面對拆遷：承租人如何維護自身權益

【案件簡介】

2008年中旬， 本是安徽省淮南市田家庵區的王某某輾轉來到重慶渝中區， 與當地鄧某某簽訂《租賃協議》 ——鄧某某將所有的養殖場及房屋租給王某某從事養殖， 租期為十年。 2014年8月， 渝中區人民政府開始建設公路， 而王某某經營的養殖場則在此拆遷範圍之列。

根據新《徵收條例》第2條為了公共利益的需要， 徵收國有土地上單位、個人的房屋， 應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。 因此渝中區人民政府僅與養殖場房屋的所有權人鄧某某簽訂了《安置補償協議》， 並確定拆遷補償金。 而忽略了承租人、養殖場的經營人王某某，

因此沒有給予相應的合理補償。 王某某認為自己作為承租人其合法權益受到侵害， 並沒有搬離養殖場。

2014年， 在雙方未達成任何協定的情況下， 渝中區人民政府擅自糾結人員強行推倒了王某某的養殖場房屋。 在強拆的過程中， 養殖場房屋內的物品、錢財、設備、材料均未搶救出來， 財產遭受巨大損失。 由於王某某在養殖場強拆的過程中因上前阻止拆遷， 身體也受到了傷害。

人身權和財產權均遭受侵犯的王某某開始了自己漫漫維權之路——向各級信訪部門上訪投訴、郵寄信件， 卻石沉大海， 問題也沒有得到解決。 此時王某某想到了聘請律師來代理案件。

在當地人的介紹下最終找到了已辦理多個當地拆遷補償案件的李文謙律師和孟文靜律師，

分析了案件的情況和利害得失， 簽訂代理協定之後， 孟律師和李律師立即開展維權程式， 郵寄律師函、申請資訊公開， 在時效期限內向當地中級人民法院提起訴訟， 請求確認強拆行為違法。 王某某簽訂的《租賃協議》期限為十年， 在養殖場拆遷時， 租賃協定仍然有效， 雖然根據《徵收條例》第2條， 他不是被徵收人， 但是在承租期間對養殖場仍應享有作為承租人本應享有的相應的權益。 渝中區人民政府在未與王某某達成補償協定的情況下， 不但未對王某某進行書面催告， 也未對王某某作出強制拆遷的決定公告， 就對王某某的養殖場進行強拆， 是對王某某基本權益的侵害。 在兩位律師的不懈努力下最終法院判決渝中區人民政府強制拆遷王某某的養殖場房屋的行為違法！

法律分析：

承租人如何面對拆遷呢？

1.意思自治:在簽訂租賃合同的時候對拆遷補償條款進行約定。 可以針對安置補償、停產停業以及合同解除等方面設置專門的條款， 這樣就可以規避對自身不利的風險， 同時也可以約定在出租人拒不支付補償的時候承擔違約責任， 這樣一旦出現問題可以選擇按照條款約定解決問題， 達不成一致的情況下也可以選擇民事訴訟途徑解決問題。

2.雖然《徵收條例》第2條中規定的被拆遷人是所有權人， 但是補償中是包含搬家費、臨時安置費、停產停業損失的， 這些是針對承租人的補償項目。

因為從法理上來說， 被徵收人取得這些補償是不當得利， 應當返還， 所以承租人針對以上補償款項可以選擇不同的途徑（行政訴訟和民事訴訟）來主張自己的權利。