你所有關於英國房地產投資的疑問，倫敦市長都給你調查清楚了
倫敦，除了肩負英國經濟心臟的重任，長久以來更是與紐約並肩的全球金融中心。這座城市吸引了巨量的海外資金——其中，許多國際投資者頗為看好倫敦的房地產市場。
面對這一趨勢，不少Londoner自然會對不斷攀升的倫敦房價和租金產生怨言，甚至將這一現狀怪罪於湧入倫敦房地產市場的海外資本。為了弄明白這個問題，2016年5月當選的倫敦市長薩迪克·汗（Sadiq Khan）在12月特別委託倫敦政治經濟學院（The London School of Economics and Political Sciences, LSE）調研倫敦投資的海外人群組成和海外投資者對倫敦房地產市場的影響。
不久前，LSE出爐了題為《海外投資者在倫敦新建住宅市場中的角色》的報告，從多方面進行探究，包括：
海外買家購買倫敦新建住宅單位的比例有多少，地區偏好如何？
這些海外買家購買的倫敦房產有多大比例是空置的？
倫敦住宅開發商在多大程度上依賴于對海外投資者的期房銷售？
主要的海外投資者在倫敦的住宅開發過程中還扮演了怎樣的角色？
新建住房持續走低
在回答上面幾個問題之前，讓我們先瞭解一下倫敦的新建住房的情況。接受採訪的幾個倫敦房地產開發商表示，他們在過去二十多年一直在向海外賣家出售倫敦樓盤；事實是，海外買家投資倫敦房地產已有幾百年的歷史。
2015和2016年兩年間，倫敦新建住宅數目為24,180，其中17,000套為私人開發商所建，比之前幾年有了大幅增長；但是即便如此，每年的新建住房占倫敦存量住房的比例還不足1%。
注：上圖是自1995年以來倫敦新建住房交易占倫敦整體住房交易比例的走勢圖。
2017年初，倫敦在建的住宅只有5%是在倫敦市中心（central London），57%在內倫敦（inner London），餘下38%在外倫敦（outer London），儘管外倫敦所覆蓋的區域範圍更廣。
下圖顯示的是2017年1月倫敦各個地區新建住房數量，顏色越深，則代表住宅數量越多。如果對照倫敦區域圖，我們發現陶爾哈姆萊茨區（Tower Hamlets）、格林威治區（Greenwich）和旺茲沃思區（Wandsworth）的新建住宅是最多的，這三個地區都位於內倫敦，它們的新建住宅總量占了整個倫敦地區的近三分之一。
海外買家青睞的地段和房型
大多數地產開發商會以英國市場為主，而對於海外市場，他們會只選擇銷售部分房產或者某幾種類型的住宅，並且以期房（off-plan）的方式進行銷售。很多仲介機構和房產開發商其實在主要海外市場都設有辦公室，尤其在香港和內地；還有的機構會不時舉辦展覽或者推廣活動，地點不僅僅局限於遠東地區，還包括中東、俄羅斯和歐洲。
不過，接受調研的房地產商強調說，因為海外行銷的花費其實蠻高，所以並不是所有的住宅專案都會進行海外行銷。但是考慮一些大型的專案新建單位有很多，房產商或者仲介機構會通過海外行銷的方式來降低如庫存積壓的風險。
住宅購買通常是走這樣流程：買家先支付一小筆預約金，一般為2000英鎊，隨後在簽合同時支付10%或更多的首付款，最終在交房時支付全款。需要注意的是，在房產交付之前，買家如果想要將房子轉手（flipping），開發商通常需要收取一定的費用——“轉賣”這種情況儘管在香港和內地很常見，但是在英國比較少見。
下面表格展示了部分倫敦房產開發商的一些銷售細節，涉及到開發商自身規模、專案地段、房產價格、售給海外買家的比例以及市場態度。
以上圖中紅框為例，中型規模的開發商在銷售的低於1,000英鎊/平方英尺的房產中（主要位於倫敦2區和4區），29%的海外買家全部來自香港，凸顯香港買家強勁的購買能力。對這部分開發商而言，他們更希望擁有強大的英國國內售前（pre-sales）市場。
那麼海外買家對倫敦新建住宅的地區偏好究竟如何？報告就此調研了3家專門從事英國房地產海外行銷的大型機構，根據從2014年4月起到2016年3月兩年間的倫敦市中心、內倫敦、和外倫敦的房產銷售資料繪製了如下表格。
從上面表格不難得出，中國和亞太地區的海外投資者的購買實力爆棚。
以倫敦市中心區域為例，2014年4月—2016年3月間，在已知購買者居住地的750筆交易中，有400筆為海外買家。在這些海外買家之中，有180筆來自中國/亞太地區，占海外交易的45%。
累計這三家機構在倫敦的全部新建住宅交易量，我們可以看到，中國/亞太地區的交易量占了海外總交易量的61%，占倫敦新建住宅總交易量的38%，共有1,209筆。
分地區看，海外買家在倫敦市中心購房占該地區交易的53%，內倫敦北部占38%，內倫敦南部占36%，而外倫敦的僅占30%。這個資料說明，海外買家更傾向購買市中心的房產——越靠近倫敦市中心，海外買家的比重就越大。
在英國這三家專注海外地產推廣的機構中，中國和亞太地區投資者佔據相當大的比例，但這並不能簡單地把倫敦房價攀升歸咎於海外買家。正如報告中談到，大多數倫敦新建住宅區從未進行海外推廣，這些項目中的海外買家占比則會大幅降低，甚至為零。因而，上圖資料有很強的向上偏倚（upward bias），並不能代表倫敦房地產海外銷售全域。
沒有一套是空置
說到這裡，不少人肯定想搞清楚海外買家購買倫敦房產的目的是什麼，如果不好好利用甚至空置豈不是一種奢侈浪費？
報告援引了英國非盈利機構London First在2012年的資料，它將海外買家購買高端倫敦房產的目的歸為三類：購房出租（58%），自住（27%），二套房（15%）。
證據表明，購買海外房產的主要動機也因房產所在地而異。像一些來自中國內地和香港、在倫敦購置住宅的買家，他們往往是為了給在倫敦念書的孩子提供住宿方便，有些買家甚至在孩子過去讀書之前就買好了房子。
另外，如下圖所示，基於3,221筆海外房產交易的調查顯示，約有70%的海外買家將購房用作投資目的。
那麼海外買家房產的閒置率呢？下圖告訴了我們幾方面重要資訊：海外買家購買房產的主要地段，數目以及閒置情況。
以上圖中與倫敦金融城實力相匹敵的金絲雀碼頭為例，在這裡購買新建住宅的海外買家占25%，他們大部分來自中國。占交易總數一半的房產已經出租出去了，幾間被用作第二套房，重點是——沒有一套房產被閒置。
報告顯示，房產開發商預計海外買家購買的房產利用率高達95%；幾乎沒有資料可以表明住宅完全空置；即使有，這個比例也肯定小於1%。諷刺的是，不少英國居民購買的第二套房產一年只有幾周住人，閒置率遠遠高於海外買家。
倫敦住宅開發商對海外投資者
進行期房銷售的依賴度高
開發商從取得商品房預售許可證到取得房地產權證為止，這一期間的商品房稱作期房（off-plan sales）。期房銷售模式通常針對的是海外買家，因為海外投資者一方面對這種購買方式更有經驗，另一方面他們不受英國按揭貸款政策的限制。
對英國國內買家的預售也蠻重要，但是這主要在房產開發的稍後階段進行。考慮到住宅開發會佔用大量資金並延緩工程，開發商通常希望在專案完工之前只有少量未售庫存或者零庫存。考慮到這一方式對英國首次置業人士不是很有利，作為回應，一些開發商會為這部分人群留出一部分住宅單位，其他的開發商則表示願意將住房銷售給從原則上能拿到按揭貸款的英國買家。
在很大程度上，海外投資者的“買買買”對倫敦房產開發商起到了有力支撐——因為預售（pre-sales）對倫敦住宅開發商來說是很重要的一件事情。除了房屋協會，幾乎所有的開發商都表示需要預售以確保開發專案順利進行。這不僅是因為一些銀行和其他債務融資機構在提供貸款之前需要看到預售業績，更重要的是房地產開發商也需要通過預售來降低市場波動和住宅建成過程中可能遇到的風險。
海外投資者成主力
主要海外投資者也在倫敦房產開發過程中扮演了重要角色：報告顯示，倫敦幾乎所有的大型住宅開發專案都會利用海外投資，以達到儘快啟動、加速竣工的目的。此外，許多“建房出租”專案（Build-to-Rent schemes）在開發過程中也受益於海外資金的助力，有的“建房出租”專案甚至為外國機構擁有。而倫敦2015-2016年度的“建房出租”項目的擴張也來自於國際資本的增長。可以說，海外資本對英國的“建房出租”行業的興起起到了關鍵作用。
對海外買家的新建住宅銷售也可以加速倫敦房產商的開發決策，擴大倫敦房地產市場和經濟適用房規模，尤其當下經濟適用房往往被視作房地產市場發展的副產品。國際資本與金融也會助力倫敦停滯的項目投入使用，尤其會加快大型房產專案的開發。
讀到這裡，不難發現，投資倫敦房地產市場好處多多，似乎是資產保值增值的不二選擇，小夥伴們還不快快行動起來？
作者：王巍
不過，接受調研的房地產商強調說，因為海外行銷的花費其實蠻高，所以並不是所有的住宅專案都會進行海外行銷。但是考慮一些大型的專案新建單位有很多，房產商或者仲介機構會通過海外行銷的方式來降低如庫存積壓的風險。
住宅購買通常是走這樣流程：買家先支付一小筆預約金，一般為2000英鎊，隨後在簽合同時支付10%或更多的首付款，最終在交房時支付全款。需要注意的是，在房產交付之前，買家如果想要將房子轉手（flipping），開發商通常需要收取一定的費用——“轉賣”這種情況儘管在香港和內地很常見，但是在英國比較少見。
下面表格展示了部分倫敦房產開發商的一些銷售細節，涉及到開發商自身規模、專案地段、房產價格、售給海外買家的比例以及市場態度。
以上圖中紅框為例，中型規模的開發商在銷售的低於1,000英鎊/平方英尺的房產中（主要位於倫敦2區和4區），29%的海外買家全部來自香港，凸顯香港買家強勁的購買能力。對這部分開發商而言，他們更希望擁有強大的英國國內售前（pre-sales）市場。
那麼海外買家對倫敦新建住宅的地區偏好究竟如何？報告就此調研了3家專門從事英國房地產海外行銷的大型機構，根據從2014年4月起到2016年3月兩年間的倫敦市中心、內倫敦、和外倫敦的房產銷售資料繪製了如下表格。
從上面表格不難得出，中國和亞太地區的海外投資者的購買實力爆棚。
以倫敦市中心區域為例，2014年4月—2016年3月間，在已知購買者居住地的750筆交易中，有400筆為海外買家。在這些海外買家之中，有180筆來自中國/亞太地區，占海外交易的45%。
累計這三家機構在倫敦的全部新建住宅交易量，我們可以看到，中國/亞太地區的交易量占了海外總交易量的61%，占倫敦新建住宅總交易量的38%，共有1,209筆。
分地區看，海外買家在倫敦市中心購房占該地區交易的53%，內倫敦北部占38%，內倫敦南部占36%，而外倫敦的僅占30%。這個資料說明，海外買家更傾向購買市中心的房產——越靠近倫敦市中心，海外買家的比重就越大。
在英國這三家專注海外地產推廣的機構中，中國和亞太地區投資者佔據相當大的比例，但這並不能簡單地把倫敦房價攀升歸咎於海外買家。正如報告中談到，大多數倫敦新建住宅區從未進行海外推廣，這些項目中的海外買家占比則會大幅降低，甚至為零。因而，上圖資料有很強的向上偏倚（upward bias），並不能代表倫敦房地產海外銷售全域。
沒有一套是空置
說到這裡，不少人肯定想搞清楚海外買家購買倫敦房產的目的是什麼，如果不好好利用甚至空置豈不是一種奢侈浪費？
報告援引了英國非盈利機構London First在2012年的資料，它將海外買家購買高端倫敦房產的目的歸為三類：購房出租（58%），自住（27%），二套房（15%）。
證據表明，購買海外房產的主要動機也因房產所在地而異。像一些來自中國內地和香港、在倫敦購置住宅的買家，他們往往是為了給在倫敦念書的孩子提供住宿方便，有些買家甚至在孩子過去讀書之前就買好了房子。
另外，如下圖所示，基於3,221筆海外房產交易的調查顯示，約有70%的海外買家將購房用作投資目的。
那麼海外買家房產的閒置率呢？下圖告訴了我們幾方面重要資訊：海外買家購買房產的主要地段，數目以及閒置情況。
以上圖中與倫敦金融城實力相匹敵的金絲雀碼頭為例，在這裡購買新建住宅的海外買家占25%，他們大部分來自中國。占交易總數一半的房產已經出租出去了，幾間被用作第二套房，重點是——沒有一套房產被閒置。
報告顯示，房產開發商預計海外買家購買的房產利用率高達95%；幾乎沒有資料可以表明住宅完全空置；即使有，這個比例也肯定小於1%。諷刺的是，不少英國居民購買的第二套房產一年只有幾周住人，閒置率遠遠高於海外買家。
倫敦住宅開發商對海外投資者
進行期房銷售的依賴度高
開發商從取得商品房預售許可證到取得房地產權證為止，這一期間的商品房稱作期房（off-plan sales）。期房銷售模式通常針對的是海外買家，因為海外投資者一方面對這種購買方式更有經驗，另一方面他們不受英國按揭貸款政策的限制。
對英國國內買家的預售也蠻重要，但是這主要在房產開發的稍後階段進行。考慮到住宅開發會佔用大量資金並延緩工程，開發商通常希望在專案完工之前只有少量未售庫存或者零庫存。考慮到這一方式對英國首次置業人士不是很有利，作為回應，一些開發商會為這部分人群留出一部分住宅單位，其他的開發商則表示願意將住房銷售給從原則上能拿到按揭貸款的英國買家。
在很大程度上，海外投資者的“買買買”對倫敦房產開發商起到了有力支撐——因為預售（pre-sales）對倫敦住宅開發商來說是很重要的一件事情。除了房屋協會，幾乎所有的開發商都表示需要預售以確保開發專案順利進行。這不僅是因為一些銀行和其他債務融資機構在提供貸款之前需要看到預售業績，更重要的是房地產開發商也需要通過預售來降低市場波動和住宅建成過程中可能遇到的風險。
海外投資者成主力
主要海外投資者也在倫敦房產開發過程中扮演了重要角色：報告顯示，倫敦幾乎所有的大型住宅開發專案都會利用海外投資，以達到儘快啟動、加速竣工的目的。此外，許多“建房出租”專案（Build-to-Rent schemes）在開發過程中也受益於海外資金的助力，有的“建房出租”專案甚至為外國機構擁有。而倫敦2015-2016年度的“建房出租”項目的擴張也來自於國際資本的增長。可以說，海外資本對英國的“建房出租”行業的興起起到了關鍵作用。
對海外買家的新建住宅銷售也可以加速倫敦房產商的開發決策，擴大倫敦房地產市場和經濟適用房規模，尤其當下經濟適用房往往被視作房地產市場發展的副產品。國際資本與金融也會助力倫敦停滯的項目投入使用，尤其會加快大型房產專案的開發。
讀到這裡，不難發現，投資倫敦房地產市場好處多多，似乎是資產保值增值的不二選擇，小夥伴們還不快快行動起來？
作者：王巍