美國物流地產深度報告：降低物流成本的核心邏輯是推動高標倉儲
物流地產為客戶提供物流基礎設施開發和相配套的專業物業管理服務,屬於工業地產領域一個垂直的細分領域。儘管物流地產是房地產行業的細分領域,但又區 別于傳統的住宅開發,物流地產是一個更加精細化的業務,涵蓋了從設計-建設-採購-招商-資金運營-物業管理等完整的開發經營鏈條。
上世紀80年代,伴隨著供應鏈管理思想在美國逐步推廣,物流地產作為整個物流供應鏈中的周轉物流環節,也由此迎來了快速發展,成為地產行業細分領域的藍海市場。
本篇報告作為我們物流地產行業的首篇報告,主要側重物流倉儲需求端的探討,通過對美國物流地產發展歷程的梳理,探討了推動高標倉儲需求快速增長的 內在動力,並由此對應至中國,對我國未來高標倉儲需求情況進行展望及大致判斷。
企業提效降本訴求是推動美國高標倉儲快速發展的核心邏輯高標倉儲能夠有效提高物流效率,降低物流成本
美國物流地產在高端製造業快速發展時期興起,同時在零售連鎖化時期得到快 速發展,並且在電商興起和快速發展時期保持高速增長。儘管,美國物流地產經歷 了不同發展時期,但企業的物流提效、降本訴求是推動物流地產能夠在不同經濟發 展階段均保持高速發展的核心邏輯。
為了整篇報告的可讀性,我們先提前回答一個問題,即“高標倉儲為什麼能夠 提高物流效率、降低物流成本?”,然後再去梳理美國物流地產的發展歷程。
首先,使用高標倉儲能夠實現物流規模化,提高物流效應,能夠有效降低運輸成本。具體來看,現代高標倉儲得益于自身先進和完善的硬體設施,再加上電腦技術、自動識別等新技術的引入,使它能夠在供應鏈管理中充分發揮調配分撥的作用,實現了對整個供應鏈的資訊和資源的整合,為物流規模化提供了可能性,進而大幅提高了物流效益。
傳統模式下,老式倉庫僅進行貨物保管,m個相互獨立的賣方供貨給n個相互獨 立的買方,整個市場需要進行mn次物流過程。而現代化高標倉儲在保存貨物之餘, 還具有分撥調配的作用。這樣,m個相互獨立的賣方供貨進入現代化高端倉儲後, 再由高端倉儲中心根據物流資訊分撥調配至n個相互獨立的買方,整個市場僅需進行m+n次物流過程。
並且隨著經濟的發展,上下游的供應商及客戶越呈現多樣化,(也 即m、n值越來越大),物流規模效應更加明顯(本質是一種“共用經濟”),物流 效率提升也就更加顯著(貨車空載率下降,運輸貨物周轉能力及運輸效率提升)。
從成本角度看,物流規模化有效提升了運輸效應,同時高標倉儲網路化的佈局有利 於縮短運輸半徑,對運輸成本起到明顯降低作用。
其次,使用高標倉儲能夠極大提高企業存貨周轉率,提高倉儲的空間利用率, 進而降低倉儲成本,減少庫存資金佔用率。具體來看,在傳統的倉庫中,貨物存放 於貨架或者託盤上,由人先找到對應貨物,再進行貨物搬運及其它操作。
這個過程 很容易造成人員的無效位移、過多的貨品搜索和確認時間。而現代高端倉儲利用信 息技術、自動識別技術、機器人技術等,建立起物流資訊規劃系統和倉庫管理系統, 由工作人員通過電腦系統來計畫安排自動升降臺及物流搬運機器人的運作,以協 助實施貨物流轉。
另外,隨著經濟技術發展,企業的庫存貨物品類多、數量大,如 果人工作業揀選,不僅效率低,而且出錯概率很高。現代高標倉儲通過引入資訊技 術以及自動化系統,借助現代電腦系統和自動化分揀機器,實現對貨品的智慧化 批次處理,可以大大提高分揀的效率和準確性,有效降低分揀錯誤率。
從具體的存貨 周轉資料來看,現代化高端倉儲的存貨周轉天數不到傳統倉儲的10%,庫存SKU能 夠達到傳統倉儲的10倍,搜索清點貨物時間比傳統人工方式減少95%。
進入70年代,美國經濟陷入滯漲泥潭,經濟發展放緩,物價上漲,居民失業率 上升。受1973年石油危機衝擊的影響,美國作為一個石油消耗大國,其經濟在1974、1975年甚至出現負增長。同期,隨著日本、歐洲等國家則從二戰重建後的再度崛起, 美國出口受到挑戰,而進口卻不斷增加。這一時期,美國企業除了要應對低迷的國 內經濟環境,還要面臨來自歐日國家的競爭。
這種背景下,進入80年年代,美國企業開始考慮挖掘商品流通領域的潛力,對 物流提效、降本的訴求愈加強烈,帶動了物流供應鏈開始獨立並且呈現專業化發展, 協力廠商物流企業應運而生(多個美國協力廠商物流龍頭企業均誕生在75年代之後)。 企業通過將運輸、倉儲等物流環節外包給更專業的協力廠商物流公司,以達到節約成 本和提高效率的目的,間接地推動了現代倉儲需求的快速發展。
從實際情況來看,協力廠商物流廣泛參與到社會生產中,確實帶來了物流成本的 降低。1981年以來,美國物流成本占GDP比重持續降低,占比由80年代初期的16%降低至目前的8%-9%。協力廠商物流能夠降低物流成本的主要原因在於使用高標倉儲 能夠極大降低物流成本中的運輸成本及倉儲成本(從實際情況來看,80年後美國運 輸成本及倉儲成本下降趨勢確實更為明顯)。
我們認為運輸成本的下行主要源於物 流規模化,貨車空載率下降,運輸貨物周轉能力提升,加快了運輸效率,同時高標 倉儲網路化的佈局有利於縮短運輸半徑,進一步降低運輸成本。
而倉儲成本的降低 在於儘管使用高標倉會提高租金成本,但其能夠極大提高企業存貨周轉率,進而推 動倉儲成本的降低(存貨周轉率的提高也降低了庫存資金佔用率)。
樂晴智庫，全球行業和公司深度研究
從成本角度看,物流規模化有效提升了運輸效應,同時高標倉儲網路化的佈局有利 於縮短運輸半徑,對運輸成本起到明顯降低作用。
其次,使用高標倉儲能夠極大提高企業存貨周轉率,提高倉儲的空間利用率, 進而降低倉儲成本,減少庫存資金佔用率。具體來看,在傳統的倉庫中,貨物存放 於貨架或者託盤上,由人先找到對應貨物,再進行貨物搬運及其它操作。
這個過程 很容易造成人員的無效位移、過多的貨品搜索和確認時間。而現代高端倉儲利用信 息技術、自動識別技術、機器人技術等,建立起物流資訊規劃系統和倉庫管理系統, 由工作人員通過電腦系統來計畫安排自動升降臺及物流搬運機器人的運作,以協 助實施貨物流轉。
另外,隨著經濟技術發展,企業的庫存貨物品類多、數量大,如 果人工作業揀選,不僅效率低,而且出錯概率很高。現代高標倉儲通過引入資訊技 術以及自動化系統,借助現代電腦系統和自動化分揀機器,實現對貨品的智慧化 批次處理,可以大大提高分揀的效率和準確性,有效降低分揀錯誤率。
從具體的存貨 周轉資料來看,現代化高端倉儲的存貨周轉天數不到傳統倉儲的10%,庫存SKU能 夠達到傳統倉儲的10倍,搜索清點貨物時間比傳統人工方式減少95%。
進入70年代,美國經濟陷入滯漲泥潭,經濟發展放緩,物價上漲,居民失業率 上升。受1973年石油危機衝擊的影響,美國作為一個石油消耗大國,其經濟在1974、1975年甚至出現負增長。同期,隨著日本、歐洲等國家則從二戰重建後的再度崛起, 美國出口受到挑戰,而進口卻不斷增加。這一時期,美國企業除了要應對低迷的國 內經濟環境,還要面臨來自歐日國家的競爭。
這種背景下,進入80年年代,美國企業開始考慮挖掘商品流通領域的潛力,對 物流提效、降本的訴求愈加強烈,帶動了物流供應鏈開始獨立並且呈現專業化發展, 協力廠商物流企業應運而生(多個美國協力廠商物流龍頭企業均誕生在75年代之後)。 企業通過將運輸、倉儲等物流環節外包給更專業的協力廠商物流公司,以達到節約成 本和提高效率的目的,間接地推動了現代倉儲需求的快速發展。
從實際情況來看,協力廠商物流廣泛參與到社會生產中,確實帶來了物流成本的 降低。1981年以來,美國物流成本占GDP比重持續降低,占比由80年代初期的16%降低至目前的8%-9%。協力廠商物流能夠降低物流成本的主要原因在於使用高標倉儲 能夠極大降低物流成本中的運輸成本及倉儲成本(從實際情況來看,80年後美國運 輸成本及倉儲成本下降趨勢確實更為明顯)。
我們認為運輸成本的下行主要源於物 流規模化,貨車空載率下降,運輸貨物周轉能力提升,加快了運輸效率,同時高標 倉儲網路化的佈局有利於縮短運輸半徑,進一步降低運輸成本。
而倉儲成本的降低 在於儘管使用高標倉會提高租金成本,但其能夠極大提高企業存貨周轉率,進而推 動倉儲成本的降低(存貨周轉率的提高也降低了庫存資金佔用率)。
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