評論:樓市密集調控一年 2018開啟“租賃時代”
提要:2017年,我國經濟整體運行平穩,其中房地產市場發揮了重要作用。多種跡象表明,在“房子是用來住的,不是用來炒的”指導下,我國房地產市場已呈現收窄態勢,未來隨著“去庫存、去杠杆”的推進,
樓市
2017年,我國經濟整體運行平穩,其中房地產市場發揮了重要作用。多種跡象表明,在“房子是用來住的,不是用來炒的”指導下,
過去20年中,沒有哪一年的調控政策密集發佈程度接近2017年。在這種背景下,我國房地產行業已從高速增長的“黃金十年”進入到政策週期波動幅度較大的“白銀時代”,全國已有110個城市累計發佈250多次調控政策,包括限購、限貸、限售、房貸和開發貸定向加息,在此之下,2017年我國房地產市場投資基本保持穩定。
熱點城市降溫明顯,需求端去庫存顯效
從供給側投資角度看,全國房地產開發投資增速在2015年降至1%“冰點”後,在2016年逐步回升,2017年上半年增速持續沖高,前4月累計增速達9.3%,創近兩年新高;此後緩步下行,前11月累計同比增速維持在7.5%,較1-10月份回落0.3個百分點。這無疑說明2017年房地產開發投資增速更顯穩健、溫和、理性。
此外,土地購置面積同比增速在2017年年初由負轉正後,
從需求側看,全國商品房銷售面積同比增速從2017年初的25.1%回落到2017年1-11月份的7.9%,
一般而言,樓市庫存水準與房價漲跌直接相關。
從房價漲幅看,2017年,70個大中城市商品住宅售價同比上漲的城市的平均漲幅持續下降。國家統計局資料顯示,
總體來看,近年來中國房地產市場走勢已逐步分化,一部分以去庫存為目標,另一部分大城市周邊城市以控房價為主。隨著限購、限貸政策實施及預售證的限發,以往熱炒買房的現象受到抑制,非理性需求得到有效控制,這也從商品房銷售資料上得以反映。可以說,擠出投資、投機需求後的市場,增幅以平穩下降的態勢回落,規避了更多市場過熱的風險。
2018年調控效果將進一步顯現
“信貸收緊”是2017年我國房地產市場的關鍵點。在去杠杆疊加金融監管趨嚴的大背景下,2017年,房地產行業的融資難度隨之大增。2017年1-11月,108家房企融資總額為10014億元,同比下降4%。事實上,這一數字並未反映出房企融資的真實困難程度,個別房企的高額融資拉高了整體水準。比如2017年1-11月,恒 大和陽光城分別融得資金1724億元和1036億元,創下單個房企歷年融資規模新高。如剔除上述情況,2017年前11個月的房企融資總額則為7254億元,較2016年全年下降31%。這意味著大部分房企的融資額下降明顯。
在傳統融資管道受限的情況下,房企開始尋找其他融資方式。目前來看,行業融資結構正在被資產證券化改變。2015年時,資產證券化僅占房企融資總額的0.3%;2017年前11個月,這一數字已提升至4.2%。在房企大力發展租賃業務的趨勢下,未來資產證券化的比例還將進一步提升。
最重要的是,“房住不炒、租購並舉”預示著我國房地產市場格局真的要變了。
2017年以來,租售並舉、共有產權、限售等房地產長效機制已經逐漸落地。比如三亞等城市,取得不動產登記證後5年才可以上市,這就使得新房疊加兩年左右的拿房本時間,杜絕了炒房可能性。北京市住建委也表示,今後五年本市將完成25萬套共有產權住房供地,通過增加中小套型住房供應,合理制定價格,有效推動本市住房價格平穩健康運行。這些做法的核心是“房住不炒”,房地產回歸平穩。
可以預見,租賃市場發展將成為2018年住房制度改革的核心內容,未來相關配套政策,比如土地、金融和供應模式等政策有望進一步細化並出臺。與此同時,2018年房地產短期調控不會放鬆,同時長效機制建設加快,調控效果將進一步顯現。
周子勳(財經評論人)
可以說,擠出投資、投機需求後的市場,增幅以平穩下降的態勢回落,規避了更多市場過熱的風險。2018年調控效果將進一步顯現
“信貸收緊”是2017年我國房地產市場的關鍵點。在去杠杆疊加金融監管趨嚴的大背景下,2017年,房地產行業的融資難度隨之大增。2017年1-11月,108家房企融資總額為10014億元,同比下降4%。事實上,這一數字並未反映出房企融資的真實困難程度,個別房企的高額融資拉高了整體水準。比如2017年1-11月,恒 大和陽光城分別融得資金1724億元和1036億元,創下單個房企歷年融資規模新高。如剔除上述情況,2017年前11個月的房企融資總額則為7254億元,較2016年全年下降31%。這意味著大部分房企的融資額下降明顯。
在傳統融資管道受限的情況下,房企開始尋找其他融資方式。目前來看,行業融資結構正在被資產證券化改變。2015年時,資產證券化僅占房企融資總額的0.3%;2017年前11個月,這一數字已提升至4.2%。在房企大力發展租賃業務的趨勢下,未來資產證券化的比例還將進一步提升。
最重要的是,“房住不炒、租購並舉”預示著我國房地產市場格局真的要變了。
2017年以來,租售並舉、共有產權、限售等房地產長效機制已經逐漸落地。比如三亞等城市,取得不動產登記證後5年才可以上市,這就使得新房疊加兩年左右的拿房本時間,杜絕了炒房可能性。北京市住建委也表示,今後五年本市將完成25萬套共有產權住房供地,通過增加中小套型住房供應,合理制定價格,有效推動本市住房價格平穩健康運行。這些做法的核心是“房住不炒”,房地產回歸平穩。
可以預見,租賃市場發展將成為2018年住房制度改革的核心內容,未來相關配套政策,比如土地、金融和供應模式等政策有望進一步細化並出臺。與此同時,2018年房地產短期調控不會放鬆,同時長效機制建設加快,調控效果將進一步顯現。
周子勳(財經評論人)