限貸應該是房地產調控長效機制的一部分
導 讀
中國房地產市場是否存在泡沫？到底該如何判斷？
近日，相關機構做了一個“100個城市租金回報率排行榜”，結果顯示城市越大租金回報率越低。在租金回報率排名前10名中，沒有一個是一線城市，最高的是三、四線城市，占到70%。北上廣深四個一線城市，北京租金回報率最低，其次是深圳、上海和廣州。這意味著，投資一套房，單純靠租金回報，北深上廣分別需要72.99年、72.46年、67.57年、59.17年才能回本。
租金回報率背後反映出來的房地產市場的問題是什麼？近日，
彭文生認為，分析房地產市場是否存在泡沫，可以先從住房作為消費品和投資品兩個角度，用房價收入比和房價租金比兩個指標，衡量房價對基本面的偏離程度。
租金回報率的倒數即房價租金比，房價租金比可以更多地從投資的角度分析房價的合理性。
彭文生認為，房價上升的兩大驅動力是人口結構和信用擴張。而中國近幾年房價上升更多地來自杠杆和信用的支持，以及土地價格上升導致成本推動，
為穩定房地產市場，中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，構建房地產調控的長效機制。長效機制如何建立，怎樣才能讓房子回歸居住屬性？
彭文生指出，構建房地產長效調控機制，有很多角度可以著手，包括增加人口流入城市的住宅土地供給、租購同權、共有產權、發展租賃市場等。但需要強調的一點是不能把長效機制等同于增加土地供給，
另一個是改革稅制，應該研究全面開徵房產稅。要開徵房產稅，除了要做好房產稅本身的制度設計外，更重要的是要先降低流轉稅稅率、調整流轉稅結構。另外，還應以家庭為單位推進所得稅改革。
對於當前限購限貸這種行政調控手段何時退出？彭文生認為，限貸是房貸首付比調控的一個形式，房貸首付比是有力的宏觀審慎監管工具，
以下內容由CF40秘書處對彭文生訪談整理而成，略有刪減。
1
房地產市場泡沫是一個“灰犀牛”風險
對於房價是否存在泡沫有較大的爭議。格林斯潘有一句名言，“泡沫只有在破裂後才知道是泡沫”，但泡沫真的不能預測嗎？在美國上一輪房價上漲的過程中泡沫是不是有跡可循呢？當時有不少人指出了風險所在，突出的例子是諾貝爾經濟學獎獲得者席勒教授的警告。只不過在拐點發生之前，樂觀者的人數超過悲觀者，這裡面有投資者情緒相互影響帶來的羊群效應，更有泡沫破裂時間點的不確定性。
這幾年，說房價要跌的人被打臉多次，甚至被嘲笑，但如果由此否認泡沫的存在就太天真了，真理有時候掌握在少數人手裡，這句話套用在資產價格泡沫上最適用不過了，因為如果大部分真的認為房價上漲不能持續，就不會有泡沫了。
泡沫破裂的時間點有很大不確定性，就像黑天鵝事件一樣難以預測，但泡沫的累積是有跡可循的，只不過大家對“灰犀牛”視而不見。
那麼泡沫有哪些"跡"可循呢? 我們可以從兩個視角來分析資產價格泡沫的風險，一是比較資產價格和其“內在價值”（基本面估值）的差距，二是看驅動價格上漲的因素及其可持續性，尤其是金融和制度層面。
離基本面越來越遠
從住房作為消費品和投資品兩個角度，我們可以用房價收入比和房價租金比兩個指標，衡量房價對基本面的偏離程度。
住房作為一種消費品，其價格合理程度的一個重要指標是房價收入比，衡量一般民眾的負擔能力。按照經濟發展水準劃分城市為一二三線，城市房價收入比隨經濟發展程度梯級上行，一線城市最高，隨後是二線，再是三線城市。從時間維度看，我國房價收入比呈現快速上升的態勢，從縱向比較看，我國大城市房價收入比高於其他經濟體的大城市。
房價租金比則更多地從投資的角度分析房價的合理性，其倒數為租金回報率。對於房產的投資者而言，投資收益可以來自租金火回報或者資本利得（房價上升）。過去十幾年房價上升的幅度大幅超過房租，造成房價租金比不斷上行。主要城市的房價租金比達到30-50倍之間，相對應的租金收益率大約在2-3%。從國際水準來看，我國城市的房價租金比顯著高於世界上大多數國家和地區。基本結論是我國的房地產價格已經嚴重偏離基本面。
對於我國租售比相比于國際水準偏高，部分緣由我國的住房產權捆綁了很多隱性的公共資源，如戶籍社保、醫療教育；由於優質公共資源的不足，無法做到購房者與租房者的平權，故此在分配方面大幅傾斜于產權所有者，導致了享受優質公共資源的權利被價值折現成為房產價格溢價。
而發達國家在社會公共資源與公共福利方面，租房者和購房者並未有較大區別，所以其房屋售價中並未包含該部分資源溢價，故此房屋租售比較低，其租金回報率也與無風險利率較為接近。
另外, 離基本面有多遠才是不可持續的呢? 同樣是3%的租金回報率, 利率在1%和5%含義很不同。所以，另一個視角是分析驅動房價上升的原因及其可持續性。
人口結構和信用擴張是兩大驅動力
如果我們看遠一點，從美國過去100多年的實際房價指數看，房價大幅上升只是過去20年的事情，而且波動性增加。而在這之前的100餘年，美國的實際房價基本穩定，房價指數並沒有跑贏CPI指數上漲，住房作為投資品沒有帶來超額回報。為什麼房價在過去20年大幅上漲？
一個原因是人口紅利，戰後的嬰兒潮進入青壯年後帶來對住房消費的強勁需求，同時這一代人的生育率下降，負擔減輕，儲蓄增加，導致對住房的投資需求也上升。而壯年人占比高的人口結構意味著整個社會的風險偏好較高，刺激對風險資產的需求。美國在1985-1990年間生產者（25-64歲年齡組）超過消費者（25歲以下、64歲以上人口），其後差不多20年的時期內，經歷了科技股和房地產兩個泡沫的形成和破滅。
另一個因素就是信用擴張，支持了對住房的需求。美日歐房地產泡沫的形成階段都與信用擴張相關。一個大背景是70年代開始的金融自由化，對銀行的管制日益放鬆，信用創造貨幣的能力大幅增加。另一個大背景是 “大緩和”時代，溫和增長伴隨低通脹，宏觀經濟的波動下降，人們對未來預期的不確定性下降，提升了投資加杠杆的意願。
我國房地產價格過去十幾年快速上升，也有類似的宏觀背景。我國的生產者超過消費者發生在1995-2000年間，同時勞動力從農村向城市轉移加快，隨後的10年經濟快速增長，儲蓄過剩的特徵明顯。人口紅利與勞動力城鄉轉移相疊加，從三個方面刺激了房地產價格上升。第一，對住房的消費需求增加，包括城鎮化進程的推動。第二，高儲蓄率與資本帳戶管制相結合，由於私人部門對外投資的管道受限，儲蓄被困在國內，加劇了對國內資產的需求。第三，過剩型經濟使得CPI通脹率和其波動性都下降，投資者認知的宏觀環境尤其利率的不確定性降低。
在這過程中，信用擴張起到推動作用。尤其是次貸危機後，先是銀行的表內信貸，後是影子銀行信貸快速增長。銀行對家庭部門的按揭貸款和對房地產開發企業的貸款快速增長，其占總體信貸的比重從2005年31%上升到2016年的67%。但是，這個比例低估了銀行信用和房地產的聯繫，至少有三個層面沒有反映到：以土地和房產為抵押品的貸款，包括部分地方政府融資平臺的負債；企業以製造業或其他用途申請的貸款但實際投入到房地產行業；影子銀行包括理財產品籌集的資金通過銀行表外管道進入房地產市場。
從基本面因素看，人口紅利已開始消退，農村人口向城市轉移的高峰早已過去。近幾年房價上升更多地來自杠杆和信用的支持，以及土地價格上升導致成本推動，導致房地產價格在相當長的時間偏離基本面。
2
多管齊下構建房地產長效調控機制
首先是房地產的定位。過去20年的一個誤區是過分強調房地產的市場定位。實際上，各國政府對房地產行業都有公共政策的干預，目的是為普通老百姓提供可負擔的住房條件。中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，我的理解這意味著確認住房的公共品性質。要使得房子用來住，降低其作為投資投機工具的屬性，需要公共政策的干預。
構建房地產長效調控機制，有很多角度可以著手，包括增加人口流入城市的住宅土地供給、租購同權、共有產權、發展租賃市場等，這些都是構建長效機制的有益探索。但需要強調的一點是不能把長效機制等同于增加土地供給，或者主要是增加土地供給。很多人講房價高是因為土地供給受限，在過去幾十年城市化的過程中，我國城市的規模不斷增大，在金融的支持下，多少土地供給才能滿足投資性房產需求呢？
房地產調控長效機制的一部分是堅決遏制地產金融化和金融地產化傾向，降低炒房的預期收益，這是最根本的問題，只有遏制金融週期的順週期性，才能夠傳遞出可信的“房住不炒”信號，才有利於從根本上遏制地產泡沫。
另一個是改革稅制，應該研究全面開徵房產稅。房產稅長期缺位導致炒房的成本極低，這也強化了投機房產的激勵。OECD的研究表明，房產稅可以有效抑制房價的快速上漲。由於我國房屋存量很大，房產稅的稅基規模較大，對存量徵稅應當是未來房產稅改革的中長期目標。對於中國而言，全面開徵房產稅，還有助於地方政府擴大稅源，降低地方政府對土地財政的依賴，從而在一定程度上弱化地方政府“高地價推升高房價”的激勵。
不過，在當前中國居民稅負已經很高的情況下，要開徵房產稅，除了要做好房產稅本身的制度設計外，例如免稅面積如何定，累計稅制如何設計，如何確定每一套房子的實際持有人等，更重要的是要先降低流轉稅稅率、調整流轉稅結構。
我國稅收大部分來自於增值稅等流轉稅，本質上是消費類的稅，誰消費占收入的比例高誰的實際稅率就高，這樣的稅制不利於中低收入階層，具有較強的累退性質。此外，應以基本生活用品生產為主要減稅對象，對基本生活用品生產實行低稅率，對奢侈性消費品生產實行高稅率，通過對不同的產品生產徵收差別稅率，來更多的降低中低收入階層稅負，提高富裕階層稅收負擔，以提高中低收入者的實際收入水準，降低貧富分化。
其次，應當與房產稅的全面開徵相配合，以家庭為單位推進所得稅改革。我國當前的個人所得稅徵收存在兩個問題。一個是沒有考慮家庭負擔，伴隨著中國老齡化加速與全面放開二胎，應當在個人所得稅的徵收改革中，充分考慮家庭“一老一小”的撫養負擔，在扣除相關費用開支之後，以家庭為單位推進個人所得稅改革。個人所得稅徵收制度的另一個缺陷在於沒有考慮家庭的財富保有量，因此當前的個人所得稅僅僅是對個人的勞動所得徵稅，而沒有對個人的財產所得徵稅。而鑒於財產上的差距日益成為拉大貧富差距的主要因素，因此房產稅的全面開徵，應當與調減所得稅相配合。
從目前的研究來看，上海、重慶的房地產稅並沒有很好的起到抑制房價的效果。但是，這並不是說房產稅對於抑制房價無效，而是我們的房產稅制設計存在問題。例如，對存量還是增量徵稅，對普通還是高檔住宅徵稅，免稅面積怎麼確定以及房產稅率如何確定等。尤其是房產稅率的確定，在其中扮演著重要角色，例如，對OECD的研究表明，在OECD房產稅之所以對房價上漲起到了抑制作用，一個重要的原因是其房產稅率約在2.6%，而我們上海、重慶的稅率僅有1%左右，難以發揮提高投機成本的作用。更重要的是，房產稅的平均稅率不但要高一些，還應該具有很強的累進性，對居民自住所必需的合理面積進行免稅，額外的部分則應該伴隨著持有面積的增加而加速提高稅率。
不過，需要說明的是，即便有更合理的稅制方案設計，將抑制房價的希望完全寄託在房產稅上也是不現實的。歸根結底，房產稅只是提高了住房的持有成本，但是只要房價上漲足夠快，或者房價上漲預期足夠強，投機住房的資金就可以忽略房產稅的存在。因此，房產稅應該只是長效機制的一部分，而不是全部。
如果不能打破金融週期的順週期性，任由房價與信用相互促進的螺旋發展下去，房產稅所帶來的投機成本，將很大部分甚至全部被房價的上漲收益所抵消，因而難以降低住房投機需求、難以發揮有效抑制房價的作用。這也是為什麼即便在房產稅比較完善的歐美，依然難以避免地產泡沫的原因。
3
優化現行房地產市場調控政策
限貸是房貸首付比調控的一個形式，房貸首付比是有力的宏觀審慎監管工具，應該是房地產調控長效機制的一部分。房貸首付比例的要求既限制借款人的杠杆率，也約束銀行的放貸能力，同時影響信貸的供給與需求。國際經驗顯示，作為一種宏觀審慎監管工具，房貸首付比要求比資本充足率、準備金率、撥備要求等更有效。原因就是房貸首付比例要求既約束了銀行體系對房地產市場的風險敞口，也有助於控制房地產泡沫的膨脹。房貸首付比例下降，甚至零首付是美國的次貸危機形成過程中的一個重要標誌。
有觀點認為房貸首付比例的變動有一個社會公平的問題，年輕人、低收入群體負擔能力低，現金流的限制更突出，降低首付比例要求有利於滿足年輕人和中低收入階層的住房需求。但必須認識到，降低首付比例要求只是起到加杠杆、緩解短期流動性限制的作用，並不能真正改善居民的住房負擔能力。促進住房配置的社會公平，應該通過其他更有效的政策措施來實現，包括增加保障房建設，通過房產稅降低住房的投資需求等。
限購是指對已有自住房以外的購房限制，主要是針對投資性購房需求。限購對抑制投資性住房需求有明顯作用，但也有負面效果，主要是阻礙了城市、區域間的人員流動，而勞動力流動是經濟活力，優化資源配置的重要管道。隨著房地產調控長效機制的建立完善，尤其是其他的抑制投資性住房需求措施比如房地產稅的到位，限購措施就應該退出。
“租購同權”是探索建立房地產調控長效機制的重要舉措，也是發展房屋租賃市場的重要舉措。理論上講，如果“租購同權”能夠促使更多的人租房，降低購房需求，就會起到抑制房價上升的作用。這是因為現在的房價是未來幾十年的租金的資本化，資本化帶來金融屬性和投資者的羊群效應。資本化也迫使年輕一代靠負債來滿足住房的消費需求，也就是靠金融放大了消費需求對價格的影響。用租房替代購房，效果類似用房產稅替代土地出讓金，都能起到降低住房的金融屬性的作用。
目前優質教育資源稀缺是導致各地學區房價格奇高的一個重要因素，其高溢價部分來自於入學接受優質教育名額的價值折現。北京/上海的產權學區房分別為6年/5年僅有1個入學名額，意味著孩子在5-6年間接受優質教育的權利被一次性折現到了學區房的高溢價中。廣州發佈租售同權後，新簽的租賃合同根據不同層級的學區出現了6-12萬元的“戶口掛靠費”和“學位占用費”，俗稱“占坑費”。租戶同樣需要為優質稀缺學區資源支付溢價，區別只是原來的房價溢價被分期折算到了房租上。所以我們認為優質教育資源的稀缺性和不均性是導致學區房價格奇高或學區租賃房“占坑費”的根源。除非稀缺性和不均性得到解決，即學校大幅擴招或者每個學校的師資力量均衡，由目前5-6年滿足1個孩子入學調整為不限量入學，否則獲取優質稀缺教育資源的權利溢價將始終存在。
最終“租購同權”的內涵將會發展到什麼樣的程度，能否真正顯著產生替代作用，還需要觀察，一個環節是其他配套措施的跟進。以教育資源為例，之所以學區房的租售比低，一個重要原因就是購房者享受了租房者無法享有的受教育權，所以理應為這個權利支付購房溢價。租購同權後，受教育權為購房者和租房者所共有，這個購房溢價消失，但是這體現為房價下降還是租金上升還有待觀察。根本來講，我們需要增加公共資源的投入，同時促進公共服務均等化。
原創聲明
本文由中國金融四十人論壇（CF40）秘書處對CF40成員、光大證券全球首席經濟學家彭文生的訪談整理而成，首發於CF40微信公眾號，轉載請注明出處。
作者：彭文生
編輯：蜀中野人
這幾年，說房價要跌的人被打臉多次，甚至被嘲笑，但如果由此否認泡沫的存在就太天真了，真理有時候掌握在少數人手裡，這句話套用在資產價格泡沫上最適用不過了，因為如果大部分真的認為房價上漲不能持續，就不會有泡沫了。
泡沫破裂的時間點有很大不確定性，就像黑天鵝事件一樣難以預測，但泡沫的累積是有跡可循的，只不過大家對“灰犀牛”視而不見。
那麼泡沫有哪些"跡"可循呢? 我們可以從兩個視角來分析資產價格泡沫的風險，一是比較資產價格和其“內在價值”（基本面估值）的差距，二是看驅動價格上漲的因素及其可持續性，尤其是金融和制度層面。
離基本面越來越遠
從住房作為消費品和投資品兩個角度，我們可以用房價收入比和房價租金比兩個指標，衡量房價對基本面的偏離程度。
住房作為一種消費品，其價格合理程度的一個重要指標是房價收入比，衡量一般民眾的負擔能力。按照經濟發展水準劃分城市為一二三線，城市房價收入比隨經濟發展程度梯級上行，一線城市最高，隨後是二線，再是三線城市。從時間維度看，我國房價收入比呈現快速上升的態勢，從縱向比較看，我國大城市房價收入比高於其他經濟體的大城市。
房價租金比則更多地從投資的角度分析房價的合理性，其倒數為租金回報率。對於房產的投資者而言，投資收益可以來自租金火回報或者資本利得（房價上升）。過去十幾年房價上升的幅度大幅超過房租，造成房價租金比不斷上行。主要城市的房價租金比達到30-50倍之間，相對應的租金收益率大約在2-3%。從國際水準來看，我國城市的房價租金比顯著高於世界上大多數國家和地區。基本結論是我國的房地產價格已經嚴重偏離基本面。
對於我國租售比相比于國際水準偏高，部分緣由我國的住房產權捆綁了很多隱性的公共資源，如戶籍社保、醫療教育；由於優質公共資源的不足，無法做到購房者與租房者的平權，故此在分配方面大幅傾斜于產權所有者，導致了享受優質公共資源的權利被價值折現成為房產價格溢價。
而發達國家在社會公共資源與公共福利方面，租房者和購房者並未有較大區別，所以其房屋售價中並未包含該部分資源溢價，故此房屋租售比較低，其租金回報率也與無風險利率較為接近。
另外, 離基本面有多遠才是不可持續的呢? 同樣是3%的租金回報率, 利率在1%和5%含義很不同。所以，另一個視角是分析驅動房價上升的原因及其可持續性。
人口結構和信用擴張是兩大驅動力
如果我們看遠一點，從美國過去100多年的實際房價指數看，房價大幅上升只是過去20年的事情，而且波動性增加。而在這之前的100餘年，美國的實際房價基本穩定，房價指數並沒有跑贏CPI指數上漲，住房作為投資品沒有帶來超額回報。為什麼房價在過去20年大幅上漲？
一個原因是人口紅利，戰後的嬰兒潮進入青壯年後帶來對住房消費的強勁需求，同時這一代人的生育率下降，負擔減輕，儲蓄增加，導致對住房的投資需求也上升。而壯年人占比高的人口結構意味著整個社會的風險偏好較高，刺激對風險資產的需求。美國在1985-1990年間生產者（25-64歲年齡組）超過消費者（25歲以下、64歲以上人口），其後差不多20年的時期內，經歷了科技股和房地產兩個泡沫的形成和破滅。
另一個因素就是信用擴張，支持了對住房的需求。美日歐房地產泡沫的形成階段都與信用擴張相關。一個大背景是70年代開始的金融自由化，對銀行的管制日益放鬆，信用創造貨幣的能力大幅增加。另一個大背景是 “大緩和”時代，溫和增長伴隨低通脹，宏觀經濟的波動下降，人們對未來預期的不確定性下降，提升了投資加杠杆的意願。
我國房地產價格過去十幾年快速上升，也有類似的宏觀背景。我國的生產者超過消費者發生在1995-2000年間，同時勞動力從農村向城市轉移加快，隨後的10年經濟快速增長，儲蓄過剩的特徵明顯。人口紅利與勞動力城鄉轉移相疊加，從三個方面刺激了房地產價格上升。第一，對住房的消費需求增加，包括城鎮化進程的推動。第二，高儲蓄率與資本帳戶管制相結合，由於私人部門對外投資的管道受限，儲蓄被困在國內，加劇了對國內資產的需求。第三，過剩型經濟使得CPI通脹率和其波動性都下降，投資者認知的宏觀環境尤其利率的不確定性降低。
在這過程中，信用擴張起到推動作用。尤其是次貸危機後，先是銀行的表內信貸，後是影子銀行信貸快速增長。銀行對家庭部門的按揭貸款和對房地產開發企業的貸款快速增長，其占總體信貸的比重從2005年31%上升到2016年的67%。但是，這個比例低估了銀行信用和房地產的聯繫，至少有三個層面沒有反映到：以土地和房產為抵押品的貸款，包括部分地方政府融資平臺的負債；企業以製造業或其他用途申請的貸款但實際投入到房地產行業；影子銀行包括理財產品籌集的資金通過銀行表外管道進入房地產市場。
從基本面因素看，人口紅利已開始消退，農村人口向城市轉移的高峰早已過去。近幾年房價上升更多地來自杠杆和信用的支持，以及土地價格上升導致成本推動，導致房地產價格在相當長的時間偏離基本面。
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多管齊下構建房地產長效調控機制
首先是房地產的定位。過去20年的一個誤區是過分強調房地產的市場定位。實際上，各國政府對房地產行業都有公共政策的干預，目的是為普通老百姓提供可負擔的住房條件。中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，我的理解這意味著確認住房的公共品性質。要使得房子用來住，降低其作為投資投機工具的屬性，需要公共政策的干預。
構建房地產長效調控機制，有很多角度可以著手，包括增加人口流入城市的住宅土地供給、租購同權、共有產權、發展租賃市場等，這些都是構建長效機制的有益探索。但需要強調的一點是不能把長效機制等同于增加土地供給，或者主要是增加土地供給。很多人講房價高是因為土地供給受限，在過去幾十年城市化的過程中，我國城市的規模不斷增大，在金融的支持下，多少土地供給才能滿足投資性房產需求呢？
房地產調控長效機制的一部分是堅決遏制地產金融化和金融地產化傾向，降低炒房的預期收益，這是最根本的問題，只有遏制金融週期的順週期性，才能夠傳遞出可信的“房住不炒”信號，才有利於從根本上遏制地產泡沫。
另一個是改革稅制，應該研究全面開徵房產稅。房產稅長期缺位導致炒房的成本極低，這也強化了投機房產的激勵。OECD的研究表明，房產稅可以有效抑制房價的快速上漲。由於我國房屋存量很大，房產稅的稅基規模較大，對存量徵稅應當是未來房產稅改革的中長期目標。對於中國而言，全面開徵房產稅，還有助於地方政府擴大稅源，降低地方政府對土地財政的依賴，從而在一定程度上弱化地方政府“高地價推升高房價”的激勵。
不過，在當前中國居民稅負已經很高的情況下，要開徵房產稅，除了要做好房產稅本身的制度設計外，例如免稅面積如何定，累計稅制如何設計，如何確定每一套房子的實際持有人等，更重要的是要先降低流轉稅稅率、調整流轉稅結構。
我國稅收大部分來自於增值稅等流轉稅，本質上是消費類的稅，誰消費占收入的比例高誰的實際稅率就高，這樣的稅制不利於中低收入階層，具有較強的累退性質。此外，應以基本生活用品生產為主要減稅對象，對基本生活用品生產實行低稅率，對奢侈性消費品生產實行高稅率，通過對不同的產品生產徵收差別稅率，來更多的降低中低收入階層稅負，提高富裕階層稅收負擔，以提高中低收入者的實際收入水準，降低貧富分化。
其次，應當與房產稅的全面開徵相配合，以家庭為單位推進所得稅改革。我國當前的個人所得稅徵收存在兩個問題。一個是沒有考慮家庭負擔，伴隨著中國老齡化加速與全面放開二胎，應當在個人所得稅的徵收改革中，充分考慮家庭“一老一小”的撫養負擔，在扣除相關費用開支之後，以家庭為單位推進個人所得稅改革。個人所得稅徵收制度的另一個缺陷在於沒有考慮家庭的財富保有量，因此當前的個人所得稅僅僅是對個人的勞動所得徵稅，而沒有對個人的財產所得徵稅。而鑒於財產上的差距日益成為拉大貧富差距的主要因素，因此房產稅的全面開徵，應當與調減所得稅相配合。
從目前的研究來看，上海、重慶的房地產稅並沒有很好的起到抑制房價的效果。但是，這並不是說房產稅對於抑制房價無效，而是我們的房產稅制設計存在問題。例如，對存量還是增量徵稅，對普通還是高檔住宅徵稅，免稅面積怎麼確定以及房產稅率如何確定等。尤其是房產稅率的確定，在其中扮演著重要角色，例如，對OECD的研究表明，在OECD房產稅之所以對房價上漲起到了抑制作用，一個重要的原因是其房產稅率約在2.6%，而我們上海、重慶的稅率僅有1%左右，難以發揮提高投機成本的作用。更重要的是，房產稅的平均稅率不但要高一些，還應該具有很強的累進性，對居民自住所必需的合理面積進行免稅，額外的部分則應該伴隨著持有面積的增加而加速提高稅率。
不過，需要說明的是，即便有更合理的稅制方案設計，將抑制房價的希望完全寄託在房產稅上也是不現實的。歸根結底，房產稅只是提高了住房的持有成本，但是只要房價上漲足夠快，或者房價上漲預期足夠強，投機住房的資金就可以忽略房產稅的存在。因此，房產稅應該只是長效機制的一部分，而不是全部。
如果不能打破金融週期的順週期性，任由房價與信用相互促進的螺旋發展下去，房產稅所帶來的投機成本，將很大部分甚至全部被房價的上漲收益所抵消，因而難以降低住房投機需求、難以發揮有效抑制房價的作用。這也是為什麼即便在房產稅比較完善的歐美，依然難以避免地產泡沫的原因。
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優化現行房地產市場調控政策
限貸是房貸首付比調控的一個形式，房貸首付比是有力的宏觀審慎監管工具，應該是房地產調控長效機制的一部分。房貸首付比例的要求既限制借款人的杠杆率，也約束銀行的放貸能力，同時影響信貸的供給與需求。國際經驗顯示，作為一種宏觀審慎監管工具，房貸首付比要求比資本充足率、準備金率、撥備要求等更有效。原因就是房貸首付比例要求既約束了銀行體系對房地產市場的風險敞口，也有助於控制房地產泡沫的膨脹。房貸首付比例下降，甚至零首付是美國的次貸危機形成過程中的一個重要標誌。
有觀點認為房貸首付比例的變動有一個社會公平的問題，年輕人、低收入群體負擔能力低，現金流的限制更突出，降低首付比例要求有利於滿足年輕人和中低收入階層的住房需求。但必須認識到，降低首付比例要求只是起到加杠杆、緩解短期流動性限制的作用，並不能真正改善居民的住房負擔能力。促進住房配置的社會公平，應該通過其他更有效的政策措施來實現，包括增加保障房建設，通過房產稅降低住房的投資需求等。
限購是指對已有自住房以外的購房限制，主要是針對投資性購房需求。限購對抑制投資性住房需求有明顯作用，但也有負面效果，主要是阻礙了城市、區域間的人員流動，而勞動力流動是經濟活力，優化資源配置的重要管道。隨著房地產調控長效機制的建立完善，尤其是其他的抑制投資性住房需求措施比如房地產稅的到位，限購措施就應該退出。
“租購同權”是探索建立房地產調控長效機制的重要舉措，也是發展房屋租賃市場的重要舉措。理論上講，如果“租購同權”能夠促使更多的人租房，降低購房需求，就會起到抑制房價上升的作用。這是因為現在的房價是未來幾十年的租金的資本化，資本化帶來金融屬性和投資者的羊群效應。資本化也迫使年輕一代靠負債來滿足住房的消費需求，也就是靠金融放大了消費需求對價格的影響。用租房替代購房，效果類似用房產稅替代土地出讓金，都能起到降低住房的金融屬性的作用。
目前優質教育資源稀缺是導致各地學區房價格奇高的一個重要因素，其高溢價部分來自於入學接受優質教育名額的價值折現。北京/上海的產權學區房分別為6年/5年僅有1個入學名額，意味著孩子在5-6年間接受優質教育的權利被一次性折現到了學區房的高溢價中。廣州發佈租售同權後，新簽的租賃合同根據不同層級的學區出現了6-12萬元的“戶口掛靠費”和“學位占用費”，俗稱“占坑費”。租戶同樣需要為優質稀缺學區資源支付溢價，區別只是原來的房價溢價被分期折算到了房租上。所以我們認為優質教育資源的稀缺性和不均性是導致學區房價格奇高或學區租賃房“占坑費”的根源。除非稀缺性和不均性得到解決，即學校大幅擴招或者每個學校的師資力量均衡，由目前5-6年滿足1個孩子入學調整為不限量入學，否則獲取優質稀缺教育資源的權利溢價將始終存在。
最終“租購同權”的內涵將會發展到什麼樣的程度，能否真正顯著產生替代作用，還需要觀察，一個環節是其他配套措施的跟進。以教育資源為例，之所以學區房的租售比低，一個重要原因就是購房者享受了租房者無法享有的受教育權，所以理應為這個權利支付購房溢價。租購同權後，受教育權為購房者和租房者所共有，這個購房溢價消失，但是這體現為房價下降還是租金上升還有待觀察。根本來講，我們需要增加公共資源的投入，同時促進公共服務均等化。
原創聲明
本文由中國金融四十人論壇（CF40）秘書處對CF40成員、光大證券全球首席經濟學家彭文生的訪談整理而成，首發於CF40微信公眾號，轉載請注明出處。
作者：彭文生
編輯：蜀中野人