陶靜邊礪硯張一辰：養老型REITs的國際經驗與本土探索之四——關於我國發展養老REITs的具體建議

分類＼財經
時間＼2018-05-01

編者按

在美國等發達國家，REITs是一類成熟的投資品種，其風險收益特徵介於固定收益和股票之間，由於具備長期投資、穩定分紅等特徵，受到養老資金的青睞，現已成為養老金投資中除股票和債券外最重要的投資品種之一。

在REITs的子類別中，有一類是專注投資於養老醫療類地產的養老REITs，其不僅為投資者帶來了穩定可觀的投資回報，同時對養老醫療基礎設施建設和運營起到了巨大的推動作用。基於此，《中國養老金融發展報告(2017)》對我國的養老型REITs進行了研究，並形成了“養老型REITs的國際經驗與本土探索”的課題成果。本課題分為四部分：REITs概述及海外養老金投資REITs的情況；海外養老型REITs的情況及借鑒；我國養老金投資養老REITs的現實意義；關於我國發展養老REITs的具體建議。

儘管我國現階段已出臺了部分支援養老基礎設施建設、鼓勵養老產業發展的優惠政策，但是從總體上看，對於養老REITs支持力度仍然偏弱，

部分政策難以落地，需要政府更有力的支援，為此，本文建議相關部門從以下幾方面考慮出臺新的支持政策：

1、完善REITs立法，鼓勵發展養老REITs

儘管近年來，涉及REITs的法案不斷出臺，在政策層面不斷釋放引入REITs的積極信號，也不斷有各類金融機構試水REITs，但是我國目前尚未制定有關REITs的專項法律，REITs在主體立法方面仍是一片空白。世界上其他已發展REITs的國家，都有專門針對REITs的立法，針對REITs的法律地位、參與主體各方權責、組織形式、經營運作、稅收要求、監管制度等內容都有明確要求。

（1）出臺專門針對REITs的運作管理辦法

（2）出臺針對REITs的稅收優惠

稅收優惠是REITs發展的根本動力。由於REITs在運營過程中會將大部分收益分配給投資者，如果沒有稅收優惠，就會形成雙重稅收：在REITs運營層面要為運營收入納稅，在投資者層面繳納個人所得稅。因此REITs相關法律通常會在稅收層面出臺稅收優惠，

免除REITs層面的稅收，例如美國的稅法就規定REITs公司按照法規每年把稅前收入的90%分配給股東後，公司就不需要再為已分配的90%的利潤繳稅，在公司層面實現了稅收減免；在新加坡和中國香港，不僅在REITs層面有稅收減免，在投資者層面也對所得稅有所減免，免稅措施促進了REITs的快速發展，在某種意義上可以認為是REITs發展的最重要的動力。

但是在中國，目前尚無任何針對REITs的稅收優惠。

在我國，自持物業出租時租金需繳納5.5%營業稅，從租計征的12%房產稅，扣除費用後還要交25%所得稅，分紅後（如有）還要交納個人所得稅。此外，房地產本身在交易環節還有增值稅和資產轉讓所得稅，在這樣的稅收體系下，REITs產品無法達到其理想的收益率，形成有效的競爭力，因此出臺稅收優惠政策是推動REITs參與養老建設的必要條件。本文建議在稅收優惠方面應明確REITs的設立、運營交易過程給予稅收優惠，避免多重徵稅影響REITs的競爭力。在具體立法進程中，歐美國家和地區主要通過稅法來明確REITs的稅收政策，我國也可參考類似方式，由國家稅務總局在現有整體稅制模式的基礎上，針對REITs約定特殊條款，從而減輕REITs在信託法律關係及《公司法》框架下可能產生的重複徵稅問題，待業務發展成熟後，再將具體業務稅收規範性檔集結形成REITs稅收監管體制。

2、擴大醫保使用範圍，拓寬養老產業收入來源

在美國等發達國家，養老產業的發展在一定程度上需要依靠政府資金支援，在我國雖然政府也劃撥資金給一些非盈利性的養老機構，但是總體看來這部分支援無法滿足市場需求。美國在2005年簽署的《個人資金落實示範項目》（Money Follows the Person Demonstration Program）中明確各州可以利用醫療補助資金來開發系統及服務來説明需要得到長期護理服務的患者。參考上文提到的美國第四大養老REITs公司OHI的經營模式可以看出，將政府的醫療救助資金使用到非純醫療領域（例如非自理老人的護理），可以很好地支援養老事業發展。因此拓寬我國醫保資金的使用範圍，將之拓寬到非自理患者的看護護理等非傳統醫保的範圍，可以更好的促進養老產業的發展，同時也能夠激發社會資本參與養老地產經營的積極性。

作者

陶靜：匯添富基金管理股份有限公司產品創新服務中心總監助理

邊礪硯：供職于匯添富基金管理股份有限公司產品創新服務中心

張一辰：供職于匯添富基金管理股份有限公司產品創新服務中心

《中國養老金融發展報告（2017）》

總報告

1 政策市場雙輪驅動，一體三翼格局初成--董克用姚余棟

戰略篇

2 中國養老金融調查報告（2017）--董克用甘犁

3 從概念框架到政策探索：我國第三支柱個人養老金發展路徑--董克用孫博

行業篇

4 養老金金融：體量穩增長與投資低收益並行--胡兵孫博

5 養老服務金融：跨界業態下的多元化探索--嶽磊

6 養老產業金融：行業並購興起，多元發展仍是趨勢--曹卓君秦婧

專題篇

7 海外養老金資產管理：資產配置仍是核心，委託投資漸成主流 --王彥傑胡俊英

8 養老社區：社會需求巨大，發展模式仍在探索--馮麗英

9 改革與嬗變：企業年金理事會發展趨勢探索--何少鋒孫博

10 創新與變革：“互聯網+”下養老金資產管理--朱海揚浦鵬舉

11 PPP與養老產業：供給側改革下養老產業融資新路徑--張嵐王瑋

12 養老產業引導基金：公私合營與本土創新--張佳康

產品篇

13 銀行養老理財產品：市場積極探索，呼喚政策引導--劉建宇張學成

14 養老保障管理產品：監管規範與產品創新--蘇罡

15 養老型基金：從儲蓄養老到投資養老的新途徑--孫博

16 養老金產品:年金資產配置時代新工具--閆化海

17 從長期資金到長期資產：養老REITs的國際經驗與本土探索 --陶靜邊礪硯張一辰

18 養老信託：制度優勢蘊育廣闊前景--張明璽

19 “以房養老”：小眾養老方式的本土化探索 --張棟孫博

注：本文原載於中國養老金融50人論壇微信公眾號。

避免多重徵稅影響REITs的競爭力。在具體立法進程中，歐美國家和地區主要通過稅法來明確REITs的稅收政策，我國也可參考類似方式，由國家稅務總局在現有整體稅制模式的基礎上，針對REITs約定特殊條款，從而減輕REITs在信託法律關係及《公司法》框架下可能產生的重複徵稅問題，待業務發展成熟後，再將具體業務稅收規範性檔集結形成REITs稅收監管體制。