25家研究機構：對不起 2018年房價還得漲！
時間剛剛進入2018年，樓市就有了新的消息。
蘭州部分區域撤銷限購變限售，南京調整人才落戶購房政策，廈門明確實行差別化調控，被認為是調控政策放鬆的信號，有人甚至認為樓市取消限購時機已到。
今年的樓市怎麼走，實在是令人好奇的一件事。
新聞配圖
去年年初的時候，小巴總結過一份24家券商機構對2017年中國樓市的預測，總結出了6條共識和4條爭議。
一年過去了，這些預測的結果也出來了，6條共識4條命中：
?2017年房地產市場主題是調整；
?調控政策短期內不會變化；
?朋友圈關於房企並購的爆文要多了；
?房企大轉型，說不定也要喊“匠人精神”了。
另外2條命中了一半：
?買房的人變少；
?整體房價可能微跌。
2017年樓市的一大特點是“冰火”分化，一二線城市冰封熄火，三四線城市崛起，這也讓年初機構普遍估計2017年樓市交易量下跌、房價微跌的預測落空了一半：在一線和二線核心城市命中，而在三四線城市則落空。
除了6條預測之外，還有4項爭議，結果也出來了：
?地王是否會偃旗息鼓，土地財政是否有所改觀？（地王的數量大幅下降）
?3年小週期還有沒有效？（3年小週期要出現變化，但變化的方式還存在繼續的爭議）
?美國加息對中國房地產影響大不大？（事實證明，影響並不大）
這些研報雖然不能說面面俱到，也出現了一部分預測失誤的地方，但總體上對當年度樓市趨勢的把握還是挺到位的。
所以今年小巴繼續來做這份“房地產行業年度投資策略”報告，為2018年的房地產投資指指路。
這些策略報告來自25家券商機構的房地產研究部門，吳曉波頻道曉報告特別梳理了其中12家機構的投資策略報告，推出系列報告《2018房地產預測報告》，從購房和投資兩個角度，分兩期帶大家瞭解2018年房地產行業的25個觀點，告訴大家2018年房子怎麼買，地產股如何投。
1、共識篇
25家券商機構都對2018年房產走勢進行了預測，
總體2018，房地產市場主題：新起點
25份“房地產行業2018年投資策略”報告的主題如下表，其中頻繁出現的同義關鍵字是長效機制、週期、分化、龍頭、租。
它們大致勾勒出了這些研究機構對於2018年整體判斷，房地產市場正在邁入一個新的階段：
?在調控政策上，平穩推進的長效機制有序地推進，
?在城市分化上，是2017年火熱的三四線城市行情回落，一二線城市則可能迎來一波小行情；
?在行業競爭上，則是馬太效應，企業與企業之間的差距拉大，強者越強。
配圖表
政策房住不炒，差異調控主線不變
2017年房地產市場的調控有兩大主題：因城施策和長效機制，在2018年會繼續延續下去。
這一輪調控中，核心城市的調控力度已達到史上最嚴，限購、限貸、限售、限價和限地價五限並舉，收緊的空間有限。不收緊的同時，也不代表可能會放鬆，因為租售並舉的長效機制正在成為新的思路，有可能，一線城市再也看不到限購解除的那一天。而三、四線城市的行情不可持續太久，改變現狀、採取普遍嚴厲政策的可能性也不大。
再細分一些，相比於限購、限貸，限售對房產投機的針對性更強，也更適用於區域分化地市場，2018年以及未來的數年，限售城市數量會擴圍。
成交三四線熄火，一二線重新上路
上一年度預測時，大家都覺得，2017年成交量肯定下跌，而且幅度不會小，結果一二線的交易是冰封了，但三四線城市增長很快，前11個月下來，總成交面積還是增長了7.9%
2018年的樓市成交量的主要觀點還是“唱衰”，在券商機構們看來，2017年是不可持續的。
配圖表
比如國泰君安認為，三四線城市2017年的火爆，是經由（棚改貨幣化安置）的一次性，屬於“透支需求，延緩供應”的一次性，短期內能推動房價和銷量的上漲，但長期看，由於缺乏產業和人口支撐的情況下，棚改貨幣化安置的拉動效應將會逐漸減弱。此外，三四線購房人群的價格敏感度高，房價上漲後，需求也在一定程度上被抑制。
相反，一二線城市需求已經打壓了一年多，需求儲備較為充分，可能在2018得到釋放。
房價不要指望太多，降不下來
2018年，關於房價的預測，券商機構們則一致認為，在全國範圍內將有上漲，但幅度不會大。
配圖表
在全國範圍的普遍微漲之中，不同區域和城市同樣會和銷量一樣，出現價格上的細微分化，比如長江證券認為一線城市漲1%，二線和三線城市漲5%，四線城市漲1%。
紅利租房者越來越多，長租公寓井噴
一二線城市房價高，存量房不斷增多，加上租售並舉長效機制的政策導向，意味著這些城市的租賃市場空間很大。
關於租賃房的政策檔，光全國性的，僅從2015年11月開始，國務院、國家稅務總局、住建部（包括聯合其他8個部門）發佈的就有6項；地方性的，一二線城市更是一個接一個地出臺政策。
新聞配圖
內容集中起來講，就是一點，加快租賃市場發展：
?在供給上，增加租賃用地供給、鼓勵房地產轉型；
?在金融上，給存量物業提供模式探索（比如房地產信託投資基金REITs）的稅收等優惠，盤活存量資產；
?在法律上，在需求端，立法推進租售同權。
從2018年開始，在未來幾年，長租公寓市場將迎來井噴，一方面租房的人越來越多，另一方面，各方機構爭相進入長租公寓，企業數量也將快速增長。
行業買房企龍頭股可能有意外驚喜
在各大機構的預測中，房地產行業不可逆的趨勢是規模制勝，龍頭企業在馬太效應中越來越強。最顯著的資料，是房地產企業TOP50和其他企業的毛利潤率比較。
配圖表
一般來說，在行業快速發展時期，隨著企業規模的擴大，利潤會呈下降的趨勢。比如過去很多年，房地產企業TOP50的利潤率——不管是毛利還是淨利，都是比其他規模更小的企業低的。
這兩者都在2017年的三季度出現反轉。
從行業發展來看，行業逐步進入成熟期，行業整體利潤率在下滑，但這對於其中的大企業而言，也許未必是壞事。行業環境的惡化，也可能是掃除競爭的一種方式。融資能力、管理和運營能力、抗週期能力，也意味著有更大的機會逆週期拿到利潤率更高的項目。
這些利潤上的變化，最終會反映到房地產上市公司的股價上。
2、爭議篇
25家券商機構對2018年房地產市場預測也存在不少爭議，包括週期、存量和土地三大方面。
週期是週期時間拉長，還是地區分化
中國樓市素有小週期之論，逆週期就是中國樓市最好的投資方式。
去年關於“3年小週期還有沒有效”的命題，各大機構就有不同的聲音，今年的論點更加明確了，爭議在於變化的方向，是縱向的、橫向的、還是縱橫雙向的，這也意味著房地產不同的投資方式。
華創證券的觀點認為，週期的變化在於，不管是需求端還是供給端的政策，都將原本週期漲落環節的時間拉長了，所以整個週期的時間，要從3年一輪變成5年一輪。這意味著，房產投資時間節點需要變化。
興業證券認為，週期的變化在於區域分化，一二線進入租售並舉長效機制之後的新週期，三四線則再無週期。這意味著，買房的區域選擇，需要變化。
新聞配圖
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也有結合兩者的第三種觀點，比如方正證券，認為週期既拉長了，又分化了，這就導致中國樓市空前複雜了。
當然，也有觀點認為，原來的小週期雖然有一些細微的變化，但三年週期仍然有效。比如國泰君安，底部將於2018年下半年形成，二線城市率先復蘇。而招商證券則認為，2季度到3季度是這一輪樓市的底部，一二三四線依次觸底。
?週期拉長派：華創證券、東方證券
?週期分化派：興業證券
?兩者兼有派：方正證券
?保持原狀派：國泰君安
存量是否正進入二手房時代
東方證券認為，從美國、香港等發達經濟體的經驗看，隨著城市化發展，二手房交易量將超過新房，存量時代就到來了。
去年前十個月，北京、深圳、南京、無錫、大連等重點城已經進入存量房時代。一線城市尤為明顯，特別是北京，二手房成交套數已經達到新房成交套數的3.3倍。
但也有不同的意見，比如中信證券認為，相比於美國、香港，中國更像日本，相當長的時間內（如二三十年之內），不會出現“存量占大頭”的局面。尤其考慮到“房子是用來住的，不是用來炒的”，政策也將致力於控制而不是提高房屋流通率。
?正方：東方證券
?反方：中信證券
土地地王減少，土地財政是否轉向
我們在以前的一篇文章中分析過近幾年的土地市場，2014-2016年，房價大漲，房價漲得越快的城市，土地賣得越狠。
2017年下半年，土地市場出現了史無前例的現象：一邊是房地產市場熱銷，一遍是土地市場保持理性。這是否意味著土地財政出現轉向，則有爭議。
比如華泰證券認為，房地產稅整體穩步推進，進度可能會超過預期，這有助於替代地方政府減少的財政收入。某種程度上，這意味著土地財政的可持續性又在存疑。
更多的機構則認為土地市場的理性在於土地市場規則的變化，設置了競拍的門檻，但不限制數量，令小企業參與的難度增加，變相減少了惡性的價格競爭。而土地財政本身，在短期不可替代。
當然了，我們可以預見的是，2018年出現地王的頻率，依然不會太高。
在2018年會繼續延續下去。這一輪調控中，核心城市的調控力度已達到史上最嚴，限購、限貸、限售、限價和限地價五限並舉，收緊的空間有限。不收緊的同時，也不代表可能會放鬆，因為租售並舉的長效機制正在成為新的思路，有可能，一線城市再也看不到限購解除的那一天。而三、四線城市的行情不可持續太久，改變現狀、採取普遍嚴厲政策的可能性也不大。
再細分一些，相比於限購、限貸，限售對房產投機的針對性更強，也更適用於區域分化地市場，2018年以及未來的數年，限售城市數量會擴圍。
成交三四線熄火，一二線重新上路
上一年度預測時，大家都覺得，2017年成交量肯定下跌，而且幅度不會小，結果一二線的交易是冰封了，但三四線城市增長很快，前11個月下來，總成交面積還是增長了7.9%
2018年的樓市成交量的主要觀點還是“唱衰”，在券商機構們看來，2017年是不可持續的。
配圖表
比如國泰君安認為，三四線城市2017年的火爆，是經由（棚改貨幣化安置）的一次性，屬於“透支需求，延緩供應”的一次性，短期內能推動房價和銷量的上漲，但長期看，由於缺乏產業和人口支撐的情況下，棚改貨幣化安置的拉動效應將會逐漸減弱。此外，三四線購房人群的價格敏感度高，房價上漲後，需求也在一定程度上被抑制。
相反，一二線城市需求已經打壓了一年多，需求儲備較為充分，可能在2018得到釋放。
房價不要指望太多，降不下來
2018年，關於房價的預測，券商機構們則一致認為，在全國範圍內將有上漲，但幅度不會大。
配圖表
在全國範圍的普遍微漲之中，不同區域和城市同樣會和銷量一樣，出現價格上的細微分化，比如長江證券認為一線城市漲1%，二線和三線城市漲5%，四線城市漲1%。
紅利租房者越來越多，長租公寓井噴
一二線城市房價高，存量房不斷增多，加上租售並舉長效機制的政策導向，意味著這些城市的租賃市場空間很大。
關於租賃房的政策檔，光全國性的，僅從2015年11月開始，國務院、國家稅務總局、住建部（包括聯合其他8個部門）發佈的就有6項；地方性的，一二線城市更是一個接一個地出臺政策。
新聞配圖
內容集中起來講，就是一點，加快租賃市場發展：
?在供給上，增加租賃用地供給、鼓勵房地產轉型；
?在金融上，給存量物業提供模式探索（比如房地產信託投資基金REITs）的稅收等優惠，盤活存量資產；
?在法律上，在需求端，立法推進租售同權。
從2018年開始，在未來幾年，長租公寓市場將迎來井噴，一方面租房的人越來越多，另一方面，各方機構爭相進入長租公寓，企業數量也將快速增長。
行業買房企龍頭股可能有意外驚喜
在各大機構的預測中，房地產行業不可逆的趨勢是規模制勝，龍頭企業在馬太效應中越來越強。最顯著的資料，是房地產企業TOP50和其他企業的毛利潤率比較。
配圖表
一般來說，在行業快速發展時期，隨著企業規模的擴大，利潤會呈下降的趨勢。比如過去很多年，房地產企業TOP50的利潤率——不管是毛利還是淨利，都是比其他規模更小的企業低的。
這兩者都在2017年的三季度出現反轉。
從行業發展來看，行業逐步進入成熟期，行業整體利潤率在下滑，但這對於其中的大企業而言，也許未必是壞事。行業環境的惡化，也可能是掃除競爭的一種方式。融資能力、管理和運營能力、抗週期能力，也意味著有更大的機會逆週期拿到利潤率更高的項目。
這些利潤上的變化，最終會反映到房地產上市公司的股價上。
2、爭議篇
25家券商機構對2018年房地產市場預測也存在不少爭議，包括週期、存量和土地三大方面。
週期是週期時間拉長，還是地區分化
中國樓市素有小週期之論，逆週期就是中國樓市最好的投資方式。
去年關於“3年小週期還有沒有效”的命題，各大機構就有不同的聲音，今年的論點更加明確了，爭議在於變化的方向，是縱向的、橫向的、還是縱橫雙向的，這也意味著房地產不同的投資方式。
華創證券的觀點認為，週期的變化在於，不管是需求端還是供給端的政策，都將原本週期漲落環節的時間拉長了，所以整個週期的時間，要從3年一輪變成5年一輪。這意味著，房產投資時間節點需要變化。
興業證券認為，週期的變化在於區域分化，一二線進入租售並舉長效機制之後的新週期，三四線則再無週期。這意味著，買房的區域選擇，需要變化。
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也有結合兩者的第三種觀點，比如方正證券，認為週期既拉長了，又分化了，這就導致中國樓市空前複雜了。
當然，也有觀點認為，原來的小週期雖然有一些細微的變化，但三年週期仍然有效。比如國泰君安，底部將於2018年下半年形成，二線城市率先復蘇。而招商證券則認為，2季度到3季度是這一輪樓市的底部，一二三四線依次觸底。
?週期拉長派：華創證券、東方證券
?週期分化派：興業證券
?兩者兼有派：方正證券
?保持原狀派：國泰君安
存量是否正進入二手房時代
東方證券認為，從美國、香港等發達經濟體的經驗看，隨著城市化發展，二手房交易量將超過新房，存量時代就到來了。
去年前十個月，北京、深圳、南京、無錫、大連等重點城已經進入存量房時代。一線城市尤為明顯，特別是北京，二手房成交套數已經達到新房成交套數的3.3倍。
但也有不同的意見，比如中信證券認為，相比於美國、香港，中國更像日本，相當長的時間內（如二三十年之內），不會出現“存量占大頭”的局面。尤其考慮到“房子是用來住的，不是用來炒的”，政策也將致力於控制而不是提高房屋流通率。
?正方：東方證券
?反方：中信證券
土地地王減少，土地財政是否轉向
我們在以前的一篇文章中分析過近幾年的土地市場，2014-2016年，房價大漲，房價漲得越快的城市，土地賣得越狠。
2017年下半年，土地市場出現了史無前例的現象：一邊是房地產市場熱銷，一遍是土地市場保持理性。這是否意味著土地財政出現轉向，則有爭議。
比如華泰證券認為，房地產稅整體穩步推進，進度可能會超過預期，這有助於替代地方政府減少的財政收入。某種程度上，這意味著土地財政的可持續性又在存疑。
更多的機構則認為土地市場的理性在於土地市場規則的變化，設置了競拍的門檻，但不限制數量，令小企業參與的難度增加，變相減少了惡性的價格競爭。而土地財政本身，在短期不可替代。
當然了，我們可以預見的是，2018年出現地王的頻率，依然不會太高。