看完省一年工資，二手房交易全流程都在這！
發展商新建好的房子通常叫做一手房，官方用詞增量房，交易過一次的房子叫做二手房，官方用詞存量房。
目前大城市市區二手房的交易量已經超過了一手房，今天我們就來探討一下二手房的交易流程。
1審核買房資格問題
當前很多城市執行限購政策，所以先要審核是否有資格買房，外地戶口尤其要注意社保稅單是否連續，少數單位可能存在補繳現象，這樣子即便你繳存年限足夠，也可能因為存在補繳沒有資格買房，
這個需要的時間看不同城市的限購政策，廣州準備期可能需要5年，當然廣州本地戶口，主要看名下是否有房，如果有房，需要將其轉讓，這個需要半年時間準備。
2審核貸款資格
是否曾經有過貸款記錄，是否當前名下有房，是否征信不良，是否流水足夠，是否繳存足夠的公積金，是否可以開到滿意的收入證明，這些都需要提前審核準備。
尤其征信，建議去人行列印，立等可取，這個如果有問題，那是原則性的問題。
在廣州申請公積金貸款需要連續繳存公積金，外地戶口需要2年，本地戶口需要1年，收入流水需要至少半年，記得提前準備。
如果有征信不良，儘快及時處理好，如果申請了網上的一些貸款，信用貸款也請儘快還清為妥。
3看房半年
在準備以上資格的同時，可以開始看房了，以節省時間。
很多人買房總希望買到筍盤，
有專業人士說，如果一個人看房200套，那麼他就會非常專業了，我非常認同，這個看房200套，不是進入房子轉一圈就走人，需要通過這套房子詳細瞭解相關資訊才算是看房。熟讀唐詩三百首，不會吟詩也會吟。看了200套房子，你也可以做仲介了，自然不容易被騙了，
不夠時間？看多幾套房子也許可以讓你節省幾萬元，十幾萬元，你一年的工資賺回來了，你說看房重要還是工作重要，何況又不是讓你曠工看房。
看房多了，你對房子就很有感覺了，看到某一套房子，直覺就可以告訴你是否值得買，
4買房一定要通過仲介
仲介作為專門做這個行業的，通常來說比你要專業很多，資訊更集中，比如房源，基本上就集中在仲介手裡，事實上這個市場的房子交易基本上都是通過仲介的，術有專攻，專業的事情交給專業的人，房子涉及金額巨大，出現任何差錯，對於買賣雙方任何一個人來說都是一輩子不能承受的痛。
當然了，我們也必須承認仲介素質參差不齊，所以挑選一個好的仲介比挑選好的仲介公司更重要，很多炒房的都有御用仲介，你想買房，可以找很多仲介看房，但是必須要和其中幾個信得過的仲介建立良好的關係，隨時可以諮詢，隨時可以給你房源等資訊。只要你信任仲介，尊重仲介，仲介一定會幫到你的。
5瞭解價格行情
大家一定非常關心價格行情，買家最擔心買貴了，業主自然最擔心賣便宜了，所以如果知道真實的市場行情自然美妙不過了。說起來真實的成交情況是最高的機密，試想，你交易一套房子，你會到處說你的真實價格嗎？
目前廣州的陽光家緣可以查到網簽合同的放盤記錄，這個南房叔感覺多數的價格是真實可信的，少數由於是放盤價格，真實成交會調整，也有一些可能為了多貸款報高價，也可能為了少繳稅報低價。
6瞭解房子情況
在簽約之前務必要詳細瞭解房子的情況，房子是否欠銀行錢，是否有查封記錄，瞭解業主賣房的原因，是否急著出售，業主是否賣一買一，房子的樓齡，稅費的多少，尤其要注意不同性質的房子稅率是不同的。
7簽約
簽約之前建議先做產權查冊，核實業主身份，驗證業主是否就是本人，是否有其他共有人。
具體見之前發的文章
簽約務必談清楚幾條，1成交價，2定金，3首付款支付時間，4貸款額度，貸款品種，5是否有家私電器，6是否有學位戶口，7貸款失敗怎麼處理，8何時交樓；
在合同務必要注意現在銀行放款很慢，還有首付款最好做資金託管，等出了新的房產證才解凍資金，這個資金交付方式，安全很多。
記得留取一點收樓押金。
8申請貸款
按揭公司會根據本次交易的情況，針對性告知需要的證件清單，合理安排銀行，提供上門簽約服務。
按揭公司審核資料齊全後，會送銀行審批，銀行根據當前的貸款政策，審核通過後，會給同貸書。有的銀行審核通過後，會要求到銀行面簽借款合同，尤其廣州公積金肯定如此，有的銀行則是允許按揭公司面簽。
9過戶
銀行審批通過了，業主拿到了塗銷資料（如業主欠銀行錢），買家準備好了首付款，人員，證件都準備好了，那就可以安排過戶了？
慢！
預約沒有？地址變更證明準備好沒有？測繪搞定沒有？好吧！廣州過戶實施預約政策，尤其番禺，花都必須提前測繪，番禺，尤其這個番禺還必須提前上傳交稅資料。
如果到了過戶才發現問題，那就只能推遲過戶，所以啊，找一個靠譜的仲介，按揭還是蠻重要的，各個環節會比較好的銜接，節省很多時間啊。
過戶當天通常先交稅，然後過戶，如果不辦理資金託管，過戶當天買家支付首付款。
10放款
將房子過戶給買家，同時將房子抵押給銀行，辦理過戶手續後，通常8個工作日後，房子就會轉移產權，同時辦妥抵押，銀行安排人將房產證從房管局領回來之後，就進入了放款環節。
這個時候，務必提前催促按揭公司，將放款需要的資料送給銀行，否則即便出押也不會進入放款環節的。
目前公積金放款需要約兩個月，商業可能需要超過4個月，所以需要提前做好心理準備。
11交樓
銀行放款後，就可以辦理交樓手續了，水電煤氣電視物業管理的轉移，用買家帳戶支付相關費用。
辦理好入戶手續，就可以進入裝修環節了。
南方房產特約嘉賓鄭大源房衛士按揭總經理 | 南方房產特約嘉賓
限於篇幅，有些問題請大家關注我們，查看歷史文章就可以知道，如果大家有需要知道細節的，請大家留言諮詢我們一起探討。
如果有需要，我們還會繼續深入寫某一點滿足大家。
希望大家在買房的道路上細心細心再細心，南房叔與你們一起發現問題，解決問題！共勉！
我們也必須承認仲介素質參差不齊，所以挑選一個好的仲介比挑選好的仲介公司更重要，很多炒房的都有御用仲介，你想買房，可以找很多仲介看房，但是必須要和其中幾個信得過的仲介建立良好的關係，隨時可以諮詢，隨時可以給你房源等資訊。只要你信任仲介，尊重仲介，仲介一定會幫到你的。5瞭解價格行情
大家一定非常關心價格行情，買家最擔心買貴了，業主自然最擔心賣便宜了，所以如果知道真實的市場行情自然美妙不過了。說起來真實的成交情況是最高的機密，試想，你交易一套房子，你會到處說你的真實價格嗎？
目前廣州的陽光家緣可以查到網簽合同的放盤記錄，這個南房叔感覺多數的價格是真實可信的，少數由於是放盤價格，真實成交會調整，也有一些可能為了多貸款報高價，也可能為了少繳稅報低價。
6瞭解房子情況
在簽約之前務必要詳細瞭解房子的情況，房子是否欠銀行錢，是否有查封記錄，瞭解業主賣房的原因，是否急著出售，業主是否賣一買一，房子的樓齡，稅費的多少，尤其要注意不同性質的房子稅率是不同的。
7簽約
簽約之前建議先做產權查冊，核實業主身份，驗證業主是否就是本人，是否有其他共有人。
具體見之前發的文章
簽約務必談清楚幾條，1成交價，2定金，3首付款支付時間，4貸款額度，貸款品種，5是否有家私電器，6是否有學位戶口，7貸款失敗怎麼處理，8何時交樓；
在合同務必要注意現在銀行放款很慢，還有首付款最好做資金託管，等出了新的房產證才解凍資金，這個資金交付方式，安全很多。
記得留取一點收樓押金。
8申請貸款
按揭公司會根據本次交易的情況，針對性告知需要的證件清單，合理安排銀行，提供上門簽約服務。
按揭公司審核資料齊全後，會送銀行審批，銀行根據當前的貸款政策，審核通過後，會給同貸書。有的銀行審核通過後，會要求到銀行面簽借款合同，尤其廣州公積金肯定如此，有的銀行則是允許按揭公司面簽。
9過戶
銀行審批通過了，業主拿到了塗銷資料（如業主欠銀行錢），買家準備好了首付款，人員，證件都準備好了，那就可以安排過戶了？
慢！
預約沒有？地址變更證明準備好沒有？測繪搞定沒有？好吧！廣州過戶實施預約政策，尤其番禺，花都必須提前測繪，番禺，尤其這個番禺還必須提前上傳交稅資料。
如果到了過戶才發現問題，那就只能推遲過戶，所以啊，找一個靠譜的仲介，按揭還是蠻重要的，各個環節會比較好的銜接，節省很多時間啊。
過戶當天通常先交稅，然後過戶，如果不辦理資金託管，過戶當天買家支付首付款。
10放款
將房子過戶給買家，同時將房子抵押給銀行，辦理過戶手續後，通常8個工作日後，房子就會轉移產權，同時辦妥抵押，銀行安排人將房產證從房管局領回來之後，就進入了放款環節。
這個時候，務必提前催促按揭公司，將放款需要的資料送給銀行，否則即便出押也不會進入放款環節的。
目前公積金放款需要約兩個月，商業可能需要超過4個月，所以需要提前做好心理準備。
11交樓
銀行放款後，就可以辦理交樓手續了，水電煤氣電視物業管理的轉移，用買家帳戶支付相關費用。
辦理好入戶手續，就可以進入裝修環節了。
南方房產特約嘉賓鄭大源房衛士按揭總經理 | 南方房產特約嘉賓
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