買個商鋪當老闆漢口哪個商圈鋪子值得買

近年，武漢商業地產市場可謂跌宕起伏。在迎來每年大量商業體開業的同時，也伴隨著一批中大小型商業體的倒下。在商業地產不斷更新升級的時代，武漢商業體也開始面臨著一系列的生存挑戰。強者生存，弱者淘汰，這一亙古不變的定律已逐漸顯現出其應有的效應。

一個成功的商業體，除了來自自身地段、配套、商業格局、定位、運營管理，開發商實力等內部因素外，還受到外部商業大環境的影響，傳統電商的衝擊、體驗式商業時代下的業態轉型、新興商業體的競爭等因素。

曾經“一鋪養三代”的故事也已經離我們漸行漸遠，

新時代我們還能夠投資商鋪嗎？答案是肯定的，但是在投資商鋪的選擇上更考驗投資人的眼光了。

總體來說，所有的商鋪投資都要考慮商業變遷，城市規劃，商圈轉移。一個商圈的培養成型用10年時間是非常正常的，但如果預期超過10年，則不太理想。儘管培養商圈很難，可是在投資中也是可以跟著商圈發展的軌跡來投資的。

新時代商鋪種類繁多，哪一類商鋪更適合投資呢？

1、老城區商鋪

這類商鋪已經有一定年限，租金水準也漲到一定的高度，這時候介入基本是虧錢的。專業的說法，就是商鋪已處於成熟期，雖然風險低，但是回報率相當低，在考慮通貨膨脹的情況下，基本賺個自持，沒准還得虧；同時，

就商圈來說，中國城市規劃一直處於嬰兒期，因此，城市規劃（道理狹小，景觀改造，線路返修）會對商圈形成許多不忽略的影響；

這類鋪子在武漢也有非常典型的案例，比方說南京路的兒童攝影一條街，曾幾何時繁華熱鬧，由於修建地鐵，造成路段禁止車輛通行，那一帶的商鋪都受了影響。

2、臨街底商

這類商鋪眾多，大多是新商圈新住宅區的商鋪，這類商鋪主要是規劃配套，因此它們的租金水準在無其他商業體影響的情況下，租金回報率是很難達到高回報率的，因此，如果它的售價太高，不建議投資。可參考，底商售價不超過樓盤售價的2倍，超過就存在一定的風險。

其實，小編想說及時這類底商在受到其他商業體的影響下也有多種發展趨勢。

在大型綜合性商業體面前，這類底商就會顯得微不足道，就比如後湖漢口城市廣場周邊社區的底商，不是租不出去就是經常換老闆，最後能存活的也多是日常生活類店鋪。但另外一種情況，例如在知名醫院門前或者重點學校門前，這類鋪子又另當別論了。

3、商業街

市場上面同質化相當嚴重，作為個人投資來說，在不能拿到端頭鋪的情況均不建議投資，特別是廣告轟炸，售價相當高的情況下。當然，還有另外一個考量標準，那就是運營商的能力，典型的全國運營這類商鋪最成熟和具有品牌價值的自然是萬達了，武漢本土的南國置業也是不錯的運營商。目前好的運營商在運營的這類商業街多數也是比較紅火，

有投資潛力的。

4、專業市場

根據過去十幾年的經驗，只要專業市場做起來的，專業市場的商鋪都是賺錢的，因此，好的招商團隊或者好的物業公司，以及物業公司的內部資料能拿到的情況，建議投資。但是，這裡必須強調的是專業市場做起來的。比方說目前一直頹廢的漢口北，曾幾何時漢正街的不少上戶因拆遷搬到這裡，但是如今的漢口北並未有預想中的熱鬧，至少依然需要時間的沉澱。

5、帶租約商鋪

以租約的高回報誘惑新東家，注意，危險。很多合同是假的，很多租戶是短租，這類商鋪主要注意合同的問題，以及在帶租約的情況下，市場冷旺程度以可以肉眼觀察，慎重。適用以上方法，切不可盲目相信租約的回報率。

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1、江漢四路51平商網二檔二套證70年產權

推薦理由：門面在江漢四路一線商網門面，二檔，公交站牌旁，51平二套證，國有建設用地使用權至2072年，現年租金8.72萬，2018年2月遞增到9.6萬，以後每2年遞增10%。

2、江漢區六渡橋前進二路與民主一街交匯底商

推薦理由：惠泉一中旁邊黃金地段出租中買到就是賺。保值升值，業主由於個人原因出售此鋪子，產權清晰，商網證完全產權在手。

3、江漢區江漢路泰源輕紡城 230㎡450萬元

商鋪類型可以看出優勝略汰，那麼還有什麼隱形的因素制約著商鋪的價值呢？

第一要素：地段

地段可以說是房地產產品的重中之重，也是決定商鋪價值的首要條件。市中心的繁華鬧市區可能是商鋪最貴的地方，而在偏遠的、人跡罕至的臨街門面，我們只能稱其為倉庫，價值甚至要低於同地段的住宅。

繁華地段的商鋪雖好，但價格也極高。如果花了過高的代價買到的商鋪，其他各方面的條件不好，造成租金太低，那麼收益率就會大打折扣。

可能還不如地段稍次、但其他各方面條件較好、租金收益也不錯的商鋪。事實上，確實有很多一類地段的鋪面單價和租金收益率都比不上二類地段的鋪面。

畢竟，最熱鬧的地方不能與賣東西最多的地方劃上等號。

第二要素：臨街狀況等更多要素一覽……

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