聯合辦公、長租公寓、全生態鏈解決方案......哪個才能讓商辦不再難辦？
隨著北京“326商辦限購令”以及後續補充措施的不斷拋出，遭受重創的商辦市場交易幾乎停滯。據中原地產研究中心統計資料顯示，北京商辦項目調控後兩個月時間內，市場實際成交量跌幅99.9%。
面對成交冰凍和大量存貨，如何突圍成了近三個月以來所有手握商辦物業的開發商在坐等政策變化之時，苦思冥想卻依然短期內難覓答案的課題。
借道聯合辦公or長租公寓？
從商辦調控政策對物業面積和設施等方面的限制要求來看，全款購買、沒有衛生間廚房燈居住功能、最少分割面積在500平米……商辦專案的客群群體顯然將會發生徹底的轉變。
“從目前的政策走向上看，商辦類專案顯然必須從根本上打消小戶型散售的念頭，轉而去尋找有置業實力的大中型公司客戶，將專案改造為他們所需要的寫字樓、辦公類產品。” 優鋪網創始人陳雲峰認為，這也代表著商辦物業運營時代的來臨，聯合辦公空間可以是一個不錯的方向，
事實上，在此前的轉型探索中，不少開發商已經開始介入聯合辦公市場，如遠洋集團與WeWork聯手打造的眾創空間、龍湖的“一展空間”等。然而，他們都需要面對的是已然非常激烈的行業競爭。
除了即將同樣殺入的開發商同行，優客工廠、氪空間、WE+、酷窩COWORK等大量已進入行業多時的聯合辦公運營機構亦不容小覷。
除了聯合辦公，長租公寓此前也是不少商辦項目的改造方向。國務院辦公廳在2016年發佈的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中，曾要求全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作，
“長租公寓雖然是租賃性質，但卻是具有居住屬性的，跟現有的商住政策並不一致，所以很矛盾，目前都在等待政策進一步細化。
全生態鏈解決方案
“其實大部分都在觀望，基本都沒有特別好的辦法。”對於當下開發商的應對措施，某房地產公司高管直言。然而，在觀望的同時，也有不少開發商在做一些探索和嘗試。
36氪瞭解到，目前北京的商辦項目大戶綠地便在近期公開場合表示，未來綠地北京多數商辦專案將憑藉產業和商業運營方面的經驗和資源，積極構建商業生態，通過“平臺+模式”做強商辦運營，通過“產品+服務”提升盈利水準，依靠內生型的價值增值來實現增長和盈利。
而北京保利也在其15周年的品牌發佈會上對外宣佈，今年將正式開啟商辦元年，打造“全生態智匯商務統”,由城市星級綜合體、自主星級品牌、星級創新孵化、星級長城匯平臺、智慧星級產品、星級服務構成六大產品內核，並通過“精研一座城、佈局多中心、塑造新地標、締造大平臺、資源全整合”五大舉措，為旗下商辦項目提供聯動保障。
目前，保利地產在北京佈局了六個商辦項目，分別為保利·國際廣場、保利·佲悅大都匯、保利·大都匯、歡樂大都匯和保利·未來城。其中，保利國際廣場位於大望京CBD核心區內，保利大都匯地處北京城市副中心核心區位。
除此之外，北京保利還與SOM、GP、日建等國際頂尖設計公司和五大行等全球化物業租售公司共同組建了“商辦設計工作室”。將包括國際領先品質的標準寫字樓、融合全球辦公理念的CITY SPACE新城市空間，以及酒店、購物中心、精品會所、國際會展等保利地產在南方已經非常成熟的產品序列因地制宜，組成完整“匯”系商辦產品線。
北京保利認為，運營是做好商辦的首要關鍵。因此，為全面保障入駐業主的物業使用以及投資客的資產保值增值，其將繼續深化商辦平臺的建設，整合優勢資源，借助運營、管理、合作、金融、服務五大通道，構築客戶資產新長城。
北京保利15周年光影展《我們的北京》
由此可以看出，房企不再是單槍匹馬或僅限於行業內合作，更多的是在尋找生活升級服務類企業、互聯網合作企業、大型金融機構等資源進行嫁接，扮演服務商或其他專業領域主要角色。
資產證券化成終極路徑
儘管存在各種困難，但通過運營盤活存量資產、獲取利潤已經成了開發商的統一認識。隨著運營利潤的出現，資產證券化便成了隨後的目標。
王戈宏曾向36氪舉過一個例子，如果正常的租金收益率能達到3.5%，資產證券化之後加上稅收優惠便能達到7%。美國的REITs過去30年平衡收益率是7%-8%，曼哈頓的房子，3.5%的出租回報率在全世界已經是最高，但是如果把很多房子打成包做成證券化產品，用REITs模式上市，每年租金回報率就可以達到8%。
“投資一棟商業樓宇，通過各種改造、升級成租賃用房，租金溢價收入是其中一部分，投資的增值收益也不容小。因為高品質人群聚集，會反過來帶動周邊的經營和樓宇本身的商業價值。”王戈宏表示。以新派公寓CBD店為例，這個以住宅樓宇改造而成的長租公寓項目，在成立之初就用類REITs模式做了輕重資產配合的系統架構。對商業地產的資產證券化，王戈宏認為，只要是資產都可以實現。
而高和資本通過商業地產的證券化運作過的北京的金澳國際寫字樓和高和萃等項目則是另一個典型案例。
資料顯示，高和資本2010年11月收購了接近現房的金澳國際寫字樓，當時的市場租金只有4.5元/平方米/天，通過資本運作和資產再包裝，兩年之後租金達到了8元/平方米/天（其中市場整體上揚貢獻了50%），最初開盤價時售價29500元/平米，一年後結案售價上漲至52400元/平米。
而另一個位於北京東三環的商鋪專案高和萃，收購時形象較差，收購後發揮其沿東三環百米超長展示面的優勢，通過提高專案的視覺衝擊力化解了形象不足的難題。2012年10月時，其租金價格已高達28萬元/平米，刷新北京最貴商鋪記錄。
無疑，通過業態重新包裝運營資產一定會產生新的價值，但王戈巨集認為，目前需要面對的首要問題是，在當前的商辦政策下，資產裡面的內容到底做成什麼是個問題。此外，受困于國內現有的法律和稅務環境，中國版REITs尚未能成功問世。
也有業內專家表示，將未來幾年、十幾年租約一次性打包，拿未來租賃收益權做質押，慢慢用金融工具擺脫租金壓力，將租賃收益權部分實現期貨化也一定是未來的方向。
36氪瞭解到，目前北京的商辦項目大戶綠地便在近期公開場合表示，未來綠地北京多數商辦專案將憑藉產業和商業運營方面的經驗和資源，積極構建商業生態，通過“平臺+模式”做強商辦運營，通過“產品+服務”提升盈利水準，依靠內生型的價值增值來實現增長和盈利。
而北京保利也在其15周年的品牌發佈會上對外宣佈，今年將正式開啟商辦元年，打造“全生態智匯商務統”,由城市星級綜合體、自主星級品牌、星級創新孵化、星級長城匯平臺、智慧星級產品、星級服務構成六大產品內核，並通過“精研一座城、佈局多中心、塑造新地標、締造大平臺、資源全整合”五大舉措，為旗下商辦項目提供聯動保障。
目前，保利地產在北京佈局了六個商辦項目，分別為保利·國際廣場、保利·佲悅大都匯、保利·大都匯、歡樂大都匯和保利·未來城。其中，保利國際廣場位於大望京CBD核心區內，保利大都匯地處北京城市副中心核心區位。
除此之外，北京保利還與SOM、GP、日建等國際頂尖設計公司和五大行等全球化物業租售公司共同組建了“商辦設計工作室”。將包括國際領先品質的標準寫字樓、融合全球辦公理念的CITY SPACE新城市空間，以及酒店、購物中心、精品會所、國際會展等保利地產在南方已經非常成熟的產品序列因地制宜，組成完整“匯”系商辦產品線。
北京保利認為，運營是做好商辦的首要關鍵。因此，為全面保障入駐業主的物業使用以及投資客的資產保值增值，其將繼續深化商辦平臺的建設，整合優勢資源，借助運營、管理、合作、金融、服務五大通道，構築客戶資產新長城。
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由此可以看出，房企不再是單槍匹馬或僅限於行業內合作，更多的是在尋找生活升級服務類企業、互聯網合作企業、大型金融機構等資源進行嫁接，扮演服務商或其他專業領域主要角色。
資產證券化成終極路徑
儘管存在各種困難，但通過運營盤活存量資產、獲取利潤已經成了開發商的統一認識。隨著運營利潤的出現，資產證券化便成了隨後的目標。
王戈宏曾向36氪舉過一個例子，如果正常的租金收益率能達到3.5%，資產證券化之後加上稅收優惠便能達到7%。美國的REITs過去30年平衡收益率是7%-8%，曼哈頓的房子，3.5%的出租回報率在全世界已經是最高，但是如果把很多房子打成包做成證券化產品，用REITs模式上市，每年租金回報率就可以達到8%。
“投資一棟商業樓宇，通過各種改造、升級成租賃用房，租金溢價收入是其中一部分，投資的增值收益也不容小。因為高品質人群聚集，會反過來帶動周邊的經營和樓宇本身的商業價值。”王戈宏表示。以新派公寓CBD店為例，這個以住宅樓宇改造而成的長租公寓項目，在成立之初就用類REITs模式做了輕重資產配合的系統架構。對商業地產的資產證券化，王戈宏認為，只要是資產都可以實現。
而高和資本通過商業地產的證券化運作過的北京的金澳國際寫字樓和高和萃等項目則是另一個典型案例。
資料顯示，高和資本2010年11月收購了接近現房的金澳國際寫字樓，當時的市場租金只有4.5元/平方米/天，通過資本運作和資產再包裝，兩年之後租金達到了8元/平方米/天（其中市場整體上揚貢獻了50%），最初開盤價時售價29500元/平米，一年後結案售價上漲至52400元/平米。
而另一個位於北京東三環的商鋪專案高和萃，收購時形象較差，收購後發揮其沿東三環百米超長展示面的優勢，通過提高專案的視覺衝擊力化解了形象不足的難題。2012年10月時，其租金價格已高達28萬元/平米，刷新北京最貴商鋪記錄。
無疑，通過業態重新包裝運營資產一定會產生新的價值，但王戈巨集認為，目前需要面對的首要問題是，在當前的商辦政策下，資產裡面的內容到底做成什麼是個問題。此外，受困于國內現有的法律和稅務環境，中國版REITs尚未能成功問世。
也有業內專家表示，將未來幾年、十幾年租約一次性打包，拿未來租賃收益權做質押，慢慢用金融工具擺脫租金壓力，將租賃收益權部分實現期貨化也一定是未來的方向。