樓市能預測嗎？
每一次牛市行情， 都會出現一波無所不能、預知未來的神， 隨著時間的推移， 眾“神們”黯然褪色、悄無聲息的淹沒於塵間人海。
2013年一波更嚴的樓市調控後，
全國樓市逐漸步入蕭條，
絕大多數的二線城市、尤其是三四五線城市的地產冰凍、交易冷清、庫存巨大，
與之前的樓市火熱行情判若兩個世界，
包括萬科在內的大多數開發商都認為樓市黃金十年已去，
沒有人會認為房產投資還是資產暴增、發家致富的不二法門。
2015年底中央經濟工作會議提出房地產去庫存後，
在政策鼓勵、信貸支持下，
不到一年的時間，
絕大多數一二線城市房價翻倍不止，
各城市搶房搶地大戰輪番上演，
場面猶如烈火烹油，
之前堅信樓價會波瀾不驚的觀點被狠狠打臉。
2017年是房地產政策密集發佈的一年， 十八道金牌令箭緊急勒住了房價的一路狂飆。 尤其是今年的金九銀十，
10月公佈的資料中，
有兩組資料十分搶眼：
2017年1-9月，
全國房地產開發投資80644億元，
同比名義增長8.1%，
增速比1-8月份提高0.2個百分點。
其中，
住宅投資55109億元，
增長10.4%，
增速提高0.3個百分點。
與此同時，
1-9月，
商品住宅銷售面積增長7.6%，
持續下滑。
而2016全年增長22.4%，
如今，
只剩下當初三分之一的速度。
這不僅創下2017年最低增長，
也是2016年以來的最低增速。
房地產拉動經濟這條路， 基本也開始步入正常軌跡， 9月全國商品房成交面積同比增速-1.5%。 注意， 這已經是負數了， 創15年4月以來新低。 而3季度地產銷量增速也僅1.1%， 較上半年的16.1%大幅滑落。 換句話說， 現在隨著樓市去庫存的結束， 各地政策的逐漸收緊， 房地產已經開始趨於正常市場水準，
不過人是沒有記性的。
在中央定調房子的居住屬性後，
雖調控力度不斷加強，
可很多嘗了房產投資甜頭的人仍堅定自己的看多預測：
限價會讓開發商惜售，
所以漲！
限售會讓市場供給減少， 所以漲！
增加保障房/租賃房土地供應會擠壓商品房土地供應， 所以漲！
提高首付/利率上浮加劇了買房人的緊張心理（再不買以後首付更高、利率更高）， 所以漲！
二年/三年/五年買房後限售， 這是鎖住交易、保護房價啊， 有政府托底還怕跌？當然漲啊！
每一個調控措施，
在多頭眼裡都成了預測上漲的理由。
未來能預測嗎？答案是不能！
不過有一點是可以預測的， 那就是“穩”。 慢慢的將房地產這根支撐中國經濟的柱子換掉，
在無法預測未來房價是漲是跌的情況下，
到底買房還是不買房呢？那麼房價暴漲的後果你能否承擔，
房價暴跌的後果你能否承擔。
如果你有首付款，
或能籌到首付款，
且每月的現金流也能覆蓋住月供，
那就買啊——房價上漲了，
個人資產/財富也上漲；房價下跌了，
也不會破產被清算，
更何況房子還有居住功能呢。
商品房的庫存資料也是判斷未來政策走向的重要指標。 資料顯示：9月末， 商品房待售面積61140萬平方米， 比8月末減少1212萬平方米。 這說明商品房庫存處於非常低的水準，
1、消化週期說的是目前庫存的房子需要多少時間才能賣完（消化週期＝待售面積/月銷售面積）；
2、1－9月目前商品房銷售面積為116006萬平方米（即平均每月銷量12889萬平方米），
9月末，
待售面積為61140萬平方米。
3、消化週期＝待售面積/月銷售面積＝61140萬平方米/12889萬平方米＝4.74個月
也就是說按照目前的銷售速度，
市場上的商品房4.74個月就可以賣完，
顯示目前的商品房庫存非常低，
這也解釋了近期重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊等城市紛紛加碼樓市調控，
把樓市進一步冰凍的重要原因，
再晚一點可能就沒房可賣了！