個副省級城市中排名第十，這個城市貧富差距不明顯，也不喜歡存款，過過小日子，幸福感十足。
2016年開始，長沙也出現了一波搶房潮，熱點板塊“天下無房”。從2014年開始土地限制，再加上這波搶房潮向二三線城市蔓延，導致庫存量急劇下降到4個月。從麵粉的價格可以推知將來麵包的價格，2017年6月8日，位於長沙市岳麓區濱江片區的一個地塊歷經150輪競價，最終以約150%的溢價率成功拍出，折合樓面地價每平方米8142元——看這陣勢，未來幾年房價大概率上漲。
❖ 中部城市二哥
長沙是個有特色的城市，有歷史，有文化，有現實。岳簏書院的“惟楚有材，于斯為盛”，清末開始的新文化洋務運動，以及抗戰時期令人激昂的長沙保衛戰。這座城市曾被大火燒了兩天兩夜，可謂浴火重生。
長沙奇妙的結合了娛樂文化和小市民文化，除了幸福感爆棚之外，特色是火爆的脾氣和飲食，把很多美女輸送到了北京，湘江邊上多的是賣檳榔的小攤。我吃過最好的全魚宴，一個是在重慶的江上，一個是在長沙的郊區。長沙還在推行“千園之城”，到2017年底城市公園總量將達到380個，成為全國擁有最多公園的城市。看來，長沙人的幸福感還會增加。
長沙周邊強敵環伺，武漢一馬當先，長沙後來居上。長沙有12條地鐵規劃，以長沙為中心，形成長株潭城市群。去年長沙開通國內首條中低速磁浮線，湖南株洲市軌道交通1號線於日前確定採用磁浮制式。未來長株潭城市群將形成一條城際軌道環線，實現三城之間“無縫對接”。
長沙“野心勃勃”，2016年長沙經濟總量9323.7億元，位居全國省會城市第六。過去十年，在全國33個主要城市GDP增長比較中，長沙以460%的增幅位居榜首。中部地區城市一哥是武漢，2016年GDP為11912億元，二哥是長沙，老三是鄭州，2016年GDP為7994億元。2017年5月，《第一財經週刊》發佈2017城市商業魅力排行榜，15個新一線城市席次再次改變，長沙排名第九，高於瀋陽，落後于西安。
長沙還有個行業跟娛樂業一樣有名，長沙是中部裝備製造業的基地，中聯重科、三一重工都誕生於此（三一集團誕生地是湖南漣源，1994年在長沙更名為三一重工）。但三一重工總部早就搬遷到了北京，挖掉了長沙的一塊心頭肉。幸虧，湖南2015年裝備製造業主營業務收入仍然突破了萬億，工業基礎仍在。
如果再去長沙，我的行程會是，白天去裝備企業參觀，晚上到湘江邊上看美女，第二天早晨到嶽簏書院感受歷史，晚上吃火辣辣的小吃。對了，長沙的臭豆腐是我在各個地方吃到的最臭的，夠勁。