個人投資風格喜歡投資下有安全墊、上有空間的公司， 故中南建設的投資價值我也按安全墊、估值及估值關鍵因素確定性三部分進行分析。 公司值得期待的業務已地產為主， 本文只研究地產部分價值， 公司其他版塊不做分析。
1、安全墊（估值下限）
關於中南建設的安全墊， 已經有眾多網友從以下幾個方面進行了分析， 在此就不在做重複的統計工作了， 主要結論如下：
（1）土地儲備：大部分拿地（2-4線城市）時間較早， 雖然地價成長空間沒有1-2線大， 但也在15/16兩年地價上漲中收益頗豐。
（2）16/17年地產銷售額大增， 為18/19年業績提供保證。
（3）員工持股成本高於目前股價。 （軟墊， 略顯牽強）
2、估值
由於地產行業特性， 營收滯後銷售2年左右， 故未來兩年營收規模已經有了大概的基數， 只需要對其利潤率進行分析即可判斷至少未來兩年業績。 分析過程省略， 簡單列下部分假設取值依據。
（1）由於公司簽約認籌銷售額和銷售預收金額有差異， 未來兩者之間比例按17年比例折算， 未來營業收入取兩者均值；
（2）相關稅費占地產營收比例均取自14-16年報；
（3）15-17年三費資料按年報地產營收與其他產業營收比例進行分攤（大概75%）折算到地產板塊， 未來三費按在17年基礎上按當年銷售額增長幅度同比增長。
（4）目前地產調控趨嚴， 越調控越說明需求存在（無論是剛需還是投資/投機），
小結：預計未來三年隨著營收的增長， 地產板塊分別實現稅後利潤21.2/40.9/51.1億， 對應目前市值分別為10/5/4PE（不考慮其他業務）， 長期持有目前價格有一定安全空間。
3、不確定因素
（1）毛利率
個人認為研究地產行業最重要的就是毛利率。
中南建設目前毛利逐年下降， 2017年三季度地產毛利17.67%， 以上眾多因素很難從財報中反應， 只能從現有資訊定性判斷中南毛利是否會在未來兩年回升。 筆者在估值時給予20%毛利是從近年銷售均價及融資成本判斷。
融資成本定性計算方法：現金流量表利息及融資相關支出/有息負債總額， 雖然不能確切計算實際融資成本， 但能反應出相關趨勢。 17年採用三季報計算， 結果偏差較大。
全國房價從15年底開始大幅上漲， 傳遞到2-4線城市房價在16和17年初大幅上漲，
綜合以上兩點， 筆者認為至少未來兩年毛利按20%估算合理偏低。 長期能否保持需要動態跟蹤。
（2）未來銷售額
這點很難判斷， 就想房價在全民看空下持續上漲了20年一樣， 能分析出拐點的應該是“神（棍）”。 地產是個十萬億規模的大行業， 這點應該無需爭論， 行業足夠大， 而且中南挖來明星經理人陳凱和眾多行業大拿， 這點對其銷售也算是個安全墊吧。 故未來銷售額本人只能在公司給定目標的基礎上瞎拍了， 但至少16/17年銷售額基本已定， 未來兩年業績幾乎確認。
（3）主要風險
行業調控加碼導致銷售不及預期、毛利率繼續下降、房價大幅下跌導致銷量毛利雙殺。
4、結論
通過以上分析， 目前中南建設（市值226億）具有一定投資價值， 主要期待價值回歸， 但考慮地產行業不確定性及公司綜合競爭力較1線地產商有差距， 也有一定不確定性風險， 潛在風險/收益比合適， 可以小倉位參與， 隨著確定性改變動態調整。
相關利益：本人目前持有中南建設8%倉位， 以上分析只用做記錄自己投資， 據此投資風險自負！（作者：終愛野）