在整房地產存量持有領域， 物流地產是細分子行業中需求和供給關係較為健康的板塊。 近年來， 除萬科外， 房企、電商、金融機構等多股力量都在加快搶灘物流地產。 專家指出， 大體量資本的進入必然加劇物流地產的競爭；與此同時， 也給投資方帶來了許多挑戰和隱患。 本文以房企萬科為例， 考究萬科近年來在物流地產方面都有哪些作為？
2017年2月28日， 發佈的物流地產行業深度報告《從美國經驗看中國物流地產需求》 中詳細分析了推動物流地產快速增長的核心因素， 發現無論是工業物流還是消費物流對高標倉儲需求旺盛的本質原因在於提高物流效率、降低物流成本的內在訴求。
據中國指數研究院近期報告顯示， 物流地產的規模化發展時期已去， 未來， 項目佈局將更加集中於一線城市周邊衛星城、一帶一路沿線城市以及位於交通大動脈的重點城市；在增量用地規模減少的情況下， 企業間通過更加靈活的合資、戰略合作、入股等形式打破土地獲取瓶頸， 實現優勢互補；把握高標倉儲的智慧化發展機遇， 不斷豐富、提升運營服務內容及水準將成為發展趨勢。
不同行業對物流地產選址有不同要求。 比如醫藥產品對環境要求比較高， 倉儲需要滿足溫度、濕度以及空氣淨化等多方面的要求， 而對租金敏感度相對較低， 對物流地產的開發建設要求較高；冷鏈倉儲宜首選區域或城市的交通樞紐， 因為良好的低溫環境是保持冷藏冷凍類食品鮮美的重要保障， 貯藏、運輸及銷售各個環節始終需要良好的低溫環境， 否則貨物可能在運輸途中變質。
物流地產包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等。
廣發證券認為， 從投資回報率來看， 高標物流倉儲設施的收益率明顯高於其他商業類地產， 目前我國一線城市的物流地產收益率在6.5%至7%之間， 而寫字樓及購物中心的收益率只有4%至5.5%。
以房企萬科為例， 佈局物流地產都做了哪些？繼3個月前， 萬科參與收購並私有化亞洲最大物流地產巨頭普洛斯之後， 萬科於10月11日發佈公告， 其公司下屬企業萬科產業園、乾元晟投資、江蘇信託、博裕物流、飛虹壹號擬共同投資設立一隻專業物流地產投資基金——珠海市坤元興投資發展合夥企業。
該基金認繳出資總額60億元。 其中萬科產業園擬認繳出資額15億元， 占比25%。 同時， 若全體合夥人一致同意， 投資基金可增資， 但合夥企業增加出資後的出資總額不得超過200億元。
2017年， 萬科在物流地產方面的投資不止於此。
新增物流專案23個
自2014年萬科開始進入物流地產領域， 截至到今年九月底， 萬科已進入到25個城市， 新增41個專案， 總面積為313萬平方米， 其中， 今年的1-9月， 新增物流項目便占23個， 面積占165萬平方米。
2017年， 萬科投資的這23個物流項目， 共投資約17.8億元。
投資設立/收購46家物流公司
近兩年， 萬科設立或投資收購了至少53家物流公司， 其中有超過46家公司是今年所投。 據查， 萬科旗下有一家專注於物流公司的投資公司——深圳市萬科物流投資有限公司，
“目標應該是全球第一， 而不只是中國第一”
從以上資訊中不難發現， 萬科將城市經濟水準及交通狀況作為投資選址的重要考量因素。 擁有便利的交通作為重要支撐的城市也是重要考量因素。 便利的交通如緊臨港口、交通主幹道樞紐、鐵路以及機場等。
如一線城市， 北京、上海、廣州、深圳；處於交通大動脈且人均可支配收入較高的南京、成都、瀋陽、杭州；一線城市的衛星城， 如京津翼的廊坊， 珠三角的佛山、中山， 長三角的嘉興、昆山等；一帶一路起點的西安等。
潛力物流園區分佈圖
另外，很明顯的是以上以億級呈現的投資數字，不得不說今年萬科在物流地產領域的投資可謂是“大手筆”！而這正是“在萬科未來10年版圖業務中，物流地產可以朝行業數一數二的目標發展”藍圖的繪筆。
萬科董事長郁亮曾表示，“物流倉儲本身便屬於萬科的優勢業務，未來如能跟普洛斯合作，我們的目標應該是全球第一，而不只是中國第一。”
因此，後續一系列動作——
7月14日，萬科收購亞洲最大的物流地產巨頭普洛斯21.4%股份，投入成本約為169億元。
10月11日，聯合設立物流地產投資基金，萬科出資15億元，占比25%。
截至到今年9月底，新增41個物流專案，成立53家物流公司。
萬科大舉進入國內物流地產的同時，眾多企業紛紛入局，如萬科一樣的傳統房企：綠地和碧桂園，如傳統物流地產商：普洛斯、嘉民、寶灣等物流巨頭，將中國作為主戰場；如基金家族：香港的RRJ、新加坡的淡馬錫以及本土精英平安不動產(投資佈局詳見：)；更有電商京東、阿裡菜鳥、蘇寧等將物流地產作為一個重要的佈局點。
相較于外資企業，萬科有本土化優勢；相較於基金家族，具有專業化投資團隊；相較于電商平臺，具有拿地優勢及專業的運營能力。
而充足的資金、拿地的優勢以及專業的運營是玩轉物流地產的重要因素。
在資金方面，郁亮曾表態，萬科是行業內現金最多的地產企業。其外，2015年萬科引入全球最大私募基金黑石集團作為股東，進行“地產+基金”式的發展。可以這麼說，黑石是萬科解決物流地產資金問題的強大後盾。其次，前不久萬科剛聯合幾家設立的物流地產投資基金也是保障萬科物流地產業務發展的有力基石。
在拿地方面，近兩年，萬科在全國拿的那41塊物流項目用地便是最好的佐證，因此，在拿地這一塊，萬科毋庸置疑。
在運營方面，萬科擁有豐富的開發建設經驗及資源；其次，以嚴格的盡職調查和積極的投後管理著稱的萬科股東——黑石，在物流地產領域，其經驗絕不亞于萬科，這將會給萬科的物流地產之路帶來強大助力；
目前物流地產的行業准入門檻不高，從普洛斯、寶灣等物流巨頭的運營經驗可見，以客戶為核心，提供選址諮詢、規劃設計、工程建設等全方位服務，同時，構建物流倉儲網，實現物流地產的互聯網化及智慧化發展，提升物流配送效率與客戶粘性將成為發展趨勢。普洛斯一直是萬科的第一學習範本，參與普洛斯私有化，占其股21.4%的萬科，如果此次交易能夠順利完成(整個並購預計會在2018年4月14日之前完成)，將與普洛斯產生強大的協同業務效應，如利用普洛斯所擁有的高效物流倉儲網路和管理能力，將完善萬科在物流地產領域的佈局。
另外，很明顯的是以上以億級呈現的投資數字，不得不說今年萬科在物流地產領域的投資可謂是“大手筆”！而這正是“在萬科未來10年版圖業務中，物流地產可以朝行業數一數二的目標發展”藍圖的繪筆。
萬科董事長郁亮曾表示，“物流倉儲本身便屬於萬科的優勢業務，未來如能跟普洛斯合作，我們的目標應該是全球第一，而不只是中國第一。”
因此，後續一系列動作——
7月14日，萬科收購亞洲最大的物流地產巨頭普洛斯21.4%股份，投入成本約為169億元。
10月11日，聯合設立物流地產投資基金，萬科出資15億元，占比25%。
截至到今年9月底，新增41個物流專案，成立53家物流公司。
萬科大舉進入國內物流地產的同時，眾多企業紛紛入局，如萬科一樣的傳統房企：綠地和碧桂園，如傳統物流地產商：普洛斯、嘉民、寶灣等物流巨頭，將中國作為主戰場；如基金家族：香港的RRJ、新加坡的淡馬錫以及本土精英平安不動產(投資佈局詳見：)；更有電商京東、阿裡菜鳥、蘇寧等將物流地產作為一個重要的佈局點。
相較于外資企業，萬科有本土化優勢；相較於基金家族，具有專業化投資團隊；相較于電商平臺，具有拿地優勢及專業的運營能力。
而充足的資金、拿地的優勢以及專業的運營是玩轉物流地產的重要因素。
在資金方面，郁亮曾表態，萬科是行業內現金最多的地產企業。其外，2015年萬科引入全球最大私募基金黑石集團作為股東，進行“地產+基金”式的發展。可以這麼說，黑石是萬科解決物流地產資金問題的強大後盾。其次，前不久萬科剛聯合幾家設立的物流地產投資基金也是保障萬科物流地產業務發展的有力基石。
在拿地方面，近兩年，萬科在全國拿的那41塊物流項目用地便是最好的佐證，因此，在拿地這一塊，萬科毋庸置疑。
在運營方面，萬科擁有豐富的開發建設經驗及資源；其次，以嚴格的盡職調查和積極的投後管理著稱的萬科股東——黑石，在物流地產領域，其經驗絕不亞于萬科，這將會給萬科的物流地產之路帶來強大助力；
目前物流地產的行業准入門檻不高，從普洛斯、寶灣等物流巨頭的運營經驗可見，以客戶為核心，提供選址諮詢、規劃設計、工程建設等全方位服務，同時，構建物流倉儲網，實現物流地產的互聯網化及智慧化發展，提升物流配送效率與客戶粘性將成為發展趨勢。普洛斯一直是萬科的第一學習範本，參與普洛斯私有化，占其股21.4%的萬科，如果此次交易能夠順利完成(整個並購預計會在2018年4月14日之前完成)，將與普洛斯產生強大的協同業務效應，如利用普洛斯所擁有的高效物流倉儲網路和管理能力，將完善萬科在物流地產領域的佈局。