“夢都”深圳，激情燃燒的城市房價難退？

作者：劉世雄 ／ 微信公眾號：qspyq2015

這是秦朔朋友圈的第1596篇原創首發文章

作為一個在深圳已經紮根13年的新移民， 碰到每個來深圳的朋友，

不經意間我都會問問對深圳的印象。 回答幾乎都是：“開放、公平、包容、有活力”、“政府工作效率高、透明度高”， 還有人嘻嘻一笑“來了就是深圳人， 我喜歡”。 “來了就是深圳人”一語道出了深圳文化的包容和開放。 深圳是一個英雄不問出處的城市， 只要你有能力、肯努力就有機會；只要你成績出眾， 人們就認可你。 這裡是創業者的樂土， 是成就夢想的樂園。

創業激情和生活激情共振

五年前的一個夜晚， 我在蛇口海上世界附近的一個西餐廳， 帶著筆記本處理工作， 完工之時不知不覺已至淩晨1點。 我合上筆記本， 收拾隨身物品準備離開。 轉身無意發現， 鄰桌剛剛落座了4個二三十歲的年青女孩， 她們拿出一疊文件放在咖啡桌上。 言語間，

她們正在詳細討論即將實施的一項創業計畫。 瞬間， 原本有些困倦的我睡意全消， 透過餐廳朦朧的燈光， 發現餐廳原來還滿滿坐著不少人， 頓時不由感慨， 深圳啊， 真是一個深夜還在激情燃燒的城市！這時點， 談生意的可能性大於談戀愛吧， 我猜。

這場景又讓我想到了前幾日的一個畫面， 那天收工已是午夜， 天氣炎熱， 於是驅車到深圳灣吹吹海風， 讓腦袋靜靜。 漫步至深圳灣公園， 抬眼一望， 路燈下， 草坪上端坐著一個窈窕秀氣的女孩， 面朝大海， 瑜珈進行時。 像這樣的生活激情， 和餐廳的創業激情共振， 註定了深圳這個城市激情不退。

驅車回家路上， 電臺正在播放著經濟學專家們關於深圳房價會漲會跌的討論。 激情燃燒的城市房價會退嗎？我想不會。 我就是在那次西餐廳的體驗幾個月後果斷在蛇口買了房， 之後幾年深圳房價領漲全國， 證明了我的判斷。

深圳房產需求側

最近十多年來， 深圳人口一直保持增長趨勢。 根據廣東省統計局的資料， 2016年， 深圳常住人口數增加53.0萬人，

其中戶籍人口增加49.8萬人， 外來人口增加3.2萬人。 持續的人口增長帶來了強勁的購房需求。 每年上課， 作為大學教師的我都會問問畢業班學生， 多少人計畫畢業後留在深圳工作？結果全班幾乎都舉起了手， 望著一隻只高舉著的、充滿青春活力的手， 心中感慨， 正是這些試圖抓住夢想的手支撐著深圳未來的高房價。

以前， 有人說深圳是文化沙漠， 在我看來這話僅僅能反映深圳城市發展歷程比較短、缺乏歷史名人和古跡這一特徵。 其實， 一個城市的文化體現在人的文化上。 你能說彙集全國設計精英的城市沒有文化？一座擁有逾350家上市公司超級總部的城市怎會沒文化？週末到深圳書店看看， 人山人海， 幾乎店店爆棚。

各類早教、培訓機構遍佈各個社區， 家長們在教育投資上從不眨眼。 教育競爭， 預示著未來的人才競爭， 人才的競爭力則預示著未來房價的支撐力。

民間把北京稱為“帝都”， 把上海稱為“魔都”。 對於深圳， “夢都”或許是最合適的昵稱。 這裡是充滿夢想與激情的城市， 年復一年， 一批又一批年青人懷揣夢想而來。 大浪淘沙， 歷盡磨難， 成功者紮根深圳， 失敗者黯然返鄉。 歷經改革開放數十載， 深圳積累了大批經過市場經濟洗禮的企業家、創業者和設計師等各類專業人士， 正是這些高收入專業人士對高端物業形成了有效需求。 曾經， 有人發文質疑“深圳， 你被誰拋棄”。 今天我們該問：“誰， 會被深圳拋棄？”

深圳房產供給側

根據官方統計， “十三五”期間，預計深圳全市人才對住房的需求將高達51萬套，供需矛盾十分突出，缺口仍有10多萬套。土地先天有限的深圳，無論是棚改、舊改還是填海，都將是漫漫長路。也即是說，未來深圳房產供給側不足仍將是一種常態。深圳土地面積是北京的八分之一，對於全國房地產市場而言，深圳是一支典型的“小盤股”，其高價格彈性決定了投機性需求也極其旺盛。

政府大力支持的人才房、公租房，為深圳發展提供了良好的制度保障。前者保證了人才的住房需求，後者為中低端人才生活提供了保障。城市的發展需要立體化的人才結構，市場的歸市場，政府的歸政府。商品房與政策房將是兩條並行不悖的軌道，長期延續下去。

如果把深圳地產市場比喻為一個股票交易市場，那麼，這是一個新股（新房）入市極少的市場，人才房和公租房相當於限售股只租不售的，安居房則有長達10年的限售期。無論現在還是將來，深圳可供交易的自由流通股（商品房）都不會太多。深圳房產就像股市中的貴州茅臺，你始終覺得它的價格高，但它的價格又在慢慢地不斷創出新高。除非喝茅臺酒的人大大減少，否則貴州茅臺的股價還會更上層樓；除非在深圳居住的人口大大減少，否則深圳的房價長期還要看漲。

總之，就深圳房產而言，對於剛需、剛換族，該買就買、該換就換吧，房價不會大跌；對於炒房族，還是避而遠之吧，房價不會暴漲。

作者為深圳大學管理學院教授。

「 本文僅代表作者個人觀點 」

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“十三五”期間，預計深圳全市人才對住房的需求將高達51萬套，供需矛盾十分突出，缺口仍有10多萬套。土地先天有限的深圳，無論是棚改、舊改還是填海，都將是漫漫長路。也即是說，未來深圳房產供給側不足仍將是一種常態。深圳土地面積是北京的八分之一，對於全國房地產市場而言，深圳是一支典型的“小盤股”，其高價格彈性決定了投機性需求也極其旺盛。

政府大力支持的人才房、公租房，為深圳發展提供了良好的制度保障。前者保證了人才的住房需求，後者為中低端人才生活提供了保障。城市的發展需要立體化的人才結構，市場的歸市場，政府的歸政府。商品房與政策房將是兩條並行不悖的軌道，長期延續下去。

如果把深圳地產市場比喻為一個股票交易市場，那麼，這是一個新股（新房）入市極少的市場，人才房和公租房相當於限售股只租不售的，安居房則有長達10年的限售期。無論現在還是將來，深圳可供交易的自由流通股（商品房）都不會太多。深圳房產就像股市中的貴州茅臺，你始終覺得它的價格高，但它的價格又在慢慢地不斷創出新高。除非喝茅臺酒的人大大減少，否則貴州茅臺的股價還會更上層樓；除非在深圳居住的人口大大減少，否則深圳的房價長期還要看漲。

總之，就深圳房產而言，對於剛需、剛換族，該買就買、該換就換吧，房價不會大跌；對於炒房族，還是避而遠之吧，房價不會暴漲。

作者為深圳大學管理學院教授。

「 本文僅代表作者個人觀點 」

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