在如今房價居高不下的大背景下， “房事”成了讓廣大對住房有著剛性需求的普通百姓撓頭的一大問題， 對於工薪階層來說， 為了能早日實現自己的買房夢， 貸款買房成了大部分人的首選。 本文是【Loong精選】在查閱房貸相關文章的基礎上總結整理出來的房貸還款相關常識， 分享在此， 希望能對廣大貸款買房子有所幫助！
關於銀行貸款， 許多銀行、房地產相關網站上都提供了易用的房貸計算器， 但究竟各種方式的結果是如果計算出來的， 我們應該選擇何種還款方式？【Loong精選】看了很多銀行和地產相關網站都沒有看到一個清楚的說明， 不知是對金融知識的理解能力太差， 還是這麼複雜的金融問題就不該是我等需要清楚的?!在看了一些資料後理出了點頭緒， 關於房貸的還款方式， 各家銀行推出了多種產品供客戶選擇， 由於水準有限， 本文無法全都覆蓋，
“等額本息還款法”， “等額本金還款法”， “到期一次清償法”三種還款方式是基本各銀行都有的， 最為普遍的還款方式。 下面將逐一介紹：
一、等額本息還款法
也稱定期付息， 是將按揭貸款的本金總額與在貸款年限內產生的所有利息總額相加， 然後平均分攤到還款期限的每個月中。
實際上這種還款方式每個月的還款金額包括兩部分即部分本金和本月初本金餘額在這一個月內產生的利息， 由於約定每個月給銀行的還款額度是固定的， 所以在最初本金餘額基數比較大的那些月份， 每月還款中本金所站的比例很小， 利息所占比例較大， 但隨著本金的逐漸減少（因為每個月都會還一點本金）， 到後期每月所還的額度中， 利息所占比例會逐漸減小， 本金所占比例會逐漸減大。
計算方法：
每月等額還本付息額=P×R×（1+R）^N/[(1+R)^N-1]
（^是次方符號， x^y表示x的y次方）
P:貸款本金
R:月利率=年利率/12 （銀行一般給出的是年利率）
N:還款期數
其中：還款期數=貸款年限×12
公式推導（這部分屬於數學公式， 不感興趣的朋友可以略過， 筆者以綠色字體標識）：
設貸款總額為P， 銀行月利率為R， 總期數為N（個月）， 月還款額設為X，
則各個月所欠銀行貸款為：
第一個月P(1+R)-X
第二個月[P(1+R)-X](1+R)-X = P(1+R)^2-X[1+(1+R)]
第三個月{[P(1+R)-X](1+R)-X}(1+R)-X = P(1+R)^3-X[1+(1+R)+(1+R)^2]
…
由此可得第n個月後所欠銀行貸款為：
P(1+R)^n-X[1+(1+R)+(1+R)^2+…+(1+R)^(n-1)] = P(1+R)^n-X[(1+R)^n-1]/R
由於還款總期數為N， 也即第N月剛好還完銀行所有貸款， 因此有：
P(1+R)^N-X[(1+R)^N-1]/R = 0
由此求得：
X = PR(1+R)^N/[(1+R)^N-1]
示例：
假設使用公積金貸款（當前年利率4.5%）貸款100W， 30年還清， 不考慮折扣的情況下：
每月還款額=1000000×0.045/12(1+0.045/12)^360/[(1+0.045/12)^360-1]=5066.8530982588069132342371822773
還款總額=5066.8530982588069132342371822773×360=1824067.1153731704887643253856197
30年所還利息總額=824067.1153731704887643253856197
二、等額本金還款
又稱利隨本清、等本不等息還款法。 是將本金等額分攤到每個月償還，
這種還款方式每月償還的本金額度是固定的， 但由於前期本金餘額較多， 所以每月需要償還的利息是比較多的， 那麼前期的那些月份要償還的金額總數（每月定額的本金+本金餘額在當月產生的利息）是表多的。
舉例來說， 同樣是從銀行公積金貸款（當前年利率4.5%）100萬元， 還款年限30年， 選擇等額本金還款， 每月需要償還銀行本金2777.7777777777777777777777777778元左右， 首月利息為3750元， 總計首月償還銀行6527.777777777777777777777777777元， 隨後， 每個月的還款本金不變， 利息逐漸隨本金歸還減少。
計算方法：
每月應還本金：P/N
每月應還利息：Pn×R/30×Dn
P：為本金總額
N：為貸款期數
Pn:第n個月的本金餘額
Dn：第n個月的實際天數
三、到期一次清償
在貸款到期後一次性還清本金和所有貸款期限內產生的利息。
這種償還方式一般用於短期貸款(如貸款期限小於1年）。
各種還款方式的比較
等額本息還款法
優點：由於每月還款額度不變，比較適合收入較為穩定的借款人
缺點：由於前期還款額度中利息所占比例較大，本金所占比例小，總體下來借款人所支付給銀行的的利息總額比等額本金還款法要多
等額本金還款法
優點：較前者實際上是減少佔用和縮短佔用了銀行的錢，當然貸款利息總的計算下來就少一些
缺點：前期還款壓力較大
到期一次清償法
比較簡單，短期借款，一次性清償。
總結：
究竟採用哪種還款方式，不同的人的實際情況不同，需要根據自身情況選擇。【Loong精選】認為“等額本息還款法”每月的還款金額數是一樣的，對於參加工作不久、收入穩定的年輕人來說，選擇“等額本息還款法”比較好，可以減少前期的還款壓力，而且操作起來比較簡單，每月金額固定，不用再算來算去。對於已經有經濟實力、以後會因為退休等原因收入減少或家庭負擔日益加重的中年人來說，採用“等額本金還款法”效果比較理想，在收入高峰期多還款，就能減少今後的還款壓力，並通過提前還款等手段來減少利息支出。
最後說明一句，從表面上看，有人可能覺得等額本金還款法支付給銀行的利息總額少一些，占了銀行的便宜，其實不然。銀行不會做賠錢的買賣，之所以等額本金還款法支付的利息少，是因為你前期還款額度較大，很快還完了本金，相當於佔用銀行的資金時間短（本金才是銀行借給你的資金），而等額本息還款法前期所還的額度中利息占比較大，相當於你長期佔用了銀行的資金，所以你需要支付跟多的利息！對於銀行來說利息的計算公式是：利息=資金額×利率×佔用時間。因此，利息的多少，在利率不變的情況下，決定因素只能是資金的實際佔用時間和佔用金額的大小，而不是採用哪種還款方式。這是鐵定不變的道理！
這種償還方式一般用於短期貸款(如貸款期限小於1年）。
各種還款方式的比較
等額本息還款法
優點：由於每月還款額度不變，比較適合收入較為穩定的借款人
缺點：由於前期還款額度中利息所占比例較大，本金所占比例小，總體下來借款人所支付給銀行的的利息總額比等額本金還款法要多
等額本金還款法
優點：較前者實際上是減少佔用和縮短佔用了銀行的錢，當然貸款利息總的計算下來就少一些
缺點：前期還款壓力較大
到期一次清償法
比較簡單，短期借款，一次性清償。
總結：
究竟採用哪種還款方式，不同的人的實際情況不同，需要根據自身情況選擇。【Loong精選】認為“等額本息還款法”每月的還款金額數是一樣的，對於參加工作不久、收入穩定的年輕人來說，選擇“等額本息還款法”比較好，可以減少前期的還款壓力，而且操作起來比較簡單，每月金額固定，不用再算來算去。對於已經有經濟實力、以後會因為退休等原因收入減少或家庭負擔日益加重的中年人來說，採用“等額本金還款法”效果比較理想，在收入高峰期多還款，就能減少今後的還款壓力，並通過提前還款等手段來減少利息支出。
最後說明一句，從表面上看，有人可能覺得等額本金還款法支付給銀行的利息總額少一些，占了銀行的便宜，其實不然。銀行不會做賠錢的買賣，之所以等額本金還款法支付的利息少，是因為你前期還款額度較大，很快還完了本金，相當於佔用銀行的資金時間短（本金才是銀行借給你的資金），而等額本息還款法前期所還的額度中利息占比較大，相當於你長期佔用了銀行的資金，所以你需要支付跟多的利息！對於銀行來說利息的計算公式是：利息=資金額×利率×佔用時間。因此，利息的多少，在利率不變的情況下，決定因素只能是資金的實際佔用時間和佔用金額的大小，而不是採用哪種還款方式。這是鐵定不變的道理！