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摘 要
在澳洲很多人都喜歡買棟房子， 或買塊地然後建造一套屬於自己的房子。 但是對於新移民來說總會遇到各種各樣的問題， 不知道怎麼著手。 好不容易找到一個設計師， 或者包工頭來負責設計， 裝修或建造， 又總是覺得不放心， 總覺得澳洲的建造市場價格不透明， 流程不透明， 不知道給多少錢才是合適。 建好了之後卻發現很多地方未如理想， 要麼手工不好， 要麼覺得價格太貴。
作為一個擁有15年工作經驗的新南威爾士洲的註冊建築師， 以下是我對於房屋建造的一些心得體會：
建房第一步：設計
對於房東來說， 設計是第一步。 在設計之前需要確定的是， 我對這個房子的要求是什麼？這裡包括了：
當地政府的規範要求， 在澳洲當地政府， 也就是council 會對本區域的房子有一定的設計要求，
功能的要求， 例如：我的房子需要三個房間， 三個衛生間， 要有個書房、影音房， 一個雙車位的停車位等等。
大體的建築要求， 例如：朝向如何？層高如何？單磚還是雙轉？建築風格如何？
預算與工期的要求？一般來說， 普通單磚雙層的房子大約是2000～2500一平米；如果是豪宅的話， 甚至可以高達7500～8500一平米。
對於設計， 很多朋友會問， 是否一定要找設計師？或者是否一定要找註冊的建築師？對於一個獨棟的房子， 或者聯排的房子來說， 答案是否定的。 有的人甚至可以遞交自己的手畫圖來申請建築申請， 只要圖紙表述清晰， 能把房子的尺寸和顏色， 外觀準確表達出來， council還是會接收申請的。
建築師和設計師的區別
那麼為什麼要花錢來找設計師， 甚至是註冊建築師呢？以下幾點是找設計師的好處：
專業。 設計師是專門做設計的， 他們在長年累月的工作中累積了很多工作經驗，
快速。 設計師由於清晰理解各種法規要求， 設計階段可以大大縮短， 審批也可以得到儘快獲得（如果一套過百萬的房子， 純利息每個月都要好幾千）；
人脈。 設計師在工作過程中不可避免的會接觸各種各樣的供應商， 建造商， 他們手上的人脈資源可以幫客人節省大量的時間和金錢。
那什麼是註冊建築師呢？在澳洲一個讀建築設計專業的人， 無論他擁有多少年的工作經驗， 如果他沒有通過建築師資格考核在法律上就不能稱自己為“建築師”（Architect）， 只能稱為設計師（designer）。
建築師和設計師最大的區別在於註冊， 這個註冊， 最重要的考驗是合同管理， 包括了建築師與甲方之間的合同， 甲方與施工方的合同。
每個建築師都有個註冊號， 在新南威爾士洲的建築師網頁上就能查詢到一個建築師的註冊號和他的執業區域。 一般的設計公司，會有一個sitearchitect（工地建築師）的職位，也就是說由於是architect，證明了他清楚理解了合同管理的要求，所以他/她是可以勝任協助甲方在工地監管工程進度的位置。這個並非說designer就沒有這個能力，而是architect的管理能力是已經通過了資格審核了。
對於一個別墅的設計來說，Architect和designer之間的區別並不會很大，但是只有architect才可以在公寓設計的圖紙上簽字，沒有建築師簽字的公寓設計，是不可以遞交申請的。
建築師由於有註冊，而且每年為了維持這個註冊號，是強制性要求參加有至少是10小時的認證課程，和另外10個小時的非認證課程；另外每個執業的建築師都必須要買執業保險（professionalindemnity insurance）。建築師的收費相對于設計師可能會稍微貴一些。
所以對於甲方來說，找設計師還是找建築師來設計自己的房子，可以說是一個見仁見智的選擇了。
建房第二部，設計申請
在設計做好之後，下一步就是設計申請了。
對於建築申請，審批機構要求瞭解的是這個開發要做的是什麼，對當地的環境會有什麼影響,主要有以下幾個方面：
要建多少個房間，可能會給當地帶來多少人口？
要多少個車位，會否增加本地的街上停車壓力？
房屋的外觀，風格上會否對本地街區的整體建築風格帶來影響？包括了構造和顏色；
樹木的影響，會不會砍掉很多成年的大樹？或者會不會影響一些稀有的樹木；
雨水和污水的處理
建築過程對當地的影響，產生的垃圾如何處理？
在新洲，設計申請有兩種：
一種是通過council申請DevelopmentApplication, 也就是我們常說的DA。
另外一種是通過PCA（principalcertifying authority）來審批CDC（complyingdevelopment certificate）。
DA和CDC解讀
Development Application
DA的申請相對來說比較繁複，設計除了要滿足本地政府要求，還要展示給周邊鄰居看，鄰居可以提修改意見。所以一般朋友不太喜歡通過這種方式做申請，但是對於在歷史文化保護區，火險保護區範圍內的房子，另外就是房子落差變化比較大的房子，就必須通過DA來申請。
這裡很多朋友會有個誤區，以為DA申請通過了就可以建房了。其實DA相當於規劃上的報批，council並不需要知道這個房子用什麼結構去建造的，他們也不會去管這個房子內部的設計是否完全滿足規範要求，以至於我們曾經看到過有的DA通過了的圖紙，樓梯是完全不符合建築規範的。所以對於施工方來說，他們還需要一個施工許可的圖紙才可以施工，而這個施工許可是需要PCA來審批的。
Complying Development Certificate
CDC的申請相對於DA來說比較簡單，顧名思義，這是一個滿足所有要求的發展申請，設計必須滿足SEPP2008（stateenvironmental planning policy 2008）因為這個條款比council的條款限制更多，更複雜，同時申請CDC的圖紙還需要有結構，污水，BASIX等的圖紙一同遞交，所有的設計都必須滿足施工許可的深度要求，所以一旦通過，是不需要獲得鄰居的同意，只需要在審批證書批復前兩周，由PCA發信通知鄰居即可，鄰居無權去反對設計。
但是CDC也有局限性；正如前文所說的，如果房子在歷史文化保護區內，在火險保護區內，或者房子落差超過1米以上，都不可以通過CDC來申請；另外如果需要陽臺或露臺超過25平米以上的，也不可以通過CDC申請，只能通過DA申請批復。
文章來源於每日地產ozreal
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一般的設計公司，會有一個sitearchitect（工地建築師）的職位，也就是說由於是architect，證明了他清楚理解了合同管理的要求，所以他/她是可以勝任協助甲方在工地監管工程進度的位置。這個並非說designer就沒有這個能力，而是architect的管理能力是已經通過了資格審核了。對於一個別墅的設計來說，Architect和designer之間的區別並不會很大，但是只有architect才可以在公寓設計的圖紙上簽字，沒有建築師簽字的公寓設計，是不可以遞交申請的。
建築師由於有註冊，而且每年為了維持這個註冊號，是強制性要求參加有至少是10小時的認證課程，和另外10個小時的非認證課程；另外每個執業的建築師都必須要買執業保險（professionalindemnity insurance）。建築師的收費相對于設計師可能會稍微貴一些。
所以對於甲方來說，找設計師還是找建築師來設計自己的房子，可以說是一個見仁見智的選擇了。
建房第二部，設計申請
在設計做好之後，下一步就是設計申請了。
對於建築申請，審批機構要求瞭解的是這個開發要做的是什麼，對當地的環境會有什麼影響,主要有以下幾個方面：
要建多少個房間，可能會給當地帶來多少人口？
要多少個車位，會否增加本地的街上停車壓力？
房屋的外觀，風格上會否對本地街區的整體建築風格帶來影響？包括了構造和顏色；
樹木的影響，會不會砍掉很多成年的大樹？或者會不會影響一些稀有的樹木；
雨水和污水的處理
建築過程對當地的影響，產生的垃圾如何處理？
在新洲，設計申請有兩種：
一種是通過council申請DevelopmentApplication, 也就是我們常說的DA。
另外一種是通過PCA（principalcertifying authority）來審批CDC（complyingdevelopment certificate）。
DA和CDC解讀
Development Application
DA的申請相對來說比較繁複，設計除了要滿足本地政府要求，還要展示給周邊鄰居看，鄰居可以提修改意見。所以一般朋友不太喜歡通過這種方式做申請，但是對於在歷史文化保護區，火險保護區範圍內的房子，另外就是房子落差變化比較大的房子，就必須通過DA來申請。
這裡很多朋友會有個誤區，以為DA申請通過了就可以建房了。其實DA相當於規劃上的報批，council並不需要知道這個房子用什麼結構去建造的，他們也不會去管這個房子內部的設計是否完全滿足規範要求，以至於我們曾經看到過有的DA通過了的圖紙，樓梯是完全不符合建築規範的。所以對於施工方來說，他們還需要一個施工許可的圖紙才可以施工，而這個施工許可是需要PCA來審批的。
Complying Development Certificate
CDC的申請相對於DA來說比較簡單，顧名思義，這是一個滿足所有要求的發展申請，設計必須滿足SEPP2008（stateenvironmental planning policy 2008）因為這個條款比council的條款限制更多，更複雜，同時申請CDC的圖紙還需要有結構，污水，BASIX等的圖紙一同遞交，所有的設計都必須滿足施工許可的深度要求，所以一旦通過，是不需要獲得鄰居的同意，只需要在審批證書批復前兩周，由PCA發信通知鄰居即可，鄰居無權去反對設計。
但是CDC也有局限性；正如前文所說的，如果房子在歷史文化保護區內，在火險保護區內，或者房子落差超過1米以上，都不可以通過CDC來申請；另外如果需要陽臺或露臺超過25平米以上的，也不可以通過CDC申請，只能通過DA申請批復。
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