限購政策出臺1年多，昔日庫存重災區調查：①閑林板塊
編者按：
去年的9月19日，杭州首次出臺了限購政策。而今一年多過去了，在這一年多的時間裡，杭州樓市政策不斷升級加碼，打出了樓市調控的組合拳。在調控之下，杭州的大多數板塊相比於調控之前都有一些或大或小的改變。
那麼在那些以“庫存重災區”著稱的板塊中，經過了一年多的調控之後，如今又有著怎樣的樓市表現？今天推出第一篇——閑林篇。
本文導讀：
1、庫存持續下降，價格穩中有升
2、從“庫存重災區”到“一房難求”，閑林緣何蛻變
3、庫存銳減，版塊內還有哪些房源
文/住浙網研究員 徐創
在2015年以前，余杭區可以說是樓市的“庫存重災區”，而區域內庫存積壓情況更是以閑林板塊最為典型。
而去年以來，杭州市主城區的絕大部分板塊均為市場熱點，也由此表現出了良好的去化。在這樣的大背景下，經過一年多的調控，曾經的“庫存重災區”閑林板塊目前情況又是如何？
庫存持續下降，價格穩中有升
據住浙網資料顯示，
在緊接著的2015年，板塊高位存量的去化效果並不理想，年度結束後仍有近百萬方的存量。其真正明顯的下降態勢還是在2016年和今年中顯現出來。
可以看到從2015年末的98.1萬方到2016年的43.3萬方，再到今年的22.6萬方。僅用一年多時間，閑林板塊庫存已經下降了75.5萬方，去化近77%。
2016年至今，閑林板塊月度庫存、新房及二手房均價走勢圖
（新房資料截至10月15日，二手房資料截至九月）
值得注意的是，閑林板塊庫存的下降趨勢在調控政策出臺之前就已經出現，並且在政策出臺之後，下降的趨勢並沒有因此而得到阻隔。
因此可以說，閑林庫存方面的表現更大程度上還是服從於整體市場行情和樓市發展週期。
在庫存下降的同時，板塊價格則在攀升。據筆者統計，2012年是閑林價格的冰點，均價僅為10124元/㎡。而在今年，這個數字為16346元/㎡。2016年9月，閑林房價有一個明顯的上漲。但在九月之後，價格並未持續大幅度上漲。
而九月也正是杭州出臺限購政策的時間。可以看到，每當閑林板塊均價呈現一定的上漲勢頭之後就會得到遏制。
另外，在二手房價方面。在調控之前，二手房與新房的價格差在縮減。隨著調控的出臺，這種差距又逐步拉大。這說明政策的縮緊對人們的投機性行為還是有一定的抑制作用。
但是，隨著市場的持續火熱，調控的影響力在市場的作用下有所抵消。二手房東在市場的刺激下，高位出貨。以至於今年閑林的二手房價格與新房價格出現了倒掛的現象。以九月份為例，閑林新房價格為20915元/㎡；二手房成交價則為23457元/㎡。
從“庫存重災區”到“一房難求”，閑林緣何蛻變
大盤雲集，一直以來是閑林房地產的顯著特點。板塊內東海閑湖城、翡翠城、桃源小鎮等項目動輒千畝。這些樓盤體量大、開發週期長，與此同時還有一些新項目的進駐。新老房源的供大於求導致了閑林的高庫存。
而今閑林有了如此大的改觀，甚至一些購房者不得不面臨著一房難求的尷尬境地。這樣的改變或許更多還是受整體市場的影響。
自去年開始，杭州樓市呈現出火熱的態勢，甚至供不應求的現象也屢見不鮮。在這樣的大背景下，板塊的外溢需求也越來越旺盛。
如濱江區的外溢需求就蔓延到了之江、蕭山市北等板塊。而隨著樓市的持續火熱，板塊溢出效應也“波及”到了更遠的價格窪地，閑林便是其中之一。
嘉凱城閑林城市客廳效果圖
在未來科技城地價接近20000元/㎡，房價突破30000元/㎡大關後，以“未來科技城的後花園”自居的閑林板塊趁機火了一把，低價成為了其最大的砝碼。價格窪地的存在吸引了大批購房者來此購房。
另外背靠未來科技城這棵“大樹”，隨著科技城發展重心的南移，閑林也享受到了一系列的利好配套，另外科技城的產業集聚帶動了周邊的就業和人氣。這些利好在很大程度上為閑林的去化提供了條件。
庫存銳減，版塊內還有哪些房源
可以說，當前的閑林與主城區之間還存在著明顯的價格梯度，因此也受到了剛需的追捧。但是在庫存逐漸緊張的趨勢下，目前閑林還有哪些房源可選？
閑林板塊主要在售樓盤一覽
閑林板塊拿地未有案名項目一覽
目前，板塊內仍有純新盤有待入市。其中融創金成江南府由15幢高層和26幢排屋組成，高層主力戶型有89、125、140方，排屋戶型140-260方，首開時間未定。
融創金成江南府鳥瞰圖
綠城翡翠城的二期梧桐郡定位為高層剛需盤，將涵蓋豐富的戶型段。目前項目正處於意向登記階段，預計在明年上半年推出房源。
另外已開盤項目中，融創金成英特學府高層15、16#樓預售證已領出，戶型89、124、136方，16#樓預計將於週末開盤。申請的毛坯單價在12791-18240元/㎡之間。
綠城桃源小鎮目前主要在售高層、疊排、獨棟產品，其中高層面積為88方和125方，總價在130萬-200萬左右。
綠城桃源小鎮-品霞苑高層效果圖
由於火熱的市場行情，其他樓盤如眾安學君裡、雅居樂國際花園等目前並沒有可售房源，但接下去都會有加推高層房源的計畫，並且大都涵蓋了較為豐富的面積段。
由於較低的價格，閑林成為了剛需的首選地之一。而在一房難求的市場下，對此有興趣意向的購房者還需密切關注樓盤資訊動態。
二手房東在市場的刺激下，高位出貨。以至於今年閑林的二手房價格與新房價格出現了倒掛的現象。以九月份為例，閑林新房價格為20915元/㎡；二手房成交價則為23457元/㎡。從“庫存重災區”到“一房難求”，閑林緣何蛻變
大盤雲集，一直以來是閑林房地產的顯著特點。板塊內東海閑湖城、翡翠城、桃源小鎮等項目動輒千畝。這些樓盤體量大、開發週期長，與此同時還有一些新項目的進駐。新老房源的供大於求導致了閑林的高庫存。
而今閑林有了如此大的改觀，甚至一些購房者不得不面臨著一房難求的尷尬境地。這樣的改變或許更多還是受整體市場的影響。
自去年開始，杭州樓市呈現出火熱的態勢，甚至供不應求的現象也屢見不鮮。在這樣的大背景下，板塊的外溢需求也越來越旺盛。
如濱江區的外溢需求就蔓延到了之江、蕭山市北等板塊。而隨著樓市的持續火熱，板塊溢出效應也“波及”到了更遠的價格窪地，閑林便是其中之一。
嘉凱城閑林城市客廳效果圖
在未來科技城地價接近20000元/㎡，房價突破30000元/㎡大關後，以“未來科技城的後花園”自居的閑林板塊趁機火了一把，低價成為了其最大的砝碼。價格窪地的存在吸引了大批購房者來此購房。
另外背靠未來科技城這棵“大樹”，隨著科技城發展重心的南移，閑林也享受到了一系列的利好配套，另外科技城的產業集聚帶動了周邊的就業和人氣。這些利好在很大程度上為閑林的去化提供了條件。
庫存銳減，版塊內還有哪些房源
可以說，當前的閑林與主城區之間還存在著明顯的價格梯度，因此也受到了剛需的追捧。但是在庫存逐漸緊張的趨勢下，目前閑林還有哪些房源可選？
閑林板塊主要在售樓盤一覽
閑林板塊拿地未有案名項目一覽
目前，板塊內仍有純新盤有待入市。其中融創金成江南府由15幢高層和26幢排屋組成，高層主力戶型有89、125、140方，排屋戶型140-260方，首開時間未定。
融創金成江南府鳥瞰圖
綠城翡翠城的二期梧桐郡定位為高層剛需盤，將涵蓋豐富的戶型段。目前項目正處於意向登記階段，預計在明年上半年推出房源。
另外已開盤項目中，融創金成英特學府高層15、16#樓預售證已領出，戶型89、124、136方，16#樓預計將於週末開盤。申請的毛坯單價在12791-18240元/㎡之間。
綠城桃源小鎮目前主要在售高層、疊排、獨棟產品，其中高層面積為88方和125方，總價在130萬-200萬左右。
綠城桃源小鎮-品霞苑高層效果圖
由於火熱的市場行情，其他樓盤如眾安學君裡、雅居樂國際花園等目前並沒有可售房源，但接下去都會有加推高層房源的計畫，並且大都涵蓋了較為豐富的面積段。
由於較低的價格，閑林成為了剛需的首選地之一。而在一房難求的市場下，對此有興趣意向的購房者還需密切關注樓盤資訊動態。