主編寄語
羊琛子律師是澳洲德盈移民律師事務所(GOODWIN)的創始人， 德盈也是我們在悉尼合作得最久的律所之一， 最主要的原因：服務品質高， 執行力十分強， 客戶評價極高。 她也曾參與《澳洲房產那點事兒》一書的編著工作。
在今年， Vivienne 和 德盈律師事務所還入選了香港南華早報英文版2017澳大利亞/紐西蘭年度國家商業報告。
此專欄未來將以移民法方向為主， 房產法律為輔。 專業度自然必要， 經驗值則更為可貴。
這是澳洲房產大全第557篇原創文章
剛剛客戶在電話中激動的告訴我“成了！”， 這無疑在我的內心中給潮濕多雨的週五點綴了一抹陽光。
從前天晚上接到客戶郵件發來的合同， 到昨天的合同講解並提出合同更改條款， 再到今天早晨賣方取消本月末的拍賣， 提前將物業賣給我的客戶， 整個過程都映襯著這個時代的特點“快節奏”。
客戶每週六的看房之旅也就這樣愉快的宣告結束。 要知道這位元客戶在過去的近半年內已經看過不計其數的獨立屋， 但總是由於這樣或那樣的問題一個個失之交臂， 今天緣分終於到了。
這個案例裡， 出現了幾個專屬於獨立屋的合同條款問題， 那麼正好今天我們就來聊一聊獨立屋和公寓合同的區別。
如我們之前在撰寫澳洲首次置業紅寶書時所提到的一系列二手房合同構成部分， 在我看來獨立屋和公寓房從合同角度來看區別大致為以下：
1. 游泳池證書；
2. 物業下水圖和下水管連接圖；
3. 地役權文件；
4. 建築證書；
5. 物業管理條例。
1游泳池證書
新州政府要求物業裡擁有游泳池的業主需要到NSW Swimming Pool Register 進行註冊。 從2016年4月29日起， 賣方在出售含有游泳池的物業時，
這個拿今天剛剛交換合同成功的這位元客戶為例：這位元客戶的合同中附有游泳池檢驗不合格書， 雖然是不合格證書， 賣方也可以出售物業。 但對於買方來說， 買方需要在物業成交的90天內對泳池的問題進行修繕， 並請市政重新對泳池進行檢驗。
這個泳池的不合格處主要是泳池圍欄和出入泳池的門， 新州政府規定要求泳池門應為可自動關閉的門。 客戶覺得太麻煩， 問可不可以不修或是晚一點再修， 我告訴他， 這可是出於對您和家人的保護才定的條款， 您還是儘快修繕比較好。
“我們還是強烈建議您一旦物業成交您儘快安排然修繕， 因為您的兒子剛剛三歲， 如果圍欄下面空間較大， 孩子容易爬過去；另外如果由於大人出入忘記關門的話， 孩子也可能不慎跌入泳池， 後果不堪設想。 ”
2物業下水圖和下水管連接圖
3地役權檔
客戶笑著對我說， 又學到了點東西， 原來合同裡面可以看出來這麼多啊， 對自己的地塊也增加了瞭解， 無論將來在居住及和鄰里相處上有任何問題， 他也知道該如何應對。
4建築證書
建築證書是市政發出的文件， 證明物業在建築方面已經符合市政的要求。 由於物業個體上的差異所以建築證書部分較為複雜， 根據物業的不同情況， 需要進一步諮詢律師。
5物業管理條例
根據今年新州7月1號之後的新規定， 所以在出售的strata title物業需要加入物業管理條例做為合同的一部分。
答疑：獨立屋交易律師費為何比公寓高？
在我講解完獨立屋合同後， 經常有客戶問我， “羊律師， 為啥這次律師費比買公寓的高呢？”
二手公寓房合同相對複雜， 需要審閱的檔較多， 所以律師費稍高一點， 現階段也有一些樓花的合同也涉及到更多的合同條款， 也會產生相對高一點的律師費。 所以， 律師費的收取不僅要看物業的價值， 同時也要考慮到合同本身的複雜性。
我望著窗外， 雨還在下。 。 不過也好， 早上radio裡面說已經有70多天未下雨了。 希望大家在雨天也有好心情吧， 週末愉快！
作者介紹羊琛子
德盈律師事務所創始人
新聞碩士、法律博士
新南威爾士州執業律師
澳大利亞最高法院執業律師
澳大利亞國際公證律師
專業領域為經濟商業法、公司法、房地產開發、項目融資；
有十年以上協助商業投資移民客戶經驗；
擅長協助中國企業客戶在澳著陸投資；
此外還有豐富的仲裁庭經驗。
電話：61 2 9223 4880
地址：Level 5, 15 Castlereagh Street, Sydney
網站：www.goodwincolawyers.com.au
新聞碩士、法律博士
新南威爾士州執業律師
澳大利亞最高法院執業律師
澳大利亞國際公證律師
專業領域為經濟商業法、公司法、房地產開發、項目融資；
有十年以上協助商業投資移民客戶經驗；
擅長協助中國企業客戶在澳著陸投資；
此外還有豐富的仲裁庭經驗。
電話：61 2 9223 4880
地址：Level 5, 15 Castlereagh Street, Sydney
網站：www.goodwincolawyers.com.au