房地產行業正向存量時代邁進
中國房地產市場存量業務份額不到 5 成， 租賃份額僅占 6%。 中國房地產市場自 1998 年市場化改革發展至今， 新房市場仍佔據最大的份額， 占比達 55%， 二手房及租賃的存量市場份額為 45%， 其中租賃市場份額僅 6%。
對比擁有成熟房地產市場的美國和日本， 其租賃市場份額分別為 27%、26%， 因此中國存量房地產市場尤其是租賃市場擁有廣闊的市場空間。
一線城市市場已進入存量時代， 二線城市向存量時代快步前行。 北、上、深三城作為房地產市場發展時間最長、規模最大、最成熟的代表， 2016 年二手房銷售額分別是新房銷售額的 3.3、1.6、2.3倍， 已進入了房地產存量時代。
一線城市內擁有大量的流動人口， 截止至 2015 年末北京和上海的流動人口分別為 822.6 萬人、981.7 萬人。
一線城市高企的房價使得租房成為流動人口解決住房問題的最優途徑， 目前， 一線城市已形成了相當規模的租賃市場， 後文將進行量化測算。
二線城市面臨同樣的問題， 土地供給收緊造成新房市場規模收縮， 外來人口的增加催生存量市場的需求， 市場結構正在快速向存量發展， 其規模同樣將在後文進行量化測算。
2030 年全國租賃人口將達 2.7 億人， 對應市場規模將達 4.2萬億
決定租賃市場規模增長最重要的因素有兩個:第一， 租賃人口增長， 這部分人口增長很大程度上與流動人口增長有關， 因為流動人口是構成租賃人口的主體。 第二， 租賃人口人均租金水準增長， 租金的增長主要由人均可支配收入的增長及租金收入比決定。
城市化進入第二階段， 流動人口規模增加趨勢不改， 支撐租賃人口的增長。 2016 年， 我國城市化率為 57.4%， 並仍在以年均超過 1%的速度增長。
我國城市化已進入第二階段， 即人口從中小城市向大型城市進一步聚集。 超大城市人口增速放緩，
根據《中國流動人口發展報告》的預測資料， 中國在 2020 年和 2030 年的流動人口將分別達 2.82、3.27 億人， 未來租賃人口的增長將具有非常強的確定性。
至 2030 年，我國租賃人口將達 2.65 億人。根據我們的測算，2020 年、2030 年的近五年高校畢業生人數分別將達到 0.45 億、0.67 億人，同時我們假設流動人口租房比例維持在 67.3%，由此測算出 2020 年、2030 年我國租賃人口規模將分別達到 2.20 億人、2.65 億人，相較目前 1.91 億人的規模，仍有近 40%的增長空間。
此外，我們的測算模型中未考慮戶籍人口中的租賃人口，因此測算的租賃人口規模是相對保守的。
我國租金水準錨定的將是可支配收入而非房價。租金水準未來將錨定人均可支配收入最核心的原因在於，決定租客能接受多高的房租更多地在於其可支配收入的高低，即其負擔能力。
若某區域的租金上漲幅度高於租客可支配收入的漲幅，將導致租客選擇更偏遠、房租更便宜的區域租房，租房需求相應減少，該區域的租金水準也將回落。
此外，在有活躍租賃市場的一二線城市，往往都已進入存量房主導市場的時代，新房銷售量不高且銷售價格受到政策的影響，新房價格已失去被錨定的意義。同時，由於二手房的交易備案制度，二手房的交易價格在絕對值上也有一定程度的失真，僅在同比環比上存在意義，也無被錨定的意義。
未來需要關注的指標是房租收入比而非租售比，我國一線城市房價收入比偏高，二線城市比較合理。
正因為租金水準錨定的將是可支配收入，那未來需要密切關注房租收入比。從目前各一線城市及核心二線城市的房租收入比情況來看，深圳、上海和北京均已經超過 30%，核心二線城市大多集中在 10~20%區間。
與美國市場比較可以發現，在同口徑下美國 TOP4 城市的居住支出占收入比在23~30%，而全美的數據為 21%。因此，我國一線城市的租金水準相對收入水準已經略微偏高，而二線城市則相對存在租金上漲的空間，我們在對租金水準的預測中也已考慮了穩態情況下的房租收入比情況。
經測算，我國 2020 年、2030 年的租賃市場規模將分別達到 2.0、4.2 萬億元。主要假設如下:
1)人均可支配收入增長考慮 GDP 的增速及 CPI 的漲幅
2)穩態下一線城市的房租收入比為 30%，二線城市為 25%。
3)租賃人口增長假設參考《中國流動人口發展報告》資料。
從城市結構上看，未來一線城市的租賃市場規模占比將保持穩定且佔據超過全國四分之一的份額，二線城市份額占比將快速提升。由於一線城市對於人口規模的控制，未來租賃人口的增長有限，其租賃市場份額占比穩定在較高水準更多是由於其租金水準的提升。
二線城市則受到租賃人口快速增長及租金水準上漲的雙重影響，其租賃市場的份額將在未來 10 年內快速提升，直至與一線城市齊頭並進。對於佈局存量市場的公司來說，未來得 TOP20 城市者得租賃市場。
租賃市場將迎供需兩旺格局面
我們認為，租賃市場將迎來供需兩旺的局面。
在需求端，其驅動要素來自:
1)居民租賃意願提升(消費升級);
2)單身群體增長帶來的租賃需求(家庭分裂);
3)房價過高帶來的被動租賃需求(房屋自有率下降)。
在供給端，其驅動要素來自:
1)政府租賃房源的增長;
2)機構化持有出租房源的趨勢。
我國租賃人口結構優於美國及中國香港地區，居民租賃意願不斷增長。一般認為 20~34 歲的人群是主要的租賃人群，我國目前擁有全球最大的適齡租賃人口群體，在同口徑下比較，中國(大陸)15-34 歲人口占比為 32%，高於美國的 27%及香港地區的 26%。
另外，“90 後”已逐步成為租賃市場的主力軍，其對租賃的接受度顯著高於 80 後群體，對居住的需求已從單純的“睡”過度到了跟誰住，住在哪兒，消費觀念的改變正在悄然發生，很難量化但絕不應該視而不見。
結婚年齡推遲，催生單身群體的租賃需求。我國目前有約 2 億單身人口，根據民政部公佈的資料來看，相較 2007 年資料 2012 年登記結婚的年齡分佈中 20-24 歲的占比下降 3%，而 30 歲以上的占比則上升了 4%，登記結婚年齡出現推遲。
同時，當前單身人群中，高學歷的占比尤其是高學歷女性的占比顯著提升，由於女性自我意識的覺醒、追求自我價值的實現和女性社會地位的改變，造成女性高知單身的比例逐年提升。
供租比不斷上升，無力購房造成的被動租賃需求在增加。一線城市及核心二線城市的房價在經過幾輪的快速上漲後，供租比不斷上升，租房相對買房已變得越來越經濟。
根據鏈家研究院資料，北京某兩居室的供租比從 2009 年的 2.1 上升至 2016 年的 2.5，增速遠高於同期北京人均可支配收入的增速，客觀上將導致更多人選擇租房。
各大核心城市的租賃政策中均提出將增加租賃住房的供給。自 7 月住建部等九部委發佈《通知》後，各大城市及時跟進了租賃政策，經過我們的梳理，政策均提及增加租賃住房的供給，主要的措施主要有“允許改造住房後出租”、“增加新建租賃住房供應”、“盤活存量土地”三條。
從上海、北京等地近期的執行情況來看，未來核心城市租賃用地/住房的供給將會顯著增加，有利於整體租賃市場規模的擴張。百度搜索“樂晴智庫”，獲得更多行業深度研究報告
一線城市將佔據租賃市場最大份額
一線城市是租賃市場主戰場，將佔據市場最大部分的份額。根據我們上文的測算，目前一線城市租賃市場規模在全國的占比為 28%，遠超二線城市。一線城市因其無與倫比的發展機遇和優質的公共資源，聚集了大量的流動人口，存在並將持續存在巨大的租賃市場。
一線城市控制人口規模與發展租賃市場是否衝突?在近期的交流過程中，大家對一線城市的租賃市場發展有些困惑，認為目前一線城市都有控制人口規模的計畫，那是否和發展租賃市場是矛盾的?我們認為答案是否定的。
原因就在於一線城市在控制人口規模的同時，其對高素質人才的渴求卻有增無減，因此限制人口規模總量實際是在調整人口結構，提高高素質人才的人口占比，來維持自身的競爭力。租賃能為高端人才解決了階段性的居住問題，符合政府的核心訴求，可以預見未來一線城市仍將積極扶持發展租賃市場。
一線城市紛紛在未來土地供應計畫中增加了租賃用地/住房的供給。綜合比較北、上、廣 3 地的政策，未來 5 年租賃住房的供給分別為 50/150、70/170、15/75 萬套，其中上海租賃住房的供應比例最高。此外，北京和上海還分別規定了未來新建住房中租賃類的占比，從絕對量和相對量兩個維度分別劃出底線，政策力度可謂空前。
中國一線城市租賃人口及租賃市場規模遠小於發達國家(地區)一線城市，未來存在 2 倍以上發展空間。根據我們的測算，目前上海、北京、深圳的租賃市場規模分別為 1168、1054、930 億元，相較紐約、洛杉磯、東京等發達國家的一線城市，存在 2 倍以上的發展空間。
從租賃人口來看，雖然紐約、洛杉磯等城市的人口規模要小於北京、上海，但由於其租賃人口占比遠高於北京上海，因此其總租賃人口仍是北京上海的約 3 倍。由此看來，未來一線城市將是當之無愧的租賃市場主戰場。
二線城市租賃市場增長空間廣闊
未來十年二線城市將迎租賃市場的大繁榮，品牌公寓公司積極搶佔二線城市市場。根據我們上文的測算，我國 2020 年、2030 年二線城市的租賃市場規模分別將達 0.4、1.1 萬億，其市場份額將分別達到 22%、27%，較目前 18%的市場份額提高了 50%，因此二線城市將是租賃市場的主要增量市場，也是租賃行業最大的機遇所在。
從我們持續跟蹤的品牌公寓公司的佈局情況來看，這兩年二線城市已成為其重點開拓、快速搶佔市場份額之所在，未來得二線城市者才有繼續在租賃這個戰場中拼殺的資本。
二線城市租賃市場規模的擴張更多是由於租賃人口的快速增長。我們認為二線城市的人均可支配收入增長會慢於一線城市，其租賃市場份額的提升將主要源於租賃人口的快速增長。二線城市一方面通過鼓勵性政策積極引入高端人才，另一方面由於承接了部分一線城市溢出的產業，配套的產業人口也催生了大量的租賃需求。獲取本文完整報告請百度搜索“樂晴智庫”。
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至 2030 年，我國租賃人口將達 2.65 億人。根據我們的測算，2020 年、2030 年的近五年高校畢業生人數分別將達到 0.45 億、0.67 億人，同時我們假設流動人口租房比例維持在 67.3%，由此測算出 2020 年、2030 年我國租賃人口規模將分別達到 2.20 億人、2.65 億人，相較目前 1.91 億人的規模，仍有近 40%的增長空間。
此外，我們的測算模型中未考慮戶籍人口中的租賃人口，因此測算的租賃人口規模是相對保守的。
我國租金水準錨定的將是可支配收入而非房價。租金水準未來將錨定人均可支配收入最核心的原因在於，決定租客能接受多高的房租更多地在於其可支配收入的高低，即其負擔能力。
若某區域的租金上漲幅度高於租客可支配收入的漲幅，將導致租客選擇更偏遠、房租更便宜的區域租房，租房需求相應減少，該區域的租金水準也將回落。
此外，在有活躍租賃市場的一二線城市，往往都已進入存量房主導市場的時代，新房銷售量不高且銷售價格受到政策的影響，新房價格已失去被錨定的意義。同時，由於二手房的交易備案制度，二手房的交易價格在絕對值上也有一定程度的失真，僅在同比環比上存在意義，也無被錨定的意義。
未來需要關注的指標是房租收入比而非租售比，我國一線城市房價收入比偏高，二線城市比較合理。
正因為租金水準錨定的將是可支配收入，那未來需要密切關注房租收入比。從目前各一線城市及核心二線城市的房租收入比情況來看，深圳、上海和北京均已經超過 30%，核心二線城市大多集中在 10~20%區間。
與美國市場比較可以發現，在同口徑下美國 TOP4 城市的居住支出占收入比在23~30%，而全美的數據為 21%。因此，我國一線城市的租金水準相對收入水準已經略微偏高，而二線城市則相對存在租金上漲的空間，我們在對租金水準的預測中也已考慮了穩態情況下的房租收入比情況。
經測算，我國 2020 年、2030 年的租賃市場規模將分別達到 2.0、4.2 萬億元。主要假設如下:
1)人均可支配收入增長考慮 GDP 的增速及 CPI 的漲幅
2)穩態下一線城市的房租收入比為 30%，二線城市為 25%。
3)租賃人口增長假設參考《中國流動人口發展報告》資料。
從城市結構上看，未來一線城市的租賃市場規模占比將保持穩定且佔據超過全國四分之一的份額，二線城市份額占比將快速提升。由於一線城市對於人口規模的控制，未來租賃人口的增長有限，其租賃市場份額占比穩定在較高水準更多是由於其租金水準的提升。
二線城市則受到租賃人口快速增長及租金水準上漲的雙重影響，其租賃市場的份額將在未來 10 年內快速提升，直至與一線城市齊頭並進。對於佈局存量市場的公司來說，未來得 TOP20 城市者得租賃市場。
租賃市場將迎供需兩旺格局面
我們認為，租賃市場將迎來供需兩旺的局面。
在需求端，其驅動要素來自:
1)居民租賃意願提升(消費升級);
2)單身群體增長帶來的租賃需求(家庭分裂);
3)房價過高帶來的被動租賃需求(房屋自有率下降)。
在供給端，其驅動要素來自:
1)政府租賃房源的增長;
2)機構化持有出租房源的趨勢。
我國租賃人口結構優於美國及中國香港地區，居民租賃意願不斷增長。一般認為 20~34 歲的人群是主要的租賃人群，我國目前擁有全球最大的適齡租賃人口群體，在同口徑下比較，中國(大陸)15-34 歲人口占比為 32%，高於美國的 27%及香港地區的 26%。
另外，“90 後”已逐步成為租賃市場的主力軍，其對租賃的接受度顯著高於 80 後群體，對居住的需求已從單純的“睡”過度到了跟誰住，住在哪兒，消費觀念的改變正在悄然發生，很難量化但絕不應該視而不見。
結婚年齡推遲，催生單身群體的租賃需求。我國目前有約 2 億單身人口，根據民政部公佈的資料來看，相較 2007 年資料 2012 年登記結婚的年齡分佈中 20-24 歲的占比下降 3%，而 30 歲以上的占比則上升了 4%，登記結婚年齡出現推遲。
同時，當前單身人群中，高學歷的占比尤其是高學歷女性的占比顯著提升，由於女性自我意識的覺醒、追求自我價值的實現和女性社會地位的改變，造成女性高知單身的比例逐年提升。
供租比不斷上升，無力購房造成的被動租賃需求在增加。一線城市及核心二線城市的房價在經過幾輪的快速上漲後，供租比不斷上升，租房相對買房已變得越來越經濟。
根據鏈家研究院資料，北京某兩居室的供租比從 2009 年的 2.1 上升至 2016 年的 2.5，增速遠高於同期北京人均可支配收入的增速，客觀上將導致更多人選擇租房。
各大核心城市的租賃政策中均提出將增加租賃住房的供給。自 7 月住建部等九部委發佈《通知》後，各大城市及時跟進了租賃政策，經過我們的梳理，政策均提及增加租賃住房的供給，主要的措施主要有“允許改造住房後出租”、“增加新建租賃住房供應”、“盤活存量土地”三條。
從上海、北京等地近期的執行情況來看，未來核心城市租賃用地/住房的供給將會顯著增加，有利於整體租賃市場規模的擴張。百度搜索“樂晴智庫”，獲得更多行業深度研究報告
一線城市將佔據租賃市場最大份額
一線城市是租賃市場主戰場，將佔據市場最大部分的份額。根據我們上文的測算，目前一線城市租賃市場規模在全國的占比為 28%，遠超二線城市。一線城市因其無與倫比的發展機遇和優質的公共資源，聚集了大量的流動人口，存在並將持續存在巨大的租賃市場。
一線城市控制人口規模與發展租賃市場是否衝突?在近期的交流過程中，大家對一線城市的租賃市場發展有些困惑，認為目前一線城市都有控制人口規模的計畫，那是否和發展租賃市場是矛盾的?我們認為答案是否定的。
原因就在於一線城市在控制人口規模的同時，其對高素質人才的渴求卻有增無減，因此限制人口規模總量實際是在調整人口結構，提高高素質人才的人口占比，來維持自身的競爭力。租賃能為高端人才解決了階段性的居住問題，符合政府的核心訴求，可以預見未來一線城市仍將積極扶持發展租賃市場。
一線城市紛紛在未來土地供應計畫中增加了租賃用地/住房的供給。綜合比較北、上、廣 3 地的政策，未來 5 年租賃住房的供給分別為 50/150、70/170、15/75 萬套，其中上海租賃住房的供應比例最高。此外，北京和上海還分別規定了未來新建住房中租賃類的占比，從絕對量和相對量兩個維度分別劃出底線，政策力度可謂空前。
中國一線城市租賃人口及租賃市場規模遠小於發達國家(地區)一線城市，未來存在 2 倍以上發展空間。根據我們的測算，目前上海、北京、深圳的租賃市場規模分別為 1168、1054、930 億元，相較紐約、洛杉磯、東京等發達國家的一線城市，存在 2 倍以上的發展空間。
從租賃人口來看，雖然紐約、洛杉磯等城市的人口規模要小於北京、上海，但由於其租賃人口占比遠高於北京上海，因此其總租賃人口仍是北京上海的約 3 倍。由此看來，未來一線城市將是當之無愧的租賃市場主戰場。
二線城市租賃市場增長空間廣闊
未來十年二線城市將迎租賃市場的大繁榮，品牌公寓公司積極搶佔二線城市市場。根據我們上文的測算，我國 2020 年、2030 年二線城市的租賃市場規模分別將達 0.4、1.1 萬億，其市場份額將分別達到 22%、27%，較目前 18%的市場份額提高了 50%，因此二線城市將是租賃市場的主要增量市場，也是租賃行業最大的機遇所在。
從我們持續跟蹤的品牌公寓公司的佈局情況來看，這兩年二線城市已成為其重點開拓、快速搶佔市場份額之所在，未來得二線城市者才有繼續在租賃這個戰場中拼殺的資本。
二線城市租賃市場規模的擴張更多是由於租賃人口的快速增長。我們認為二線城市的人均可支配收入增長會慢於一線城市，其租賃市場份額的提升將主要源於租賃人口的快速增長。二線城市一方面通過鼓勵性政策積極引入高端人才，另一方面由於承接了部分一線城市溢出的產業，配套的產業人口也催生了大量的租賃需求。獲取本文完整報告請百度搜索“樂晴智庫”。
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