碧桂園連發三文加速“高周轉”背後是整個行業的擔憂

近日，隨著員工洩密事件而曝光的碧桂園“高周轉”運營成為業內人士熱議的話題。4月5日至4月11日的一周內，碧桂園連發了三份由總裁莫斌簽署的內部檔，要求提高加大三四五線城市專案周轉速度、報建速度、供貨速度。

All in “高周轉”

4月5日-11日之間，碧桂園連續下發三份檔。

4月5日，總裁莫斌簽發《關於提高周轉速度、加快有品質供貨的緊急通知》。

4月8日，碧桂園集團專門開了"高周轉"專題會議。會上，董事局主席楊國強再次表示，現在碧桂園高周轉進度太慢，肯定是有問題的，每個人都要從自己和自己部門檢討。他強調，“任何部門都要圍繞高周轉，為高周轉讓路”，“高周轉是我們競爭力的有力武器”。

網上也隨之流傳出了《集團"高周轉"專題會會議紀要》。

4月11日，莫斌再次簽發《關於提高集團各單位工作效率、促進專案高周轉的通知》和《關於專案報建高周轉的通知》。

其中，屬上圖流傳最廣。分析人士表示，這張圖的內容主旨是碧桂園希望在拿下土地當天就開工，如果超過40天才開工，“項目總”將被撤職。檔甚至要求，設計院接到行銷戶配及設計要求後，當天內出圖。

有媒體報導，有相關人士指，從拿地到開盤各地情況有所不同，但可以平均達到6-9個月，這在行業內已屬於領先。

通常主流地產商的拿地開盤週期則在8-10月。

與之相關、同樣流傳甚廣的另一張圖則有關員工待遇：

以上計算方式被稱為“萬元經”，被評價是楊國強“不放過周轉過程中任何一個提速細節的印證。”

另外，有報導指，為了“節約時間”，檔還對各部門多次下達要求，

比如說，原則上區域投資決策工作不允許到總部進行彙報，須通過視頻方式與集團投資決策中心溝通；專案主要精力應放在報規報建工作上，不得浪費時間及差旅費，可通過視頻的方式與設計院溝通等等。

為了提速，全員出動，人力部門自然也不例外，下班就離開的部門，不能增補人員，還要重點關注。

“高周轉”下問題已現

不過，碧桂園自身對此是很有自信的，內部人士在接受媒體採訪時表示，

只有高周轉才能加快現金回款、降低資金成本。楊國強也曾表示：“高周轉是抵抗認可風險最有效的手段。”

事實上，情況可能沒那麼樂觀。截止到3月底，碧桂園已經接到了不少的舉報。

1月，江蘇鹽城碧桂園因房屋裝修品質太差，業主憤而發文指責其坑人；同月，鄭州碧桂園55號、56號業主則發現所訂購房子的主體沉降、室內牆面大面積開裂問題，在多次交涉無果的情況下拉出橫幅維權。

在廣東韶關市的網路問政平臺，大批消費者投訴碧桂園新樓盤不給公積金貸款、房產證辦證時間太長、拖拉緩慢以及房屋滲水、品質較差等問題。

“高周轉”房企背後的“隱憂”

其實，高周轉背後卻隱藏著整個房地產行業的“隱憂”。首先是資金。進入到2018年，隨著金融去杠杆以及樓市調控政策的持續深入，無論是銷售的還是房融資端，房企都開始面臨著嚴峻的壓力。

國家統計局資料顯示，2018年1-2月份房企到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點。其中，個人按揭貸款同比下降4.3%，已經是從2017年10月開始連續第4個月負增長，且降幅逐漸擴大。

東吳證券指出，到位資金增速下降，按揭同比降幅擴大，同時融資難度增大給各大房企的資金鏈帶來不小風險。

中原地產統計顯示，房企境內融資資料繼續低迷，總量減少，而資金成本在明顯上升。

碧桂園、中國奧園、富力地產等房企在過去三年都實現了融資成本的大幅下降，但高管均表示，今年融資環境持續收緊，融資成本預計很難出現大幅下降，爭取能保持現有的水準。

而如果使周轉提速，則可以資金使用效率。在不考慮去化的前提下，開盤速度的提升，將帶來銷售額的疊增，促使利潤同步增長，並不斷得到釋放。最後高周轉也將房企的存貨風險降到了最低，一旦市場變天，房企在短時間內囤積的現金還可以伺機而動，瞬間切換。

另外，高周轉的魔力還在於它能夠持續帶動企業效率的快速提升，形成企業的護城河，在降低風險的同時形成對其他房企的降維打擊。

除了更有效利用資金，“快周轉”的房企還想追逐棚改的紅利期。自2016年6月國務院提出棚改三年計畫以來，占到87%棚改面積的三四線城市無疑成了最大的受益者，也極大的推動了當地房產需求。

而根據2017年底國務院再次提出的新三年棚改攻堅計畫，2018-2020年棚改新開工將達1500萬套，其中貨幣化安置比例將達到60%。無疑面這也進一步推動三四線樓市繼續升溫。

看到如此明確的政策紅利，房企們顯然要跑步入場。於是，大型房企的拿地重點近年來不斷向三四線城市下沉，而資料顯示，去年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增加145%，樓面價同比增長53.9%。