發展商新建好的房子通常叫做一手房， 官方用詞增量房， 交易過一次的房子叫做二手房， 官方用詞存量房。
目前大城市市區二手房的交易量已經超過了一手房， 今天我們就來探討一下二手房的交易流程。
1審核買房資格問題
當前很多城市執行限購政策， 所以先要審核是否有資格買房， 外地戶口尤其要注意社保稅單是否連續， 少數單位可能存在補繳現象， 這樣子即便你繳存年限足夠， 也可能因為存在補繳沒有資格買房， 故而請提前列印稅單社保審核資格；
這個需要的時間看不同城市的限購政策， 廣州準備期可能需要5年， 當然廣州本地戶口， 主要看名下是否有房， 如果有房， 需要將其轉讓， 這個需要半年時間準備。
2審核貸款資格
是否曾經有過貸款記錄， 是否當前名下有房， 是否征信不良， 是否流水足夠， 是否繳存足夠的公積金， 是否可以開到滿意的收入證明，
尤其征信， 建議去人行列印， 立等可取， 這個如果有問題， 那是原則性的問題。
在廣州申請公積金貸款需要連續繳存公積金， 外地戶口需要2年， 本地戶口需要1年， 收入流水需要至少半年， 記得提前準備。
如果有征信不良， 儘快及時處理好， 如果申請了網上的一些貸款， 信用貸款也請儘快還清為妥。
3看房半年
在準備以上資格的同時， 可以開始看房了， 以節省時間。
很多人買房總希望買到筍盤， 沒錯， 可是筍盤哪有那麼多啊， 你首先要瞭解市場行情才能知道房子是否筍啊， 機會是給有準備的人的。
有專業人士說， 如果一個人看房200套， 那麼他就會非常專業了， 我非常認同， 這個看房200套，
不夠時間？看多幾套房子也許可以讓你節省幾萬元， 十幾萬元， 你一年的工資賺回來了， 你說看房重要還是工作重要， 何況又不是讓你曠工看房。
看房多了， 你對房子就很有感覺了， 看到某一套房子， 直覺就可以告訴你是否值得買， 就不會發生我回去考慮一下， 結果被人搶走的囧境。
4買房一定要通過仲介
仲介作為專門做這個行業的， 通常來說比你要專業很多， 資訊更集中， 比如房源， 基本上就集中在仲介手裡， 事實上這個市場的房子交易基本上都是通過仲介的， 術有專攻， 專業的事情交給專業的人， 房子涉及金額巨大， 出現任何差錯， 對於買賣雙方任何一個人來說都是一輩子不能承受的痛。
當然了， 我們也必須承認仲介素質參差不齊， 所以挑選一個好的仲介比挑選好的仲介公司更重要，
5瞭解價格行情
大家一定非常關心價格行情， 買家最擔心買貴了， 業主自然最擔心賣便宜了， 所以如果知道真實的市場行情自然美妙不過了。 說起來真實的成交情況是最高的機密， 試想， 你交易一套房子， 你會到處說你的真實價格嗎？
目前廣州的陽光家緣可以查到網簽合同的放盤記錄， 這個南房叔感覺多數的價格是真實可信的， 少數由於是放盤價格， 真實成交會調整， 也有一些可能為了多貸款報高價， 也可能為了少繳稅報低價。
6瞭解房子情況
在簽約之前務必要詳細瞭解房子的情況，房子是否欠銀行錢，是否有查封記錄，瞭解業主賣房的原因，是否急著出售，業主是否賣一買一，房子的樓齡，稅費的多少，尤其要注意不同性質的房子稅率是不同的。
7簽約
簽約之前建議先做產權查冊，核實業主身份，驗證業主是否就是本人，是否有其他共有人。
具體見之前發的文章
簽約務必談清楚幾條，1成交價，2定金，3首付款支付時間，4貸款額度，貸款品種，5是否有家私電器，6是否有學位戶口，7貸款失敗怎麼處理，8何時交樓；
在合同務必要注意現在銀行放款很慢，還有首付款最好做資金託管，等出了新的房產證才解凍資金，這個資金交付方式，安全很多。
記得留取一點收樓押金。
8申請貸款
按揭公司會根據本次交易的情況，針對性告知需要的證件清單，合理安排銀行，提供上門簽約服務。
按揭公司審核資料齊全後，會送銀行審批，銀行根據當前的貸款政策，審核通過後，會給同貸書。有的銀行審核通過後，會要求到銀行面簽借款合同，尤其廣州公積金肯定如此，有的銀行則是允許按揭公司面簽。
9過戶
銀行審批通過了，業主拿到了塗銷資料（如業主欠銀行錢），買家準備好了首付款，人員，證件都準備好了，那就可以安排過戶了？
慢！
預約沒有？地址變更證明準備好沒有？測繪搞定沒有？好吧！廣州過戶實施預約政策，尤其番禺，花都必須提前測繪，番禺，尤其這個番禺還必須提前上傳交稅資料。
如果到了過戶才發現問題，那就只能推遲過戶，所以啊，找一個靠譜的仲介，按揭還是蠻重要的，各個環節會比較好的銜接，節省很多時間啊。
過戶當天通常先交稅，然後過戶，如果不辦理資金託管，過戶當天買家支付首付款。
10放款
將房子過戶給買家，同時將房子抵押給銀行，辦理過戶手續後，通常8個工作日後，房子就會轉移產權，同時辦妥抵押，銀行安排人將房產證從房管局領回來之後，就進入了放款環節。
這個時候，務必提前催促按揭公司，將放款需要的資料送給銀行，否則即便出押也不會進入放款環節的。
目前公積金放款需要約兩個月，商業可能需要超過4個月，所以需要提前做好心理準備。
11交樓
銀行放款後，就可以辦理交樓手續了，水電煤氣電視物業管理的轉移，用買家帳戶支付相關費用。
辦理好入戶手續，就可以進入裝修環節了。
南方房產特約嘉賓鄭大源房衛士按揭總經理 | 南方房產特約嘉賓
限於篇幅，有些問題請大家關注我們，查看歷史文章就可以知道，如果大家有需要知道細節的，請大家留言諮詢我們一起探討。
如果有需要，我們還會繼續深入寫某一點滿足大家。
希望大家在買房的道路上細心細心再細心，南房叔與你們一起發現問題，解決問題！共勉！
也可能為了少繳稅報低價。6瞭解房子情況
在簽約之前務必要詳細瞭解房子的情況，房子是否欠銀行錢，是否有查封記錄，瞭解業主賣房的原因，是否急著出售，業主是否賣一買一，房子的樓齡，稅費的多少，尤其要注意不同性質的房子稅率是不同的。
7簽約
簽約之前建議先做產權查冊，核實業主身份，驗證業主是否就是本人，是否有其他共有人。
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簽約務必談清楚幾條，1成交價，2定金，3首付款支付時間，4貸款額度，貸款品種，5是否有家私電器，6是否有學位戶口，7貸款失敗怎麼處理，8何時交樓；
在合同務必要注意現在銀行放款很慢，還有首付款最好做資金託管，等出了新的房產證才解凍資金，這個資金交付方式，安全很多。
記得留取一點收樓押金。
8申請貸款
按揭公司會根據本次交易的情況，針對性告知需要的證件清單，合理安排銀行，提供上門簽約服務。
按揭公司審核資料齊全後，會送銀行審批，銀行根據當前的貸款政策，審核通過後，會給同貸書。有的銀行審核通過後，會要求到銀行面簽借款合同，尤其廣州公積金肯定如此，有的銀行則是允許按揭公司面簽。
9過戶
銀行審批通過了，業主拿到了塗銷資料（如業主欠銀行錢），買家準備好了首付款，人員，證件都準備好了，那就可以安排過戶了？
慢！
預約沒有？地址變更證明準備好沒有？測繪搞定沒有？好吧！廣州過戶實施預約政策，尤其番禺，花都必須提前測繪，番禺，尤其這個番禺還必須提前上傳交稅資料。
如果到了過戶才發現問題，那就只能推遲過戶，所以啊，找一個靠譜的仲介，按揭還是蠻重要的，各個環節會比較好的銜接，節省很多時間啊。
過戶當天通常先交稅，然後過戶，如果不辦理資金託管，過戶當天買家支付首付款。
10放款
將房子過戶給買家，同時將房子抵押給銀行，辦理過戶手續後，通常8個工作日後，房子就會轉移產權，同時辦妥抵押，銀行安排人將房產證從房管局領回來之後，就進入了放款環節。
這個時候，務必提前催促按揭公司，將放款需要的資料送給銀行，否則即便出押也不會進入放款環節的。
目前公積金放款需要約兩個月，商業可能需要超過4個月，所以需要提前做好心理準備。
11交樓
銀行放款後，就可以辦理交樓手續了，水電煤氣電視物業管理的轉移，用買家帳戶支付相關費用。
辦理好入戶手續，就可以進入裝修環節了。
南方房產特約嘉賓鄭大源房衛士按揭總經理 | 南方房產特約嘉賓
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