單月供地趕超2015年全年4成以上，孫村再放300畝地；房價怎麼走？

孫村再放300畝土地

洋房和高層住宅

進入2018年，濟南的土地供應簡直停不下來。

1月28日，濟南高新區東區(孫村片區)再次供應4宗居住用地，面積有300畝，規劃建築面積有32萬平方米。

這4宗土地的位置，全部位於孫村奧特萊西專案的西側，與不久前掛牌出讓的孫村片區只租不售地塊相鄰。看它的位置圖：

這4個地塊中，

A3、A4地塊在南部，靠近山體，規劃為洋房和小高層產品。其中A4限高24米，A3限高36米。A1、A2地塊在北側，控制高度為50米。

興隆住宅底價1.3萬不變

西客站絕版土地出讓

今年以來，濟南供地規模較大。

就在上週五，濟南剛剛供應3300畝土地。這些土地包括此前流拍的興隆片區土地、長清土地。另外還有原規劃中的萬達城二期用地、西客站2宗土地、曆下區北部3宗土地。

目前，這批土地樓面地價已經全部出爐：

從這個表格中我們能看到：

1、興隆、長清上次流拍的土地，表面價格並未下調。興隆的住宅為1.3萬/平方米，長清的為4891元/平方米。但興隆的土地，

不再綁定康體娛樂用地，原綁定的商業商務用地保留。長清的土地，原來需要開發商出資配建學校、綠地等，現在可能也會有變化。

2、潘田片區有10宗土地出讓，其中6宗住宅和3宗商服用地捆綁出讓，只有A7地塊單獨出讓。A7地塊是文體娛樂用地，面積很大，有652畝。它的位置在萬達城中間，將建室外主體樂園。

3、西客站片區的土地，1宗商業和1宗住宅捆綁出讓。這兩宗土地位置都很好，商業用地在山東科技館新館南側，居住用地在槐蔭區政府北側。底價還是很合適的，只有4688元/平方米，比長清還要低……

4、曆下區北側的土地，

在花園路以北、大辛河以西。那個位置距離北側的黃台電廠不遠，環境一般。住宅的樓面地價7500元。

未來房價怎麼走?

濟南樓市觀察統計，在今年不到1個月的時間內，濟南已經供應住宅、商務等城市建設用地37宗，面積有4253畝。

其中，居住用地就有25宗，面積有2364畝，建築面積有354萬平方米。這些土地主要分佈在曆下的劉智遠片區、曆城的萬達城二期、高新的孫村片區、市中的興隆片區、槐蔭的西客站片區。

這樣的居住用地供應速度相當可觀了：它相當於2017年全年供地的32%，2016年的34%，2015年的44%。

我們以前這麼說過：

政府對土地的供應，也是一個“生產過程”，需要拆遷、配建基礎設施、走手續等，然後才能供應出來。通常情況下，很多地方政府對土地並沒有太大“儲備”，不能“隨需隨供”，通常有一個滯後效應。

所以，在市場非常火爆之際，很多政府並沒有能力拿出太多土地滅火。而當政府加足馬力，把土地“生產”出來時，房地產的火爆行情可能也就接近尾聲了。

目前，濟南本輪房價大漲的行情已經基本結束，行情進入盤整時期。

對於未來的房價，我們不是沒有擔心。原因有兩條：

第一，房價超出了太多人的承受能力。這一點我們已經此前已經說過很多次了。第二，現在的很多買房人依然是抱著投資心理買的。真正自住一族占比不大，這從很多樓盤都是被6成以上首付客戶買走就能看出來。

但我們依然認為現在的房價很難大幅下跌。

首先，土地雖然在放量，但依然並不算多。我們以前分析過濟南歷年土地供應資料(詳情點這裡)，在住宅銷售連年大增的情況下，近幾年的土地供應並未有明顯放量。也就說，如果發生房價停滯上漲，新房市場並不會有太大拋售壓力。

其次，雖然現在很多人買房都是為了投資，但他們的流動性被半凍結。濟南現在買房，需要拿到房產證後2年才能出售。也就是說，即使房價出現停滯，這些人想拋售手中的房屋，也需要拿到房產證2年之後。而且，政府也完全可以出手繼續延長房屋限售的時間，凍結流動性。