隨著行業成熟， 大房企手裡的物業和資產越來越多， 在傳統的開發業務利潤趨薄的情況下， 必然要尋找新的利潤增長點， 資產證券化是市場發展的結果。 房地產行業正進入完全不同的新階段， 資產管理和金融創新將成為存量時代生存的重要能力。
在大型地產商轉型城市配套服務、城市運營的大趨勢下， 商業地產運營和資產證券化也成為熱點。
一些運營良好的購物中心和綜合體擁有穩定的可預見現金流， 作為相對成熟的基礎資產得到了資本市場的青睞， 已開始試水資產證券化， 萬科、保利地產、越秀集團等都是先行者。
接近深交所的人士透露， 自去年下半年以來， 房地產信用債融資受到嚴控， 商業物業的資產證券化得到了政策鼓勵， 不少地產商和金融機構趁機推出了CMBS計畫。
10月20日， 21世紀經濟報導獲悉， “中金-印力深國投廣場信託受益權資產支持專項計畫”（以下簡稱“中金-印力CMBS”）已發起設立， 發行規模37.9億元， 由印力集團作為發行人， 中金公司擔任計畫管理人和銷售機構， 招商銀行和上海銀行擔任財務顧問， 當日已在深交所掛牌交易。
該單CMBS是印力集團商業物業資產證券化的第一單， 也是萬科收購印力商業平臺後的第一次資本市場融資。 未來， 隨著萬科印力商業平臺的運營深化， 預計類似的資產證券化動作會更多。
印力版CMBS
深交所資訊顯示， 中金-印力CMBS計畫的標的物是深圳深國投廣場。
資料顯示， 2007年9月開業的深國投廣場位於深圳市福田區香蜜湖中心城區， 是集購物中心、寫字樓為一體的大型商業綜合體， 總建築面積約20.7萬平方米。
經過十年運營， 深國投廣場目前擁有包括沃爾瑪中國總部及旗下山姆會員中國旗艦店、中影國際影城、普洛斯中國、中國平安在內的一大批優質租戶。
自開業以來， 深國投廣場經營業績持續攀升， 出租率常年保持滿租， 租金年均複合增長率約10%。 2016年， 廣場年度銷售額約33億， 位列深圳購物中心銷售額排行榜第二名。
21世紀經濟報導獲得的上述CMBS交易資料顯示， 深國投廣場總估值60.5億， 未來12年平均毛收入4.2億。
深圳一位券商人士指出， 目前國內發行CMBS的期限一般為10年， 印力此次發行期限達到12年， 可見投資者對其的認可。
印力方面透露， 本次發行最終獲得了各大金融機構的積極認購， 總規模達37.9億元。 其中優先A級25.96億元， 信用評級AA+， 認購倍數2.5x；優先B級10.04億元， 次級1.9億元。
本單CMBS也獲得了較低的發行成本， 其中優先順序認購利率為5.49%， 次級利率為6.50%。