三年前， 萬科向披露了未來十年的多元化戰略， 以消費地產、產業地產以及延伸業務為代表的新業務群將貢獻另外數千億級的營收。 住宅業務的天花板被萬科定在4000億元左右， 預計未來占全部營收的50%， 市場佔有率在6%到頂。
三年後， 截至今年9月底， 萬科合併報表範圍內的已售未結算資源合同金額突破4000億元， 至4321億元， 房地產業務貢獻了94%的營業收入。 市場佔有率由2014年底的2.82%增長至2016年底3.1%， 按照過去平均每年0.14%的增幅計算， 達到6%還需要20年。
今年8月的萬科中期業績會上， 新任董事長郁亮首次公佈萬科的五大業務類型：核心業務（地產開發和物業管理）、優勢業務（商業和物流）、拓展業務（長租公寓和冰雪度假）、摸索業務（養老和教育）、潛力業務（軌道物業和混合所有制改革）。
加快佈局物流地產
今年7月14日， 新加坡上市公司普洛斯公佈， 中國財團作價116億美元（約790億元）成功收購普洛斯。
此次並購對萬科來說帶來了很多投資機會， 此前萬科在物流地產方面也有較為明顯的動作， 因此此類並購有助於萬科出現新的投資模式。 在眾多業內人士看來， 普洛斯是物流地產商巨頭， 萬科參與普洛斯的並購案， 深化佈局物流地產的“野心”顯而易見。
簡單來說， 物流地產就是工業地產商根據物流企業需求,選擇合適的地點， 投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。
從整個投資領域來講，
此次此次交易有助於萬科在物流地產領域完善佈局， 也將為萬科打造全新的商業發展模式奠定重要基礎。
一方面， 中國由整體產業化升級所導致的高端、智慧化的現代化物流設施需求與總體上技術處於落後物流設備供給相矛盾。 在市場上6億平方米的物流倉儲設施供給中， 僅有五分之一為現代化倉儲物流設施， 大部分仍為傳統模式下的物流設施， 提供效率低下的物流服務。
另一方面， 我國的電子商務正處於一個飛速發展的時期， 2012-2015年的平均增速在50%左右， 而電商系統運轉的核心便是龐大的物流倉儲網路。 特別在當下， B2C電商規模正逐漸佔據更加主導的地位， 其作為更加高端的電商零售平臺必然更需要現代化的整套物流設施解決方案， 將會是促使整個現代化物流地產行業擴張的主要生力軍。
佈局轉型商業地產
2016年8月29日， 萬科將通過成立投資基金， 以128.7億元收購黑石集團名下的商業地產公司印力集團96.55%股權以及MWREF公司。 被收購的印力集團， 身份也頗為特殊。 資料顯示， 印力集團前身是深國投商用置業有限公司， 曾是深圳國資企業深圳國際信託投資有限公司（現更名華潤深國投）下屬企業。
印力集團除了擁有深國投廣場、惠州新一城，在珠三角、長三角等地區，還在全國遍佈著多個由印力開發運營的商業地產項目。印力集團官網顯示，該集團目前在國內擁有30多個商業購物中心專案，產品線包括綜合體“印力中心”，購物中心系列“印象城”、“印象裡”、“印象匯”、“新一城”。
萬科集團高級副總裁、印力董事長丁力業曾介紹，運營購物中心需要大量資金，基本每個專案要到第三四年才有7%、8%的回報，印力過去股東的多次變化就源於此。
今年 10月，印力發行首單CMBS，標的物為深圳深國投廣場，發行規模37.9億元，深圳深國投廣場自開業以來租金平均複合增長率約10%，2016年銷售額為33億元，居深圳2016年購物中心銷售額第二名，萬科此前的商業項目還沒有一個能達到這種營收水準。
萬科希望通過收購印力來解決標準化和規模增長問題，萬科首席財務官孫嘉在8月的年中業績會上稱，原有萬科體系內的商業專案、資產和人員正在和原來印力的資產、人員進行融合，各地一線公司在土地獲取、投資、建設、政府報批這些環節會跟印力有機合作。
印力的廣深區域內部人士透露，今年是他們的融合年，印力目前正在對東莞的三個專案進行調整規劃，包括招商定位、戰略優化、資產管理。
萬科進軍城中村舊改
今年8月，深圳泊寓的內部人士曾透露，他們正在深圳多個城中村考察，計畫將城中村房屋改造成長租公寓，內部稱之為“進村”。這一計畫在9月底落地，深圳萬科與福田區南園街道玉田村簽約物業託管，試水“統租運營+物業管理+綜合整治”新模式，玉田村將旗下物業統一出租給萬科，在經過統一改造，並對“城中村”的基礎設施、生活環境全面提升後，萬科將植入物業管理、長租公寓、社區商業等運營內容。深圳萬科還介入了龍華景樂新村、阪田新圍仔村的改造，改造後由泊寓整體運營。
這種政企合作，盤活城中村的模式在深圳範圍內目前只有萬科參與。
但全靠官方支持不足以保證新業務的推進，萬科目前同時改造的三個村，都出現了因為整體改造租客的租約被迫中斷的情況。加之長租公寓帶動租金上漲，引發了一些公眾不滿情緒。
深圳泊寓負責人袁軍認為，任何事物的發生都會有一個認知認同的過程，道路是曲折的。一名政府內部人士透露，深圳官方未來很大可能會考慮在改造過程中給予補貼，攤薄企業成本，促使租金相對降低。
上述深圳人才安居集團內部人士認為，盤活城中村與盤活空置房存在很大差異，此前萬科在深圳連舊改都鮮有參與，物業進駐和舊改一樣都是要和當地負責人溝通協商。“進城中村，萬科的經驗肯定沒有佳兆業、鴻榮源他們多。”
在今年年中會議上，萬科並沒有公佈未來各業務占比的計畫資料，郁亮稱萬科並不是計畫型的。孫嘉稱萬印商業並沒有具體的規模投資預期，未來投資規模會不會擴大取決於具體專案本身的素質和潛力。
我們不難看出的，萬科希望在未來的業務預期上具有更大的彈性空間。過去萬科民主、多元、穩健創新的“試水機制”、“賽馬機制”，到現在來看，可能犧牲了萬科轉型的速度。而深陷股權事件也加重了緊迫感。
值得慶倖的是，萬科新老股東以及管理層的交替，帶來了一部分利好。深地鐵成為萬科第一大股東之後，萬科依舊保留了國資成員的屬性。
無論從萬科對產業佈局還是背後資源的整合能力來看，我們對萬科的未來有了更大的期待和信心。目前的萬科A市值為3031億，未來成為一家市值萬億公司或許並不是一個中國“夢”。——投資魔方
印力集團除了擁有深國投廣場、惠州新一城，在珠三角、長三角等地區，還在全國遍佈著多個由印力開發運營的商業地產項目。印力集團官網顯示，該集團目前在國內擁有30多個商業購物中心專案，產品線包括綜合體“印力中心”，購物中心系列“印象城”、“印象裡”、“印象匯”、“新一城”。
萬科集團高級副總裁、印力董事長丁力業曾介紹，運營購物中心需要大量資金，基本每個專案要到第三四年才有7%、8%的回報，印力過去股東的多次變化就源於此。
今年 10月，印力發行首單CMBS，標的物為深圳深國投廣場，發行規模37.9億元，深圳深國投廣場自開業以來租金平均複合增長率約10%，2016年銷售額為33億元，居深圳2016年購物中心銷售額第二名，萬科此前的商業項目還沒有一個能達到這種營收水準。
萬科希望通過收購印力來解決標準化和規模增長問題，萬科首席財務官孫嘉在8月的年中業績會上稱，原有萬科體系內的商業專案、資產和人員正在和原來印力的資產、人員進行融合，各地一線公司在土地獲取、投資、建設、政府報批這些環節會跟印力有機合作。
印力的廣深區域內部人士透露，今年是他們的融合年，印力目前正在對東莞的三個專案進行調整規劃，包括招商定位、戰略優化、資產管理。
萬科進軍城中村舊改
今年8月，深圳泊寓的內部人士曾透露，他們正在深圳多個城中村考察，計畫將城中村房屋改造成長租公寓，內部稱之為“進村”。這一計畫在9月底落地，深圳萬科與福田區南園街道玉田村簽約物業託管，試水“統租運營+物業管理+綜合整治”新模式，玉田村將旗下物業統一出租給萬科，在經過統一改造，並對“城中村”的基礎設施、生活環境全面提升後，萬科將植入物業管理、長租公寓、社區商業等運營內容。深圳萬科還介入了龍華景樂新村、阪田新圍仔村的改造，改造後由泊寓整體運營。
這種政企合作，盤活城中村的模式在深圳範圍內目前只有萬科參與。
但全靠官方支持不足以保證新業務的推進，萬科目前同時改造的三個村，都出現了因為整體改造租客的租約被迫中斷的情況。加之長租公寓帶動租金上漲，引發了一些公眾不滿情緒。
深圳泊寓負責人袁軍認為，任何事物的發生都會有一個認知認同的過程，道路是曲折的。一名政府內部人士透露，深圳官方未來很大可能會考慮在改造過程中給予補貼，攤薄企業成本，促使租金相對降低。
上述深圳人才安居集團內部人士認為，盤活城中村與盤活空置房存在很大差異，此前萬科在深圳連舊改都鮮有參與，物業進駐和舊改一樣都是要和當地負責人溝通協商。“進城中村，萬科的經驗肯定沒有佳兆業、鴻榮源他們多。”
在今年年中會議上，萬科並沒有公佈未來各業務占比的計畫資料，郁亮稱萬科並不是計畫型的。孫嘉稱萬印商業並沒有具體的規模投資預期，未來投資規模會不會擴大取決於具體專案本身的素質和潛力。
我們不難看出的，萬科希望在未來的業務預期上具有更大的彈性空間。過去萬科民主、多元、穩健創新的“試水機制”、“賽馬機制”，到現在來看，可能犧牲了萬科轉型的速度。而深陷股權事件也加重了緊迫感。
值得慶倖的是，萬科新老股東以及管理層的交替，帶來了一部分利好。深地鐵成為萬科第一大股東之後，萬科依舊保留了國資成員的屬性。
無論從萬科對產業佈局還是背後資源的整合能力來看，我們對萬科的未來有了更大的期待和信心。目前的萬科A市值為3031億，未來成為一家市值萬億公司或許並不是一個中國“夢”。——投資魔方