陶靜 邊礪硯 張一辰:養老型REITs的國際經驗與本土探索之一——REITs概述及海外養老金投資REITs的情況
編者按
在美國等發達國家,REITs是一類成熟的投資品種,其風險收益特徵介於固定收益和股票之間,由於具備長期投資、穩定分紅等特徵,受到養老資金的青睞,現已成為養老金投資中除股票和債券外最重要的投資品種之一。
REITs(Real Estate Investment Trust),又稱為房地產信託投資基金。寬泛的說,REITs是一種集合眾多投資者資金,由專門機構操作的,專門從事房地產投資,並將投資收益按出資者比例分配的一種投資方式。REITs因具有稅收優惠性、較高流動性、投資者廣泛性、投資專向性、較低風險、收益穩定、資訊披露透明度高等特點,
1960年,美國總統艾森豪(Dwight D. Eisenhower)簽署了《1960 REITs法案》,賦予所有投資者通過買賣具有流動性的有價證券,以大規模、多元化投資組合的方式投資於收益型不動產的權利。這項條例旨在鼓勵投資者參與房地產投資並分享房地產市場的發展紅利。隨後,REITs這種投資方式在美國發展起來,進而擴展到全世界。
表1 REITs的發展演進
REITs的分類主要有以下幾種方式:
(1)按投資對象分為權益型、抵押型和混合型:權益型REITs直接投資擁有房地產,以房地產的經營收入為主要收入來源,可通過股權轉讓等方式流通變現;抵押型REITs本身不直接擁有物業,以房地產的抵押款債券為收益來源,其性質類似于金融仲介;混合型則是上述兩者的綜合體,
(2)按組織模式分為契約型、公司型和有限合夥型:契約型REITs以信託原則設立,受益人、受託人和託管人三方相互制約;公司型REITs依公司法設立,通過發行股份募資並投資於房地產項目;有限合夥型REITs依照民商事法律成立,由REITs組織設置子公司作為普通合夥人(GP),由投資者出資成為有限合夥人(LP)共同設立。
(3)按資金募集方式分為公募型和私募型:公募型REITs指發行人通過仲介機構向不特定的社會公眾廣泛的發售證券並募集資金的形式;私募型REITs的份額不在公開市場上交易,
(4)按運作方式分為開放式和封閉式:開放式REITs可以靈活調整規模,投資人可以向信託投資公司要求申購或贖回份額;封閉式REITs在發起設立時,限定發行總額,並在足額募集後宣佈在一定時期內不再接受新的投資。
(5)按管理模式分為內部管理型和委託管理型:內部管理型REITs將整個房地產專案的募資、投資、管理、運營集中在一個主體當中,實際應用中多為公司型REITs;委託管理型REITs一般只負責信託計畫的募資、投資等,而將房地產的實際運營或物業管理委託給協力廠商進行,並支付相應的管理費用。
目前,全球共有36個國家和地區頒佈了REITs相關的法律法規或發行了REITs,形成了以美國房地產投資信託協會(NAREIT)、歐洲公共市場房地產協會(EPRA)和亞太房地產協會(APREA)為主的全球REITs投資合作組織,其中NAREIT和EPRA與英國富時指數公司聯合編制了富時全球房地產系列指數(FTSE EPRA/NAREIT Global REITs Index),用於跟蹤全球的上市REITs情況。截至2016年6月,全球REITs總市值約為4.2萬億美元,其中美國是REITs最大的市場,總市值達1.1萬億美元。
表2 全球REITs市場分佈
作 者
陶 靜:匯添富基金管理股份有限公司產品創新服務中心總監助理
邊礪硯:供職于匯添富基金管理股份有限公司產品創新服務中心
張一辰:供職于匯添富基金管理股份有限公司產品創新服務中心
《中國養老金融發展報告(2017)》
總 報 告
1 政策市場雙輪驅動,一體三翼格局初成--董克用 姚余棟
戰 略 篇
2 中國養老金融調查報告(2017)--董克用 甘犁
3 從概念框架到政策探索:我國第三支柱個人養老金發展路徑--董克用 孫博
行 業 篇
4 養老金金融:體量穩增長與投資低收益並行--胡兵 孫博
5 養老服務金融:跨界業態下的多元化探索--嶽磊
6 養老產業金融:行業並購興起,多元發展仍是趨勢--曹卓君 秦婧
專 題 篇
7 海外養老金資產管理:資產配置仍是核心,委託投資漸成主流 --王彥傑 胡俊英
8 養老社區:社會需求巨大,發展模式仍在探索--馮麗英
9 改革與嬗變:企業年金理事會發展趨勢探索--何少鋒 孫博
10 創新與變革:“互聯網+”下養老金資產管理--朱海揚 浦鵬舉
11 PPP與養老產業:供給側改革下養老產業融資新路徑--張嵐 王瑋
12 養老產業引導基金:公私合營與本土創新--張佳康
產 品 篇
13 銀行養老理財產品:市場積極探索,呼喚政策引導--劉建宇 張學成
14 養老保障管理產品:監管規範與產品創新--蘇罡
15 養老型基金:從儲蓄養老到投資養老的新途徑--孫博
16 養老金產品:年金資產配置時代新工具--閆化海
17 從長期資金到長期資產:養老REITs的國際經驗與本土探索 --陶靜 邊礪硯 張一辰
18 養老信託:制度優勢蘊育廣闊前景--張明璽
19 “以房養老”:小眾養老方式的本土化探索 --張棟 孫博
注:本文原載於中國養老金融50人論壇微信公眾號。
(5)按管理模式分為內部管理型和委託管理型:內部管理型REITs將整個房地產專案的募資、投資、管理、運營集中在一個主體當中,實際應用中多為公司型REITs;委託管理型REITs一般只負責信託計畫的募資、投資等,而將房地產的實際運營或物業管理委託給協力廠商進行,並支付相應的管理費用。
目前,全球共有36個國家和地區頒佈了REITs相關的法律法規或發行了REITs,形成了以美國房地產投資信託協會(NAREIT)、歐洲公共市場房地產協會(EPRA)和亞太房地產協會(APREA)為主的全球REITs投資合作組織,其中NAREIT和EPRA與英國富時指數公司聯合編制了富時全球房地產系列指數(FTSE EPRA/NAREIT Global REITs Index),用於跟蹤全球的上市REITs情況。截至2016年6月,全球REITs總市值約為4.2萬億美元,其中美國是REITs最大的市場,總市值達1.1萬億美元。
表2 全球REITs市場分佈
作 者
陶 靜:匯添富基金管理股份有限公司產品創新服務中心總監助理
邊礪硯:供職于匯添富基金管理股份有限公司產品創新服務中心
張一辰:供職于匯添富基金管理股份有限公司產品創新服務中心
《中國養老金融發展報告(2017)》
總 報 告
1 政策市場雙輪驅動,一體三翼格局初成--董克用 姚余棟
戰 略 篇
2 中國養老金融調查報告(2017)--董克用 甘犁
3 從概念框架到政策探索:我國第三支柱個人養老金發展路徑--董克用 孫博
行 業 篇
4 養老金金融:體量穩增長與投資低收益並行--胡兵 孫博
5 養老服務金融:跨界業態下的多元化探索--嶽磊
6 養老產業金融:行業並購興起,多元發展仍是趨勢--曹卓君 秦婧
專 題 篇
7 海外養老金資產管理:資產配置仍是核心,委託投資漸成主流 --王彥傑 胡俊英
8 養老社區:社會需求巨大,發展模式仍在探索--馮麗英
9 改革與嬗變:企業年金理事會發展趨勢探索--何少鋒 孫博
10 創新與變革:“互聯網+”下養老金資產管理--朱海揚 浦鵬舉
11 PPP與養老產業:供給側改革下養老產業融資新路徑--張嵐 王瑋
12 養老產業引導基金:公私合營與本土創新--張佳康
產 品 篇
13 銀行養老理財產品:市場積極探索,呼喚政策引導--劉建宇 張學成
14 養老保障管理產品:監管規範與產品創新--蘇罡
15 養老型基金:從儲蓄養老到投資養老的新途徑--孫博
16 養老金產品:年金資產配置時代新工具--閆化海
17 從長期資金到長期資產:養老REITs的國際經驗與本土探索 --陶靜 邊礪硯 張一辰
18 養老信託:制度優勢蘊育廣闊前景--張明璽
19 “以房養老”:小眾養老方式的本土化探索 --張棟 孫博
注:本文原載於中國養老金融50人論壇微信公眾號。