融創收購萬達資產包到底在交易什麼？
經濟觀察網 記者 田國寶 7月11日，融創中國發佈了收購萬達的詳細計畫，
公告中表示，雙方將於7月31日前簽訂詳細協議，並儘快完成付款、資產及股權交割。交割後的文旅專案品牌不變、規劃內容不變、建設專案不變、運營管理不變。同時雙方將在多個領域進行戰略合作。
通過收購萬達13個文旅項目，融創中國至少獲得儲備土地面積接近4萬畝土地，
萬達為融創提供資金？
對於融創收購萬達13個文旅專案和76家酒店，一位元華南地區萬達文化旅遊城的管理者表示，“這個消息比較突然，專案公司基本沒有收到任何相關資訊，個人覺得應該和上市有關。”
按照其說法，從2016年萬達商業從港交所退市後，萬達一直謀求回歸A股，但由於A股對地產IPO一直較為謹慎，因此通過出售重資產地產業務，
如果說項目公司不清楚收購一事尚能理解，那麼萬達為融創提供委託貸款用來充當收購資金，就使得整個交易充滿了戲劇性。
按照雙方約定，交易金額分四次支付，第一次為7月10日雙方簽訂框架協議時，融創向萬達支付首期25億元定金；第二次為7月31日前，雙方簽署正式協定3日內，再支付126.34億元；第三次為融創股東大會通過後的90日內支付184.61億元。
值得關注的是第四次支付方面，根據融創公告，萬達在收到第三筆交易金的5個工作日內，通過指定銀行向融創提供為期三年296億元貸款，再向萬達支付剩餘295.75億元。
也就是說，融創收購萬達所付出的631.7億元資金中，將有296億元來自萬達，占總交易款的46.86%，而融創獲得的是接近4.5萬畝的土地儲備。
雙方到底在交易什麼？
公告顯示，截至2016年底，13家文旅項目總建築面積為5897萬平方米，
雙方約定交易完成後，13個文旅專案總經理繼續由萬達派駐，負責專案運營；項目公司常務副總經理、財務負責人及成本核算由融創指定，融創每年提供給萬達5000萬元管理費，期限為20年。
13個文旅專案價值幾何？
根據公佈的協定內容，
13個文化旅遊項目中南昌、合肥、哈爾濱、廣州、桂林、無錫、青島、成都、重慶和西雙版納10個專案處於開發狀態。根據萬達商業2016年度報告，其中前9個專案帳面價值為133.71億元。
西雙版納萬達文旅度假區項目於2014年將80%股權轉讓給萬達集團，20%股權轉讓給一方集團，根據當時交易價格，西雙版納項目估值為26.8億元，此後該專案相關資產並未對外公佈。
濟南、海口兩個項目均於2016年下半年簽訂，昆明項目於2017年上半年簽訂，目前處於啟動階段。今年6月7日，萬達以74.77億元價格在昆明獲取24宗總面積92.66萬平方米土地，未來將用於昆明文旅城專案開發。隨後6月30日，萬達再次在濟南以66.75億元價格獲得16宗99.71萬平方米土地，成為濟南文化旅遊城專案開發建設用地。這兩筆拿地支出也是昆明、濟南項目迄今為止最大的投入。
綜合來看，13個文旅項目，除去海口項目還未正式拿地外，其他12個項目粗略價值為302.03億元，如果不把三個啟動項目公司負債及估值計算在內，13個文旅項目價值與本次295.75億元的交易價格相差並不大。
融創獲得什麼
通過本次交易，融創中國獲得13個文旅項目91%的股權，其中9個納入萬達商業報表的文旅專案總建築面積為2575.87萬平方米。根據萬達商業2016年度報告顯示，上述9個專案剩餘帳面價值為133.71億元，土地儲備面積為36449.25畝，未來融創可以通過出售變現或向萬達獲取租金。
西雙版納項目總建築面積為475.45萬平方米，2017年6月份，在融創收購股權前，一方集團已經將20%股權轉讓給萬達集團，雖然西雙版納部分可售物業均已銷售，但仍有大量經營性物業。
除了上述10個項目外，海口萬達文旅城專案於2016年11月份簽約，規劃占地面積3700畝，目前展示中心已經開放，還未正式獲取土地。這意味著未來3700畝權益土地將過渡到融創名下。
此外，今年6月份，萬達在昆明已經獲得1389.9畝專案建設用地，濟南專案規劃用地面積為4200畝，萬達已經獲取了其中的1495.65畝建設用地。這意味著融創通過海口、昆明和濟南三個專案累計獲得9299畝權益用地，並已經拿到了其中2885.55畝建設用地。
近兩年，融創中國在並購領域頻頻出手，也使得債務直線上升，截至2016年底，融創總債務為923.98億元，同比上升了429.71%，其中短期債務從2015年底54.47億元上升至2016底的222.48億元。
在這種情況下，融創總資產負債率上升至86.71%，同比上升14.84%，淨負債率升至100.95%，而同期EBITDA僅增加了0.17億元，所有者權益率為11.62%，同比下降了7.11%。
20%股權轉讓給一方集團，根據當時交易價格，西雙版納項目估值為26.8億元，此後該專案相關資產並未對外公佈。濟南、海口兩個項目均於2016年下半年簽訂，昆明項目於2017年上半年簽訂，目前處於啟動階段。今年6月7日，萬達以74.77億元價格在昆明獲取24宗總面積92.66萬平方米土地，未來將用於昆明文旅城專案開發。隨後6月30日，萬達再次在濟南以66.75億元價格獲得16宗99.71萬平方米土地，成為濟南文化旅遊城專案開發建設用地。這兩筆拿地支出也是昆明、濟南項目迄今為止最大的投入。
綜合來看，13個文旅項目，除去海口項目還未正式拿地外，其他12個項目粗略價值為302.03億元，如果不把三個啟動項目公司負債及估值計算在內，13個文旅項目價值與本次295.75億元的交易價格相差並不大。
融創獲得什麼
通過本次交易，融創中國獲得13個文旅項目91%的股權，其中9個納入萬達商業報表的文旅專案總建築面積為2575.87萬平方米。根據萬達商業2016年度報告顯示，上述9個專案剩餘帳面價值為133.71億元，土地儲備面積為36449.25畝，未來融創可以通過出售變現或向萬達獲取租金。
西雙版納項目總建築面積為475.45萬平方米，2017年6月份，在融創收購股權前，一方集團已經將20%股權轉讓給萬達集團，雖然西雙版納部分可售物業均已銷售，但仍有大量經營性物業。
除了上述10個項目外，海口萬達文旅城專案於2016年11月份簽約，規劃占地面積3700畝，目前展示中心已經開放，還未正式獲取土地。這意味著未來3700畝權益土地將過渡到融創名下。
此外，今年6月份，萬達在昆明已經獲得1389.9畝專案建設用地，濟南專案規劃用地面積為4200畝，萬達已經獲取了其中的1495.65畝建設用地。這意味著融創通過海口、昆明和濟南三個專案累計獲得9299畝權益用地，並已經拿到了其中2885.55畝建設用地。
近兩年，融創中國在並購領域頻頻出手，也使得債務直線上升，截至2016年底，融創總債務為923.98億元，同比上升了429.71%，其中短期債務從2015年底54.47億元上升至2016底的222.48億元。
在這種情況下，融創總資產負債率上升至86.71%，同比上升14.84%，淨負債率升至100.95%，而同期EBITDA僅增加了0.17億元，所有者權益率為11.62%，同比下降了7.11%。