行業報告｜房地產調控長效機制需足夠資金支持

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摘要：政府提高住房供給介入程度是本輪調控的重要特徵，這意味著房地產市場資金來源中政府資金比例將顯著加大。

構建房地產調控長效機制行動開始加速

7月下旬中共中央政治局會議再次強調要穩定房地產市場，加快建立長效機制。在此前後，構建長效機制的行動開始加速。7月20日，住建部、發改委等九部門聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。

7月7日，上海市出臺《上海市住房發展“十三五”規劃》，著力建設“購租並舉”住房體系。7月10日，廣州市公佈《加快發展住房租賃市場的工作方案》，推進租售同權。8月3日，北京市對外宣佈《北京市共有產權住房管理暫行辦法》向社會公開徵求意見。

租售並舉、加大公共住房比例可能是本輪房地產長效調控機制的主要內容

為了解決人口淨流入城市房價快速上漲的問題，

本輪房地產調控從供給側入手，力圖通過推動租房市場快速發展，滿足住房需求，住建部7月的通知、廣州推動的租購同權均在著力推動租房市場發展。從具體措施看，政府部門加大可供出租的公共住房面積和提高租戶權益是主要的推動方式。同時，政府部門通過降低剛需人群的購房成本，增加居民擁有自由住房的機會。

相對於此前以商品房供應為主，目前政府加大住房供應介入程度意味著房地產市場資金來源將發生深度轉變

此前房地產市場以商品房為主，相應的資金來源最終來自購房者購房資金，這部分資金最終通過土地收入及成本、建築成本、房企利潤和其它成本等形式分配到地方政府、建築企業、房地產商和其它部門手中。但如果政府深度介入公共住房，則意味著政府需要承擔很大一部分資金來源或者讓渡此前從房地產市場獲得的很大一部分資金。

無論是提供公共租賃住房還是共有產權住房，政府都需要讓渡部分土地出讓收入，部分支付建築成本和其它成本。實質上是使用財政資金對剛需住戶進行補貼。

一二線城市房價構成裡政府各種收入占大部分

房價可以拆分為包括購地成本、建安成本、銷售稅、土地增值稅、所得稅等各類稅收成本、房地產企業利潤及其它等。房價的具體構成，特別是土地成本在其中占比官方並未有較為完善的公佈資料，其中2009年曾有過較為激烈的討論。當年兩會全國工商聯房地產商會公佈調查顯示，其選取的全國9個城市土地成本占直接成本比例高達58.2%，而後在各方壓力之下，國土資源部在7月公佈了620個調查專案資料，顯示全國地價占房價平均為23.2%，其中北京地價最高專案占房價比例為51.36%。而近三年一線城市土地購置費占房地產銷售額比例高達三成左右，其中北京比例繼續為一半左右，而40個大中城市土地購置費占房地產銷售額比例約為四分之一。考慮到銷售稅、土地增值稅、所得稅等各類稅收成本，我們估計土地出讓收入和各類稅收占一線城市房價比例在六成左右，而這個比例在40個大中城市占比估計在五成左右。

政府深度參與住房供給將加大地方政府財政壓力

地方政府可以通過讓渡土地出讓收入的方式低價出讓土地，增加公共住房或類公共住房供給。但土地出讓收入減少的同時，土地出讓支出並不能相應減少，因而地方政府將面臨擴大的收支缺口。2015年土地出讓支出中，用於征地拆遷補償、補助被征地農民、土地出讓前期開發等成本性支出占支出總額79.6%，其中征地拆遷補助和補助被征地農民占土地出讓總支出的53.1%。對征地來說這部分支出是剛性的，特別對與地價較高一二線城市。公共住房面積增加將提高地方政府資金壓力。同時，地方政府可能需要讓渡其它稅收類收入，將共同加大地方政府財政壓力。如果以一線城市、40個大中城市地方政府土地出讓收入和各類稅收占房價比例六成和五成估計，2016年一線城市和40個大中城市房地產銷售額分別為1.7萬億和6.7萬億，政府公共住房占當年商品房供應量的20%，則一線城市和40個大中城市地方財政分別需要減少或讓渡2040億元和6700億元，將對地方財政形成顯著壓力。

財政空間捉襟見肘，難以為房地產調控長效機制提供足夠資金支援

我國當前財稅體制下，地方財政事權大於財權，因而財政資金來源本就不足，更大的依賴於中央轉移支付。而征地成本的高企也是的地方政府在土地出讓收入方面可騰挪空間較為有限。地方政府難以為當前房地產調控長效機制提供足夠的資金支持。但即使是中央財政，可能調整空間也非常有限。過去12個月我國財政赤字已經占同期GDP的4.3%，這已經明顯高於3%的預算目標，後期具有較大緊縮壓力。財政自身空間逼仄，因而難以為公共住房提供足夠資金支持。

參照保障房資金來源，PSL等方式可能成為解決資金問題的有效管道

參照保障房資金來源，在財政資金和社會資金不足的情況下，政府創新開發使用PSL（抵押補充貸款）等方式，通過向央行抵押為保障房建設提供充足資金保障。2016年，PSL淨增1萬億元左右，而用於保障房建設的財政資金為6776億元，這兩部分提供了當年保障房建設八成左右資金。在財政難以提供當前房地產調控長效機制資金支援的情況下，參考保障房建設方式，可能需要借助類似PSL等方式。考慮到當前保障房建設主要集中在三四線城市，相應的建設成本較低，而當前長效調控機制主要針對一二線城市，單位面積成本要顯著高於三四線城市，因而需要的資金量也會顯著高於目前保障房所需規模。

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其中2009年曾有過較為激烈的討論。當年兩會全國工商聯房地產商會公佈調查顯示，其選取的全國9個城市土地成本占直接成本比例高達58.2%，而後在各方壓力之下，國土資源部在7月公佈了620個調查專案資料，顯示全國地價占房價平均為23.2%，其中北京地價最高專案占房價比例為51.36%。而近三年一線城市土地購置費占房地產銷售額比例高達三成左右，其中北京比例繼續為一半左右，而40個大中城市土地購置費占房地產銷售額比例約為四分之一。考慮到銷售稅、土地增值稅、所得稅等各類稅收成本，我們估計土地出讓收入和各類稅收占一線城市房價比例在六成左右，而這個比例在40個大中城市占比估計在五成左右。

政府深度參與住房供給將加大地方政府財政壓力

地方政府可以通過讓渡土地出讓收入的方式低價出讓土地，增加公共住房或類公共住房供給。但土地出讓收入減少的同時，土地出讓支出並不能相應減少，因而地方政府將面臨擴大的收支缺口。2015年土地出讓支出中，用於征地拆遷補償、補助被征地農民、土地出讓前期開發等成本性支出占支出總額79.6%，其中征地拆遷補助和補助被征地農民占土地出讓總支出的53.1%。對征地來說這部分支出是剛性的，特別對與地價較高一二線城市。公共住房面積增加將提高地方政府資金壓力。同時，地方政府可能需要讓渡其它稅收類收入，將共同加大地方政府財政壓力。如果以一線城市、40個大中城市地方政府土地出讓收入和各類稅收占房價比例六成和五成估計，2016年一線城市和40個大中城市房地產銷售額分別為1.7萬億和6.7萬億，政府公共住房占當年商品房供應量的20%，則一線城市和40個大中城市地方財政分別需要減少或讓渡2040億元和6700億元，將對地方財政形成顯著壓力。

財政空間捉襟見肘，難以為房地產調控長效機制提供足夠資金支援

我國當前財稅體制下，地方財政事權大於財權，因而財政資金來源本就不足，更大的依賴於中央轉移支付。而征地成本的高企也是的地方政府在土地出讓收入方面可騰挪空間較為有限。地方政府難以為當前房地產調控長效機制提供足夠的資金支持。但即使是中央財政，可能調整空間也非常有限。過去12個月我國財政赤字已經占同期GDP的4.3%，這已經明顯高於3%的預算目標，後期具有較大緊縮壓力。財政自身空間逼仄，因而難以為公共住房提供足夠資金支持。

參照保障房資金來源，PSL等方式可能成為解決資金問題的有效管道

參照保障房資金來源，在財政資金和社會資金不足的情況下，政府創新開發使用PSL（抵押補充貸款）等方式，通過向央行抵押為保障房建設提供充足資金保障。2016年，PSL淨增1萬億元左右，而用於保障房建設的財政資金為6776億元，這兩部分提供了當年保障房建設八成左右資金。在財政難以提供當前房地產調控長效機制資金支援的情況下，參考保障房建設方式，可能需要借助類似PSL等方式。考慮到當前保障房建設主要集中在三四線城市，相應的建設成本較低，而當前長效調控機制主要針對一二線城市，單位面積成本要顯著高於三四線城市，因而需要的資金量也會顯著高於目前保障房所需規模。

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