地產商做長租公寓？沒那麼容易！
在行業整體利潤率下滑的情況下，即便是千億級的房企也開始轉型。不少房企開始打起了長租公寓的主意。
以龍頭企業萬科為例，萬科幾年前開始涉足長租公寓，最初只是個別項目的實驗，
3月7日，在萬科2月份銷售及經營情況電話會議上，萬科集團董事會秘書朱旭還表示，萬科將逐步提高通過股權收購方式拿地的比例，
再看龍湖，也已將長租公寓業務上升到集團戰略發展層面，成立“冠寓”運營公司，年內最低開出3000間房間，目前首個落地的“冠寓”位於松江龍湖新壹城。
不止這些，包括招商、遠洋、旭輝、陽光城等一眾房企都爭相紮堆兒“長租公寓”。來自克爾瑞的資料顯示，在中國排名前三十的房企中，
還沒有哪一門生意一下子突然引起了這麼多人的關注和參與。不過，對於地產企業來說，長租公寓儘管看上去很美，真的落起地來過程卻遠沒有想像的那麼美好。
一方面是房企們都開始焦慮、著力轉型。
另據相關統計，上海去年一年土地出讓面積為842.8萬平方米，以住宅用地持有面積至少占到出讓規劃建築面積的15%匡算，房企手上大約有超過100萬平方米新增持有面積。
很多開發商頭疼這15%怎麼辦。
2016年5月，上海周浦一幅住宅用地出讓，規定了開發商必須自持專案15%住宅物業70年，只能租賃，不能銷售。自此後，上海所有出讓的住宅開發用地，都會有開發商自持面積的比例要求。
緊隨其後的是北京。2016年11月25日，北京市住建委就《本市“限房價、競地價”專案自持商品住房租賃管理有關問題的通知》公開徵求意見，提出自持商品住房應全部用於對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致，即擬為70年。
北京、上海兩個一手房新增市場遠遠小於二手房增量市場的城市，相繼出臺讓房企自持物業的土地出讓新規，對於房企展開新佈局是一種推動力。
龍湖董事長吳亞軍去年年初以雙湖投資名義切入長租公寓，後來乾脆成立了一個創新事業部，分管聯合辦公、長租公寓等新業務板塊。
萬科則在2016年開始涉足長租公寓，並經歷了很多試錯，最終於去年下半年統一泊寓品牌。王石近期出席中城聯盟論壇發表演講時也談到萬科接下來要進行存量物業的運營。
目前房企介入長租公寓市場有四種模式：自持轉做公寓、從乙方租賃物業、買地自建和通過與政府旗下的人才公寓、廉租公寓等運營合作。
觀察人士指出，長租公寓行業面臨資金瓶頸，原來進入較早的公寓品牌缺乏資金實力，多個運營品牌商拿了融資之後抓緊擴張，更多的公司與品牌面臨被收購。
而大房企最大的優勢是不愁自有資金，比如上海地區一年買地資金預算拿出一部分就可以收購不少存量項。萬科今年的目標是，包括15%自持在內，上海有30個項目開業。
龍湖的冠寓也不拘泥於自有物業。龍湖集團副總裁兼冠寓CEO韓石表示，起步階段龍湖將以輕資產模式為主，會租賃其他的物業；中長期看，龍湖會逐步輕重資產並舉，最終資產輕重比2:8。
陽光城則採取了合作的方式，切入到長租公寓市場：陽光城負責為寓見公寓提供更多的房源，寓見公寓則負責進行標準化運營和項目管理，包括售前的諮詢、預約看房、審核諮詢、簽約到售後的維修、保潔、換房等提供一站式服務。
即便是號稱行業內規模最大的魔方，也處於擴張的關鍵時刻。此前魔方與華平、中航信託聯手成立藍山資本，希望介入存量資產收購。
“目前長租公寓市場尚處於引導消費升級的階段。”萬科泊寓相關人士認為市場足夠大，每年有40萬畢業生湧入上海，並且萬科上海會做新的產品，第一要做剛需型的產品，把產品做到極致，比如，在中外環做30平方米左右的戶型、租金控制在2000元左右。
而長租公寓要想認真做得長久，盈利是必須考慮的問題。
對於長租公寓的盈利能力，鏈家研究院院長楊現領算過帳。楊現領表示，“集中式長租公寓的租期一般為10～15年，通常的回本週期是5～6年，如果運營得好，3～4年就可以開始盈利了。長租公寓的盈利能力與入住率、同期的租金水準、運營能力等因素相關。”
他同時認為，做長租公寓，只有達到一定規模之後，才會進入盈利階段，“長租公寓一旦拓展到2萬間房源左右的數量時，管理成本和後臺成本就會得到大量的分攤，規模效應就會發揮出來，這時多個專案就會強於單個。”
而從盈利角度考慮，當前開發商最需要做的核心就是培養運營能力，尤其是怎麼樣做到成本控制、運營管理。其實，不止開發商，整個行業都需要思考如何通過成本控制和相關運營實現盈利，而目前在這個行業裡盈利的並不多。
業內人士分析，長租公寓運營方的成本最主要還是房源成本，即交給業主的房租的成本。目前這個行業的成本結構確實有一定不合理的因素，就是房租占比太高，有的企業占到百分之七八十，集中式大概百分之五六十。
“一般情況下，房租占比越高，運營效率提升的空間越小。集中式公寓相對好一點，對於分散式運營者來說盈利更難，可能需要到了二三十萬間規模的時候，才發現有盈利能力。”這種情況下，怎麼樣控制成本、能夠提升運營效率就很重要。
對於成本控制問題，萬科長租公寓業務公關負責人表示，首先萬科對於長租公寓的選址有一定標準，包括公共交通便利，以臨近地鐵站為宜；產權性質為商業、綜合為佳，一般要求租期15年等。“其次，我們也不會只顧格調不看價格，會根據市場定價水準來反推產品的裝修等因素。”
這位公關負責人還透露，為了降低管理成本和提高管理效率，泊寓目前考慮的一個獲客途徑是談大客戶，也就是說跟某一家解決員工住宿問題的公司談合作，這樣管理成本也更低。
不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致，即擬為70年。北京、上海兩個一手房新增市場遠遠小於二手房增量市場的城市，相繼出臺讓房企自持物業的土地出讓新規，對於房企展開新佈局是一種推動力。
龍湖董事長吳亞軍去年年初以雙湖投資名義切入長租公寓，後來乾脆成立了一個創新事業部，分管聯合辦公、長租公寓等新業務板塊。
萬科則在2016年開始涉足長租公寓，並經歷了很多試錯，最終於去年下半年統一泊寓品牌。王石近期出席中城聯盟論壇發表演講時也談到萬科接下來要進行存量物業的運營。
目前房企介入長租公寓市場有四種模式：自持轉做公寓、從乙方租賃物業、買地自建和通過與政府旗下的人才公寓、廉租公寓等運營合作。
觀察人士指出，長租公寓行業面臨資金瓶頸，原來進入較早的公寓品牌缺乏資金實力，多個運營品牌商拿了融資之後抓緊擴張，更多的公司與品牌面臨被收購。
而大房企最大的優勢是不愁自有資金，比如上海地區一年買地資金預算拿出一部分就可以收購不少存量項。萬科今年的目標是，包括15%自持在內，上海有30個項目開業。
龍湖的冠寓也不拘泥於自有物業。龍湖集團副總裁兼冠寓CEO韓石表示，起步階段龍湖將以輕資產模式為主，會租賃其他的物業；中長期看，龍湖會逐步輕重資產並舉，最終資產輕重比2:8。
陽光城則採取了合作的方式，切入到長租公寓市場：陽光城負責為寓見公寓提供更多的房源，寓見公寓則負責進行標準化運營和項目管理，包括售前的諮詢、預約看房、審核諮詢、簽約到售後的維修、保潔、換房等提供一站式服務。
即便是號稱行業內規模最大的魔方，也處於擴張的關鍵時刻。此前魔方與華平、中航信託聯手成立藍山資本，希望介入存量資產收購。
“目前長租公寓市場尚處於引導消費升級的階段。”萬科泊寓相關人士認為市場足夠大，每年有40萬畢業生湧入上海，並且萬科上海會做新的產品，第一要做剛需型的產品，把產品做到極致，比如，在中外環做30平方米左右的戶型、租金控制在2000元左右。
而長租公寓要想認真做得長久，盈利是必須考慮的問題。
對於長租公寓的盈利能力，鏈家研究院院長楊現領算過帳。楊現領表示，“集中式長租公寓的租期一般為10～15年，通常的回本週期是5～6年，如果運營得好，3～4年就可以開始盈利了。長租公寓的盈利能力與入住率、同期的租金水準、運營能力等因素相關。”
他同時認為，做長租公寓，只有達到一定規模之後，才會進入盈利階段，“長租公寓一旦拓展到2萬間房源左右的數量時，管理成本和後臺成本就會得到大量的分攤，規模效應就會發揮出來，這時多個專案就會強於單個。”
而從盈利角度考慮，當前開發商最需要做的核心就是培養運營能力，尤其是怎麼樣做到成本控制、運營管理。其實，不止開發商，整個行業都需要思考如何通過成本控制和相關運營實現盈利，而目前在這個行業裡盈利的並不多。
業內人士分析，長租公寓運營方的成本最主要還是房源成本，即交給業主的房租的成本。目前這個行業的成本結構確實有一定不合理的因素，就是房租占比太高，有的企業占到百分之七八十，集中式大概百分之五六十。
“一般情況下，房租占比越高，運營效率提升的空間越小。集中式公寓相對好一點，對於分散式運營者來說盈利更難，可能需要到了二三十萬間規模的時候，才發現有盈利能力。”這種情況下，怎麼樣控制成本、能夠提升運營效率就很重要。
對於成本控制問題，萬科長租公寓業務公關負責人表示，首先萬科對於長租公寓的選址有一定標準，包括公共交通便利，以臨近地鐵站為宜；產權性質為商業、綜合為佳，一般要求租期15年等。“其次，我們也不會只顧格調不看價格，會根據市場定價水準來反推產品的裝修等因素。”
這位公關負責人還透露，為了降低管理成本和提高管理效率，泊寓目前考慮的一個獲客途徑是談大客戶，也就是說跟某一家解決員工住宿問題的公司談合作，這樣管理成本也更低。