養老型REITs的國際經驗與本土探索（1）
編者按：在美國等發達國家，REITs是一類成熟的投資品種，其風險收益特徵介於固定收益和股票之間，由於具備長期投資、穩定分紅等特徵，受到養老資金的青睞，現已成為養老金投資中除股票和債券外最重要的投資品種之一。
REITs（Real Estate Investment Trust），又稱為房地產信託投資基金。寬泛的說，REITs是一種集合眾多投資者資金，由專門機構操作的，專門從事房地產投資，並將投資收益按出資者比例分配的一種投資方式。REITs因具有稅收優惠性、較高流動性、投資者廣泛性、投資專向性、較低風險、收益穩定、資訊披露透明度高等特點，
1960年，美國總統艾森豪（Dwight D. Eisenhower）簽署了《1960 REITs法案》，賦予所有投資者通過買賣具有流動性的有價證券，以大規模、多元化投資組合的方式投資於收益型不動產的權利。這項條例旨在鼓勵投資者參與房地產投資並分享房地產市場的發展紅利。隨後，REITs這種投資方式在美國發展起來，進而擴展到全世界。
表1 REITs的發展演進
REITs的分類主要有以下幾種方式：
（1）按投資對象分為權益型、抵押型和混合型：權益型REITs直接投資擁有房地產，以房地產的經營收入為主要收入來源，可通過股權轉讓等方式流通變現；抵押型REITs本身不直接擁有物業，以房地產的抵押款債券為收益來源，其性質類似于金融仲介；混合型則是上述兩者的綜合體，
（2）按組織模式分為契約型、公司型和有限合夥型：契約型REITs以信託原則設立，受益人、受託人和託管人三方相互制約；公司型REITs依公司法設立，通過發行股份募資並投資於房地產項目；有限合夥型REITs依照民商事法律成立，由REITs組織設置子公司作為普通合夥人（GP），由投資者出資成為有限合夥人（LP）共同設立。
（3）按資金募集方式分為公募型和私募型：公募型REITs指發行人通過仲介機構向不特定的社會公眾廣泛的發售證券並募集資金的形式；私募型REITs的份額不在公開市場上交易，
（4）按運作方式分為開放式和封閉式：開放式REITs可以靈活調整規模，投資人可以向信託投資公司要求申購或贖回份額；封閉式REITs在發起設立時，限定發行總額，並在足額募集後宣佈在一定時期內不再接受新的投資。
（5）按管理模式分為內部管理型和委託管理型：內部管理型REITs將整個房地產專案的募資、投資、管理、運營集中在一個主體當中，實際應用中多為公司型REITs；委託管理型REITs一般只負責信託計畫的募資、投資等，而將房地產的實際運營或物業管理委託給協力廠商進行，並支付相應的管理費用。
目前，全球共有36個國家和地區頒佈了REITs相關的法律法規或發行了REITs，形成了以美國房地產投資信託協會（NAREIT）、歐洲公共市場房地產協會（EPRA）和亞太房地產協會（APREA）為主的全球REITs投資合作組織，其中NAREIT和EPRA與英國富時指數公司聯合編制了富時全球房地產系列指數（FTSE EPRA/NAREIT Global REITs Index），用於跟蹤全球的上市REITs情況。截至2016年6月，全球REITs總市值約為4.2萬億美元，其中美國是REITs最大的市場，總市值達1.1萬億美元。
表2 全球REITs市場分佈
（5）按管理模式分為內部管理型和委託管理型：內部管理型REITs將整個房地產專案的募資、投資、管理、運營集中在一個主體當中，實際應用中多為公司型REITs；委託管理型REITs一般只負責信託計畫的募資、投資等，而將房地產的實際運營或物業管理委託給協力廠商進行，並支付相應的管理費用。
目前，全球共有36個國家和地區頒佈了REITs相關的法律法規或發行了REITs，形成了以美國房地產投資信託協會（NAREIT）、歐洲公共市場房地產協會（EPRA）和亞太房地產協會（APREA）為主的全球REITs投資合作組織，其中NAREIT和EPRA與英國富時指數公司聯合編制了富時全球房地產系列指數（FTSE EPRA/NAREIT Global REITs Index），用於跟蹤全球的上市REITs情況。截至2016年6月，全球REITs總市值約為4.2萬億美元，其中美國是REITs最大的市場，總市值達1.1萬億美元。
表2 全球REITs市場分佈