作者：過蟈 ／ 微信公眾號：qspyq2015
這是秦朔朋友圈的第1560篇原創首發文章
租購並舉的政治高度
《決勝全面建成小康社會 奪取新時代中國特色社會主義偉大勝利》裡指出，
事實上， 自2016年底以來， 政府已經出臺了多項關於培育和發展住房租賃市場的相關政策。 北京市住建委於今年10月16日發佈的關於共有產權政策解讀中提到， 北京的住房保障制度在向“購租並舉、租購同權；先租後售、梯度消費”運作模式全面推進。 北京市住建委9月29日印發的《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》也將於10月31日正式實行。 房地產長效機制正在逐步建立， 我國首部專門規範住房租賃的法規——《住房租賃管理條例》立法正在加速。
中國的租賃市場，
一二線城市的萬億租賃藍海
根據東方證券測算， 我國2015年的租賃人口規模為1.9億人， 整體租賃市場規模為1.14萬億元。 其中一二線城市規模超過5200億， 占比46%。 預計到2020年租賃市場規模將達到1.95萬億， 2030年將達到4.20萬億， 屆時一二線城市規模合計將達2.26萬億， 占比提升至54%；從一線城市自身結構看， 租房面積占存量房屋總面積的24%， 租房在一線城市已成為常態。
北京、上海、深圳住房存量面積合計為17.4億平方米， 而目前三大城市對應的租房規模已為6.6億平米， 占存量住宅總面積的38%。 在一線城市土地稀缺、高知群體不斷集聚的背景下，
而伴隨武漢、杭州等強勢二線城市政策矚目的“搶人”大戰， 未來二線城市也將後來居上。 在租金行情上， 根據東方證券測算， 截至2015年底， 我國共有流動人口2.61億，
存量盤活， 長租公寓成耀眼明星
而在一二線城市萬億級的租賃市場中， 長租公寓則是耀眼的明星角色。
在政策利好引導下的“租售並舉”， 一二線城市存量房的利用率被逐步啟動提升。 據克而瑞資料顯示， 在TOP30房企中， 已有1/3進入了長租公寓市場。 另有消息稱， 目前萬科、旭輝、龍湖等房企的租賃板塊已有獨立上市計畫。
今年8月25日， 萬科2017年中期業績會上， 董事會主席、CEO郁亮表示， 長租公寓已被列為萬科的“拓展業務”之一， 萬科泊寓品牌今年已開業2萬間了，
據時代週報報導， 目前合景泰富已在廣州佈局W公寓， 共有170個房間。 在該公司的中短期規劃中， 高端長租公寓品牌“逸舍”將於2018年10月在成都推出， 可租面積3.5萬平方米， 共計229個房間；中端長租公寓品牌“昕舍”將陸續在廣州、深圳、上海等一線城市落地， 總可租面積達到110萬平方米， 提供約1500個房間， 預計在2018-2020年期間達到穩定的收入。
目前長租公寓存在兩種盈利模式，而以社區服務為核心的長租公寓則是租賃業的發展趨勢：
單純租賃
集中式整租。拿下整棟現有專案，或一棟中的幾層，統一品牌標準，裝修標準，統一配備家政服務後，再按照每套整體出租，類似7天連鎖酒店的長租版。其盈利方式是“租金收入+物業管理費”。代表品牌是自如寓等。
分散式散租。在分散拿下個人房源（為求房源穩定，和業主簽下3-10年不等合同），在統一標準化裝修，分間發租。 盈利方式主要體現在租金收入上。代表品牌為愛上租等。
社區服務
青年公寓逐漸已發展成青年社區、創業社區。90後進入社會，更渴望與人交流、尋找圈子和認同感，對社交環境的依賴程度相對更高。 代表品牌為新派公寓、萬科泊寓等。不僅滿足租客的住家需求，更滿足了他們的社會需求（歸屬感）和尊重需求（圈子認同）。這樣的長租公寓，不只是一款租賃式產品，更是一款社交型產品。
未來不投資房產，
或許可以投資REITs
然而，長租公寓行業卻並非一個暴利的行業，盈利模式非常簡單——租金減掉所有成本，而年輕人所注重的創新共用服務都需要人力、財力的投入，更為公寓追加了成本。有業內人士估算，10%的利潤率已經是一個非常理想的水準。而且利潤與空置率有關，一旦空置率上升，甚至有虧本風險。
那麼，為什麼房企、運營公司仍然青睞長租公寓？——REITs將逐漸成為未來金融市場的重要來源和組成部分。
據經濟參考報資訊，“新派公寓權益型房托資產支持專項計畫”已於今年10月11日正式獲批發行，擬發行金額為2.7億元。標誌著國內首單權益性長租公寓資產類REITs產品破冰。
什麼是REITs？房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。
REITs擁有的資產類型可以包括辦公樓、零售物業、公寓、物流倉儲等。REITs可以在大型交易所公開交易流通，資產由專業人士管理，創造的收入主要來源於租金，是一項長期、穩定的創收工具。作為信託單位持有人，投資者共用擁有物業資產組合的利益，並分擔風險。
要對REITs進行有效管理，資產管理和物業管理缺一不可。多數REITs目標是投資於收益穩定的優質、可靠物業。目前，成熟市場很多REITs專門針對某一類物業類型開展業務，也有一些提供綜合的房地產投資產品。REITs投資的常見資產類型包括：
辦公樓：位於中央商務區的辦公樓往往空置率低，周邊新增供應有限，並且辦公樓通常為優質租戶長期入駐，REITs對辦公樓的投資往往享有穩定的收入。
零售物業：收益差距較大，地處核心地段、業態良好的零售物業往往會產生高收益率。
住宅：在美國，出租型公寓是比較穩定的投資專案，因為強勁的租戶需求不太受經濟形勢影響。目前國內如火如荼的租賃市場扶持，也為住宅租賃REITs開闢出了市場。
工業物業和倉庫：由於電商的迅猛發展快速推升倉儲配送需求，倉儲設施已經成為中國發展最強勁的物業資產之一。工業資產租戶穩定，維護成本較低，因此提供給投資者豐厚的回報。
老年公寓和養老地產：未來20年，在中國人口老齡化趨勢下，對養老地產及設施的需求將持續大幅增長。
酒店和休閒設施：隨著對休閒需求的與日俱增，REITs對酒店業的投資不斷增長。在旅遊勝地獲得優質資產，並將酒店每間可出租客房的收入管理妥當，這些都是維持此類投資穩定回報的關鍵因素。
多樣化：REITs通常持有多個物業組合，租戶群體多樣化，投資組合拳；而自己直接投資房產，則單元、數量有限。
流動性：相比炒房，REITs投資具有流動性優勢，可在公開市場快速、便捷地出售股份。
稅收優惠：對於REITs結構中的分紅，個人投資通常享受免稅待遇。
透明度：作為可公開交易的證券，REITs須遵守證券法規，對基礎資產進行充分披露。
在整個亞洲，REITs都是一個新興的資產類型，僅有日本、香港和新加坡形成了完整的REITs市場。中國之前也未推出一款真正的REITs產品，不僅是法律和程式障礙阻止了REITs落地，更是國內投資市場投機氛圍過於濃郁、缺乏專業管理公司、散戶不成熟等眾多原因所造成。
想想15年股災，眾多分級B基金下折，導致一眾散戶示威遊行證券交易所。很多人都不知道分級B是什麼就閉眼買，虧了又找政府撒嬌買單。這樣智商與常識的市場，可能還配不上複雜一點的金融產品。
「 本文僅代表作者個人觀點 」
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目前長租公寓存在兩種盈利模式，而以社區服務為核心的長租公寓則是租賃業的發展趨勢：
單純租賃
集中式整租。拿下整棟現有專案，或一棟中的幾層，統一品牌標準，裝修標準，統一配備家政服務後，再按照每套整體出租，類似7天連鎖酒店的長租版。其盈利方式是“租金收入+物業管理費”。代表品牌是自如寓等。
分散式散租。在分散拿下個人房源（為求房源穩定，和業主簽下3-10年不等合同），在統一標準化裝修，分間發租。 盈利方式主要體現在租金收入上。代表品牌為愛上租等。
社區服務
青年公寓逐漸已發展成青年社區、創業社區。90後進入社會，更渴望與人交流、尋找圈子和認同感，對社交環境的依賴程度相對更高。 代表品牌為新派公寓、萬科泊寓等。不僅滿足租客的住家需求，更滿足了他們的社會需求（歸屬感）和尊重需求（圈子認同）。這樣的長租公寓，不只是一款租賃式產品，更是一款社交型產品。
未來不投資房產，
或許可以投資REITs
然而，長租公寓行業卻並非一個暴利的行業，盈利模式非常簡單——租金減掉所有成本，而年輕人所注重的創新共用服務都需要人力、財力的投入，更為公寓追加了成本。有業內人士估算，10%的利潤率已經是一個非常理想的水準。而且利潤與空置率有關，一旦空置率上升，甚至有虧本風險。
那麼，為什麼房企、運營公司仍然青睞長租公寓？——REITs將逐漸成為未來金融市場的重要來源和組成部分。
據經濟參考報資訊，“新派公寓權益型房托資產支持專項計畫”已於今年10月11日正式獲批發行，擬發行金額為2.7億元。標誌著國內首單權益性長租公寓資產類REITs產品破冰。
什麼是REITs？房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。
REITs擁有的資產類型可以包括辦公樓、零售物業、公寓、物流倉儲等。REITs可以在大型交易所公開交易流通，資產由專業人士管理，創造的收入主要來源於租金，是一項長期、穩定的創收工具。作為信託單位持有人，投資者共用擁有物業資產組合的利益，並分擔風險。
要對REITs進行有效管理，資產管理和物業管理缺一不可。多數REITs目標是投資於收益穩定的優質、可靠物業。目前，成熟市場很多REITs專門針對某一類物業類型開展業務，也有一些提供綜合的房地產投資產品。REITs投資的常見資產類型包括：
辦公樓：位於中央商務區的辦公樓往往空置率低，周邊新增供應有限，並且辦公樓通常為優質租戶長期入駐，REITs對辦公樓的投資往往享有穩定的收入。
零售物業：收益差距較大，地處核心地段、業態良好的零售物業往往會產生高收益率。
住宅：在美國，出租型公寓是比較穩定的投資專案，因為強勁的租戶需求不太受經濟形勢影響。目前國內如火如荼的租賃市場扶持，也為住宅租賃REITs開闢出了市場。
工業物業和倉庫：由於電商的迅猛發展快速推升倉儲配送需求，倉儲設施已經成為中國發展最強勁的物業資產之一。工業資產租戶穩定，維護成本較低，因此提供給投資者豐厚的回報。
老年公寓和養老地產：未來20年，在中國人口老齡化趨勢下，對養老地產及設施的需求將持續大幅增長。
酒店和休閒設施：隨著對休閒需求的與日俱增，REITs對酒店業的投資不斷增長。在旅遊勝地獲得優質資產，並將酒店每間可出租客房的收入管理妥當，這些都是維持此類投資穩定回報的關鍵因素。
多樣化：REITs通常持有多個物業組合，租戶群體多樣化，投資組合拳；而自己直接投資房產，則單元、數量有限。
流動性：相比炒房，REITs投資具有流動性優勢，可在公開市場快速、便捷地出售股份。
稅收優惠：對於REITs結構中的分紅，個人投資通常享受免稅待遇。
透明度：作為可公開交易的證券，REITs須遵守證券法規，對基礎資產進行充分披露。
在整個亞洲，REITs都是一個新興的資產類型，僅有日本、香港和新加坡形成了完整的REITs市場。中國之前也未推出一款真正的REITs產品，不僅是法律和程式障礙阻止了REITs落地，更是國內投資市場投機氛圍過於濃郁、缺乏專業管理公司、散戶不成熟等眾多原因所造成。
想想15年股災，眾多分級B基金下折，導致一眾散戶示威遊行證券交易所。很多人都不知道分級B是什麼就閉眼買，虧了又找政府撒嬌買單。這樣智商與常識的市場，可能還配不上複雜一點的金融產品。
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