提要：2017年， 我國經濟整體運行平穩， 其中房地產市場發揮了重要作用。 多種跡象表明， 在“房子是用來住的， 不是用來炒的”指導下， 我國房地產市場已呈現收窄態勢， 未來隨著“去庫存、去杠杆”的推進， 國內房地產市場很可能進一步降溫。 過去20年中， 沒有哪一年的調控政策密集發佈程度接近2017年。 在這種背景下
樓市
2017年， 我國經濟整體運行平穩， 其中房地產市場發揮了重要作用。 多種跡象表明， 在“房子是用來住的， 不是用來炒的”指導下， 我國房地產市場已呈現收窄態勢， 未來隨著“去庫存、去杠杆”的推進， 國內房地產市場很可能進一步降溫。
過去20年中， 沒有哪一年的調控政策密集發佈程度接近2017年。 在這種背景下， 我國房地產行業已從高速增長的“黃金十年”進入到政策週期波動幅度較大的“白銀時代”， 全國已有110個城市累計發佈250多次調控政策， 包括限購、限貸、限售、房貸和開發貸定向加息，
熱點城市降溫明顯， 需求端去庫存顯效
從供給側投資角度看， 全國房地產開發投資增速在2015年降至1%“冰點”後， 在2016年逐步回升， 2017年上半年增速持續沖高， 前4月累計增速達9.3%， 創近兩年新高；此後緩步下行， 前11月累計同比增速維持在7.5%， 較1-10月份回落0.3個百分點。 這無疑說明2017年房地產開發投資增速更顯穩健、溫和、理性。
此外， 土地購置面積同比增速在2017年年初由負轉正後， 一直保持著穩步增長， 土地市場熱度不減， 2017年1-9月份土地成交累計同比上升12.2%， 較2016年全年土地成交同比增長3.4%有大幅增長， 土地成交一直是房地產新開工面積帶動投資增長的領先指標。 但從資金來源上，
從需求側看， 全國商品房銷售面積同比增速從2017年初的25.1%回落到2017年1-11月份的7.9%， 其中， 商品住宅從23.7%回落到5.4%。 商品房待售面積從2017年1-2月的7.06億平方米下降到1-11月的5.96億平方米， 整體降幅約15%， 其中， 住宅待售面積較年初最高點減少6178萬平方米。 可見， 2017年房地產市場去庫存取得積極進展。
一般而言， 樓市庫存水準與房價漲跌直接相關。
從房價漲幅看， 2017年， 70個大中城市商品住宅售價同比上漲的城市的平均漲幅持續下降。 國家統計局資料顯示， 從2017年5月份開始， 上海、北京出現房價環比“零增長”， 深圳房價環比下跌；到2017年11月份，
總體來看， 近年來中國房地產市場走勢已逐步分化， 一部分以去庫存為目標， 另一部分大城市周邊城市以控房價為主。 隨著限購、限貸政策實施及預售證的限發， 以往熱炒買房的現象受到抑制， 非理性需求得到有效控制， 這也從商品房銷售資料上得以反映。 可以說， 擠出投資、投機需求後的市場， 增幅以平穩下降的態勢回落， 規避了更多市場過熱的風險。
2018年調控效果將進一步顯現
“信貸收緊”是2017年我國房地產市場的關鍵點。 在去杠杆疊加金融監管趨嚴的大背景下， 2017年， 房地產行業的融資難度隨之大增。 2017年1-11月， 108家房企融資總額為10014億元， 同比下降4%。 事實上，
在傳統融資管道受限的情況下， 房企開始尋找其他融資方式。 目前來看， 行業融資結構正在被資產證券化改變。 2015年時， 資產證券化僅占房企融資總額的0.3%；2017年前11個月， 這一數字已提升至4.2%。 在房企大力發展租賃業務的趨勢下， 未來資產證券化的比例還將進一步提升。
最重要的是， “房住不炒、租購並舉”預示著我國房地產市場格局真的要變了。
2017年以來，租售並舉、共有產權、限售等房地產長效機制已經逐漸落地。比如三亞等城市，取得不動產登記證後5年才可以上市，這就使得新房疊加兩年左右的拿房本時間，杜絕了炒房可能性。北京市住建委也表示，今後五年本市將完成25萬套共有產權住房供地，通過增加中小套型住房供應，合理制定價格，有效推動本市住房價格平穩健康運行。這些做法的核心是“房住不炒”，房地產回歸平穩。
可以預見，租賃市場發展將成為2018年住房制度改革的核心內容，未來相關配套政策，比如土地、金融和供應模式等政策有望進一步細化並出臺。與此同時，2018年房地產短期調控不會放鬆，同時長效機制建設加快，調控效果將進一步顯現。
周子勳(財經評論人)
2017年以來，租售並舉、共有產權、限售等房地產長效機制已經逐漸落地。比如三亞等城市，取得不動產登記證後5年才可以上市，這就使得新房疊加兩年左右的拿房本時間，杜絕了炒房可能性。北京市住建委也表示，今後五年本市將完成25萬套共有產權住房供地，通過增加中小套型住房供應，合理制定價格，有效推動本市住房價格平穩健康運行。這些做法的核心是“房住不炒”，房地產回歸平穩。
可以預見，租賃市場發展將成為2018年住房制度改革的核心內容，未來相關配套政策，比如土地、金融和供應模式等政策有望進一步細化並出臺。與此同時，2018年房地產短期調控不會放鬆，同時長效機制建設加快，調控效果將進一步顯現。
周子勳(財經評論人)