房企海外投資受限 國內基建和城市更新領域存新機會
資料圖。
房企海外投資受限後 國內還有哪些新機會
法治週末記者 肖莎
個人海外購房被管控的同時，企業在海外投資房地產行業的步伐也受到了限制。
近日，國家發展改革委、商務部、人民銀行、外交部發佈了《關於進一步引導和規範境外投資方向的指導意見》，文中稱：“限制境內企業開展與國家和平發展外交方針、互利共贏開放戰略以及宏觀調控政策不符的境外投資，包括房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資。
房天下副總裁司智對法治週末記者分析道，在改革開放的主基調下，國家鼓勵企業做強做大走向世界，而限制某些領域海外投資的主要目的是為了加強監管，避免一些企業以開發為名實現其他目的。
事實上，監管部門早在去年年底就關注到了國內企業在海外房地產等領域的投資行為。
去年12月6日，發改委、商務部、人民銀行、外匯局四部門負責人就當前對外投資形勢下中國相關部門將加強對外投資監管一事答新華社記者問時稱，
在這種情況下，房企海外投資的步伐是否會有所放緩？而房企原本想要進行海外投資的資金回到國內後，
房企海外投資占比不高
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴法治週末記者，防範各類大額資金流入海外市場，同時要求海外房產投資專案積極做好合規工作，是本次管制的重要內容之一。
法治週末記者試圖聯繫幾家此前有海外佈局的房企，瞭解政策出臺後公司的海外投資動向，但均未得到回復。
不過，同策諮詢研究中心總監張宏偉告訴法治週末記者，雖然房企海外投資的整體規模從絕對值來看是連年攀升的，但是從相對值而言，相對於國內每年10萬億元的投資規模，海外投資的占比還比較小。
“從長期來看，對於大房企而言，‘出海’是戰略性佈局，尤其是對於全國佈局已經完成的企業而言，它們不會因為政策的限制就完全暫停海外投資。”張宏偉認為。
萬科2016年年報顯示，公司以國際化為長期發展戰略，截至2016年年底，已進入三藩市、香港、新加坡、紐約、倫敦、西雅圖6個海外城市。海外項目在2016年貢獻銷售面積3.6萬平方米，銷售收入人民幣33億元。
而萬科2016年全年整體實現銷售面積2765.4萬平方米，銷售金額3647.7億元，海外區域銷售面積占比為0.13%，銷售金額占比為0.9%。
萬科2017年上半年年報顯示，上半年海外地區銷售面極為0.9萬平方米，占比0.05%，銷售金額為9.6億元，占比0.35%。
綠地集團是國際化方面走得比較靠前的房企，其2016年年報顯示，該集公司積極推進海外房地產項目拓展，已成功進入美國、英國、加拿大、澳大利亞等“四洲九國十餘座城市”。
“海外地區主營業務營業收入為27.92億元，公司主營業務收入總計約2450億元。”綠地集團2016年年報顯示，海外業務的收入占主營業務收入的比例約為1.14%。
國內投資的新機會
張宏偉還告訴記者，雖然長期來看大房企“出海”是趨勢，但政策依然有短期影響，目前已經有一些房企把部分投資從國外轉向國內了，因為海外投資現在比較難，企業必須給出合理的理由才會通過監管層的審批，而且民營企業在海外投資時受到的影響更大。
那麼這些在當前的政策條件下，因為限制而暫時無法“出海”的資金回到國內之後，是否有更好的投資管道？
張宏偉認為，大的房企轉投國內後，有可能加大並購力度，這將會進一步增大國內房地產市場的集中度。
“除了並購以外，我認為還有兩個方向較有投資潛力：第一是結合一帶一路戰略進行的投資；第二是國內基礎設施和城市更新方面相關的投資。”嚴躍進還分析到。
在國內基礎設施和城市更新方面，具體有哪些方面房企可參與？嚴躍進認為，房企可以參與的領域有很多，比如市域鐵路等基礎設施的建設，比如停車場的打造。
“城市圈或城市群會因為市域鐵路的發展而變小。大都市的人口規模較大，城市病較多，過去採取的各類人口疏導的政策，比如說限購、限戶口等方式，雖然看上去降低了流動人口規模，但其實很多流動人口依然在大城市工作。所以現在通過發展市域鐵路，有助於促使郊區市場和市區有更好的聯結，同時也有助於郊區工作生活真正便利。對於流動人口而言，也可以居住在郊區，就業在市區，這樣成本也不會很高。從這個角度看，類似的做法是比較務實的。”嚴躍進解釋到。
不過嚴躍進也提醒，對於類似基礎設施的投資，總體上要求房企積極參與各類合作，比如和地方城投公司等進行合作，這樣才有助於地產企業尋找到新的機會。
那麼在基礎設施建設和城市更新領域，房企會有優勢嗎？
嚴躍進認為，房企在某些領域的投資優勢還是很明顯。舉例來說，當前大城市對於停車位的需求很大，但投資供應是偏少的，此類產品的現金流回收週期長，但預計市場前景好，所以是值得房企投資的。
“很多企業對於停車位的打造其實是沒有太多經驗的，而停車位和物業社區的改造，和社區的購房結構、消費需求等密切掛鉤，從這個角度看，房企的優勢就比較凸顯，這類投資也值得此類房企積極探索。”嚴躍進進一步闡釋自己的觀點。
海外在售項目行銷策略或需改變
張宏偉在接受法治週末記者採訪時稱，短期內由於相關政策影響，房企還面臨著海外銷售情況的變化，尤其是在國內個人客戶海外購房受限的情況下，房企的海外銷售策略也要做相應調整。
之所以做此判斷，張宏偉的理由是，中國不少房企“出海”是想利用國內房企在銷售管道的資源優勢，吸引國內高端職業客戶群體到海外置業投資，這些房企從而也可以在這個細分市場上獲得收益。所以，目前大部分房企海外投資專案鎖定的客戶主要為國內客戶。
綠地集團董事長張玉良曾表示，綠地集團在濟州島的開發投資，目標客戶並未針對當地人，而是面向中國國內的巨大購房消費市場。
萬科董事長郁亮此前在接受媒體採訪時也提道：“由於限購，不少人遭遇沒有買房資格的情況，我們考慮在境外做一些房子，賣給國內人。”
嚴躍進認為，由於開發商在海外的項目主要賣給中國人，在個人海外購房受限的情況下，房企在海外正在開發或正在銷售的專案也面臨著去化難題，海外項目的去庫存週期或拉長，項目銷售回款的週期也會拉長。
“這就要求房企適當地把銷售重心由國內轉移到海外的本土居民上，增大海外本土居民的購房比例。”張宏偉建議。
占比0.35%。綠地集團是國際化方面走得比較靠前的房企，其2016年年報顯示，該集公司積極推進海外房地產項目拓展，已成功進入美國、英國、加拿大、澳大利亞等“四洲九國十餘座城市”。
“海外地區主營業務營業收入為27.92億元，公司主營業務收入總計約2450億元。”綠地集團2016年年報顯示，海外業務的收入占主營業務收入的比例約為1.14%。
國內投資的新機會
張宏偉還告訴記者，雖然長期來看大房企“出海”是趨勢，但政策依然有短期影響，目前已經有一些房企把部分投資從國外轉向國內了，因為海外投資現在比較難，企業必須給出合理的理由才會通過監管層的審批，而且民營企業在海外投資時受到的影響更大。
那麼這些在當前的政策條件下，因為限制而暫時無法“出海”的資金回到國內之後，是否有更好的投資管道？
張宏偉認為，大的房企轉投國內後，有可能加大並購力度，這將會進一步增大國內房地產市場的集中度。
“除了並購以外，我認為還有兩個方向較有投資潛力：第一是結合一帶一路戰略進行的投資；第二是國內基礎設施和城市更新方面相關的投資。”嚴躍進還分析到。
在國內基礎設施和城市更新方面，具體有哪些方面房企可參與？嚴躍進認為，房企可以參與的領域有很多，比如市域鐵路等基礎設施的建設，比如停車場的打造。
“城市圈或城市群會因為市域鐵路的發展而變小。大都市的人口規模較大，城市病較多，過去採取的各類人口疏導的政策，比如說限購、限戶口等方式，雖然看上去降低了流動人口規模，但其實很多流動人口依然在大城市工作。所以現在通過發展市域鐵路，有助於促使郊區市場和市區有更好的聯結，同時也有助於郊區工作生活真正便利。對於流動人口而言，也可以居住在郊區，就業在市區，這樣成本也不會很高。從這個角度看，類似的做法是比較務實的。”嚴躍進解釋到。
不過嚴躍進也提醒，對於類似基礎設施的投資，總體上要求房企積極參與各類合作，比如和地方城投公司等進行合作，這樣才有助於地產企業尋找到新的機會。
那麼在基礎設施建設和城市更新領域，房企會有優勢嗎？
嚴躍進認為，房企在某些領域的投資優勢還是很明顯。舉例來說，當前大城市對於停車位的需求很大，但投資供應是偏少的，此類產品的現金流回收週期長，但預計市場前景好，所以是值得房企投資的。
“很多企業對於停車位的打造其實是沒有太多經驗的，而停車位和物業社區的改造，和社區的購房結構、消費需求等密切掛鉤，從這個角度看，房企的優勢就比較凸顯，這類投資也值得此類房企積極探索。”嚴躍進進一步闡釋自己的觀點。
海外在售項目行銷策略或需改變
張宏偉在接受法治週末記者採訪時稱，短期內由於相關政策影響，房企還面臨著海外銷售情況的變化，尤其是在國內個人客戶海外購房受限的情況下，房企的海外銷售策略也要做相應調整。
之所以做此判斷，張宏偉的理由是，中國不少房企“出海”是想利用國內房企在銷售管道的資源優勢，吸引國內高端職業客戶群體到海外置業投資，這些房企從而也可以在這個細分市場上獲得收益。所以，目前大部分房企海外投資專案鎖定的客戶主要為國內客戶。
綠地集團董事長張玉良曾表示，綠地集團在濟州島的開發投資，目標客戶並未針對當地人，而是面向中國國內的巨大購房消費市場。
萬科董事長郁亮此前在接受媒體採訪時也提道：“由於限購，不少人遭遇沒有買房資格的情況，我們考慮在境外做一些房子，賣給國內人。”
嚴躍進認為，由於開發商在海外的項目主要賣給中國人，在個人海外購房受限的情況下，房企在海外正在開發或正在銷售的專案也面臨著去化難題，海外項目的去庫存週期或拉長，項目銷售回款的週期也會拉長。
“這就要求房企適當地把銷售重心由國內轉移到海外的本土居民上，增大海外本土居民的購房比例。”張宏偉建議。