昨天晚上， 我苦口婆心又勸退了一個要買公寓房的朋友。
作為一名購房資金不多的文藝小青年， 這個朋友深深的被一個地段還不錯、設計了很多精巧置物空間的28平方米的迷你小公寓所打動。 就如同是處在青春期的少女看上了衣著時尚的機車少年， 一見鍾情得幾乎聽不進任何勸告。
公寓房落不了戶， 我不落戶啊；
公寓房水電成本高， 可這公寓是民用水電啊；
公寓房二手交易稅費太高， 升值慢， 我不出售， 留著出租賺租金啊；
我就想有一個家，
這個城市一個真正屬於我的地方
可以靜靜的看書
靜靜的思考
靜靜的發呆
……
年輕人這種想法有問題嗎？沒有， 一點問題都沒有。 問題是， 現在的許多公寓房可能承載不了你的這一最樸素的夢想。
前幾天看了一篇樓市文章， 裡面有一句話特別認可：不管你是自住還是投資， 都要以剛需的心態去選房。 接著這句話，
除了總價低、顏值高外， 我認為公寓房能打動購房者很重要的一條就是出租回報率。 14%、18%、甚至30%， 你讓置業顧問給你算算， 這公寓房的出租回報率能讓你心花怒放， 而且好像好沒有任何不合理之處。 特別是現在很多互聯網巨頭殺入租房市場， 更讓很多人看到了住宅租賃市場的巨大錢景。
但是， 事實是這樣嗎？青島最火的區域莫過於火車站。 暑期的旅遊季節人流如織， 大量湧入的遊客也為周邊大大小小的旅館、酒店帶來了火爆的生意。 因為靠近棧橋景區，
為什麼？因為青島的旅遊旺季只有暑期那幾個月， 過了暑期， 不是房價大大降低的問題， 而是很少有人會租， 所以全年平均下來， 再扣去託管公司的利潤， 這酒店式公寓出租回報率與銀行利息差不多。 你長租給上班族， 28平方米的小房月租3000元到3500元， 誰會租？收入高白領都自己買房， 工薪族都會去租那些價格實惠的老房。
願意花高價租精裝小公寓的， 這一類人職業很敏感， 你可以去延吉路那個知名的公寓房去看看租戶都是些什麼人， 就知道那麼好的地段， 房價漲幅遠低於周邊住宅的原因了。
有人說， 出租不成， 我自己住行嗎？可以啊。 但是， 你要做好準備， 做好與開發商鬥智鬥勇的準備。 因為在銷售期間的很多宣傳， 到了交房時很可能都實現不了。
給你承諾的水電費率， 到了交房時立即不認了， 說這事由水務集團、供電公司定， 跟我開發商沒關係啊！你別以為我這是胡編亂造， 這是發生在我們身邊的真實案例！
還有， 公寓房不好賣， 許多開發商打價格戰， 但是建築、裝修成本在那裡， 一個小房子裡設計了那麼多的櫥櫃、傢俱， 空氣污染的問題你考慮過嗎？一旦污染存在， 甲醛嚴重超標， 你怎麼辦？
第三， 你說你不考慮， 但是我要說， 這一類的房子升值速度非常緩慢， 二手交易非常萎靡， 而且稅費很高， 你想出手換房，
第四， 就是酒店式公寓自己衍生的問題， 很多業主會委託酒店管理公司託管， 或者出租給特殊置業的人， 這種烏煙瘴氣的環境你會感覺到很舒服嗎？
所以， 精明的投資者不買酒店式公寓是有原因的， 大量的酒店式公寓項目滯銷也是有原因的， 酒店式公寓滯漲也是有原因的， 這些現象的根本原因就是酒店式公寓剛需需求太少， 其特殊屬性造成的居住舒適感太差， 對於購房者來說， 就像是垃圾食品， 味美價廉， 讓人舒服， 但時間長了會產生很多讓你苦惱事情來。
不過， 我需要提醒你一點是， 我說酒店式公寓類似垃圾食品， 並沒有說它是毒品。 而且， 這只是基於青島這樣的城市的分析， 不一定適用于房價奇高的北上廣深，還有黃金地段的大戶型公寓與本文分析的酒店式公寓也並非同一類產品，不可混淆。曾經有購房者要買酒店式公寓，我沒有反對。什麼樣的人？一對失獨的老夫婦，手裡錢實在太少，需要一個電梯房，需要住在配套完善的市中心。綜合利弊，我支持他們買酒店式公寓。但是除了這種個例，其他的購房者，我勸你們要想想。即使買，也要記住這麼幾點：生活配套完善的地段、信譽良好的大開發商、loft而不是火柴盒式的小戶型。
不一定適用于房價奇高的北上廣深，還有黃金地段的大戶型公寓與本文分析的酒店式公寓也並非同一類產品，不可混淆。曾經有購房者要買酒店式公寓，我沒有反對。什麼樣的人？一對失獨的老夫婦，手裡錢實在太少，需要一個電梯房，需要住在配套完善的市中心。綜合利弊，我支持他們買酒店式公寓。但是除了這種個例，其他的購房者，我勸你們要想想。即使買，也要記住這麼幾點：生活配套完善的地段、信譽良好的大開發商、loft而不是火柴盒式的小戶型。