10月24日， 市場表現最亮眼的就是房地產板塊了， 漲幅居首。
我們對於房地產板塊的理解， 主要是基於我們的選股原則“業績拐點發現”， 房地產是我們認為接下來有可能出現業績集中大幅上漲的板塊之一。 那麼， 對於當前的房地產板塊， 尤其是在這次會議提出“房住不炒”的新精神後， 這種走勢能延續嗎？
且聽我們分析。
一、結算週期滯後18個月
房價近2年大幅漲價後， 基本都漲了1.5倍以上。
一些前幾年逆週期拿地的房產企業， 即將逐步兌現業績， 我們預測這個時間點就在今年、明年。 目前很多投資者還未足夠重視、後知後覺， 因此房地產業績目前存在一個預期差問題， 這點也給予了很大投資機會。
二、相對港股， A股優勢明顯
港股地產今年迎來一波大牛市， 指數幾乎翻倍， 融創中國今年上漲5.7倍， 恒大上漲5.5倍：
根據同花順統計， 共有132家房地產企業， 總市值1.98萬億， 當前市盈率22.5倍， 市淨率2.68倍。
大的地產公司享受到較高的市淨率，
港股融創中國、中國恒大經過近1年大幅上漲後， 估值已經超過A股， 居於這個邏輯A股的房地產個股也有補漲需求。
三、地產行業集中度大幅上升
類似供給側改革效果， 漲的不僅僅是價格還有市場份額。 大魚吃小魚、小魚慢慢被並購。 近期漲的最好就是融資中國、中國恒大、萬科A、碧桂園這些行業巨頭。
不過隨著這些龍頭大幅上漲後， 其他小的房地產優勢也逐步凸顯， 隨著結算週期大放量後， 預計明年有一批5倍左右市盈率的房地產出現。 如果給於10倍估值， 那麼空間可達100%， 因此投資吸引力還是很大的。
以上是我們對房地產板塊的主要邏輯，
1.初步篩選
由於類似漲價個股， 因此初步篩選時著重考慮市銷率這個指標：如圖下圖， 優先研究低市銷率的個股， 優先選擇近期有增持、股權激勵、員工持股等綁定大股東利益的， 畢竟他們掌握了最新的經營資料， 更清楚公司價值， 市場也傾向有這類操作的個股。
2.具體分析
主要考慮以往幾年的銷售金額、權益土地、土地儲備、毛利率、存貨、預收款、在建面積、土地均價等指標， 以上指標的目的主要在於用於測算2017-2018年的營業收入， 根據營業收入與毛利率情況而得出2017-2018年的淨利潤， 從而計算出相應的市盈率，
3.業績測算
主要根據近3年的銷售金額測算2017年-2018年的營業收入， 比如當年營收的組成由3年的銷售金額組成， 銷售金額體現漲價效益， 2017年營業收入=2017年銷售金額*X+2016年銷售金額*Y+2015年銷售金額*Z（X+Y+Z=100%）， 由於漲價，預計毛利率也可提升幾個點。
算出毛利潤減去總費用基本就是利潤總額，再扣除少數股東權益占比，扣除企業所得稅基本就是淨利潤啦。市值=淨利潤*估值。給於相應估值得出股價空間，如果空間足夠大、安全墊足夠高，往往持有就可以等待超預期。
四、房地產板塊的風險提示
房地產板塊的主要風險就是政策風險，剛剛結束的會議又提出“房住不炒”的精神，政策的變動很大的影響市場情緒。不過這往往也給予了更大的參與機會，即是風險也是機會。
其實，即便房價下跌，但是也影響不了房地產明年的業績。原因就在於結算週期滯後18個月。做好研究，儲備好相關個股，等待時機參與。
來源微信公眾號：澄泓財經（id：chenghongcaijing）
由於漲價，預計毛利率也可提升幾個點。算出毛利潤減去總費用基本就是利潤總額，再扣除少數股東權益占比，扣除企業所得稅基本就是淨利潤啦。市值=淨利潤*估值。給於相應估值得出股價空間，如果空間足夠大、安全墊足夠高，往往持有就可以等待超預期。
四、房地產板塊的風險提示
房地產板塊的主要風險就是政策風險，剛剛結束的會議又提出“房住不炒”的精神，政策的變動很大的影響市場情緒。不過這往往也給予了更大的參與機會，即是風險也是機會。
其實，即便房價下跌，但是也影響不了房地產明年的業績。原因就在於結算週期滯後18個月。做好研究，儲備好相關個股，等待時機參與。
來源微信公眾號：澄泓財經（id：chenghongcaijing）