· 裁判規則
1.開發商在售樓廣告中的教育優惠承諾可視為要約——俞興超等與上海新黃浦置業股份有限公司商品房預售合同糾紛上訴案
案例要旨：商業廣告一般為要約邀請， 例外情況下為要約。 區分廣告系要約還是要約邀請， 不能以物件是否特定作為區分標準， 對具有承諾內容的廣告在司法實踐中可以綜合採用容納規則和回溯分析法來認定是否屬於要約。 最高法院關於商品房買賣的司法解釋第3條的規定應適用于開發商在廣告中對教育優惠承諾的情形， 對承諾是否具體明確、是否對合同訂立和價格有重大影響等方面的尺度掌握不宜過嚴。
案號：（2007）滬二中民二（民）終字第361號
審理法院：上海市第二中級人民法院
2.商品房銷售廣告中有關“買房讀名校”的承諾具體確定， 且對合同的訂立以及房屋價格有重大影響的， 應視為要約——北京中糧萬科房地產開發有限公司與餘雲飛商品房預售合同糾紛案
案例要旨：開發商在商品房銷售廣告和宣傳單中有關“買房讀名校”的承諾具體明確， 對購房人是否訂立商品房買賣合同及房屋價格產生了重大的影響， 因此該承諾應當視為合同內容的一部分， 對開發商應當具有法律約束力。
案號：（2014）二中民終字第3255號
審理法院：北京市第二中級人民法院
3.開發商在廣告中關於學區房的宣傳及允諾內容雖未寫入購房合同，
案號：（2017）蘇0505民初1029號
審理法院：江蘇省蘇州市虎丘區人民法院
4.開發商售樓廣告中對於學區房的承諾內容明確， 屬於合同內容， 對開發商具有約束力——陸山與淮南恒久置業有限公司房屋買賣合同糾紛案
案例要旨：出賣人在銷售廣告、宣傳資料中就商品房開發規劃範圍內的相關教育優惠措施所作的說明和允諾具體確定， 對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的， 購房者基於對此的信賴才購房的， 該宣傳內容應當視為要約， 出賣人違反的，
案號：（2014）淮民一終字第00168號
審理法院：安徽省淮南市中級人民法院
· 專家觀點
1.商品房銷售廣告原則上為要約邀請， 但說明和允諾具體明確並對房屋價格的確定有決定性作用的， 視為要約
對商品房銷售廣告的內容性質認定， 應根據具體情況區別處理， 不能機械地將其一概作為要約邀請。
根據《合同法》第15條第1款規定， 對商業廣告的內容在原則上應認定為是一種要約邀請， 更不能將未訂入合同中的宣傳廣告內容作為合同內容看待。 但對在實際生活中， 一些出賣人在銷售廣告和宣傳資料中對商品房及相關設施所作的具體明確的說明和允諾， 如社區綠化率達80％、規劃區內有健身房、游泳池、每單元兩部電梯等等內容，
我們認為， 如出賣人對其開發專案規劃範圍內的商品房及相關基礎設施所作的一些說明和允諾具體確定， 並對房屋價格的確定有決定作用， 足以讓買受人產生信賴而簽訂商品房買賣合同的， 此時， 買受人就此內容向出賣人提出訂立合同的行為已使銷售廣告的物件和內容具有特定化， 根據《合同法》第14條關於要約的規定， 該說明和允諾的內容應視為出賣人是向買受人發出的要約， 而買賣合同的訂立則為買受人對要約的承諾。
由於目前商品房買賣合同均是由出賣人提供的格式合同， 即使雙方當事人可就格式合同之外的宣傳廣告內容進行協商約定，
據此， 買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾， 符合以下三個條件的， 即可視為要約：
第一， 該內容是對開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾。 如， 廣告稱房屋為混凝土結構、居住區綠地、電梯、車庫、健身、購物、收視等設施齊全等， 對規劃範圍之外的周邊環境的渲染、描述等應予除外。
第二，對房屋的說明和允諾應具體確定。如社區綠化率達到80％、每單元配有日本原裝三菱電梯兩部等。
第三，該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。只要買受人就該具體明確的說明和允諾提出與出賣人簽訂商品房買賣合同的，即使該內容未訂入商品房買賣合同中，也應視為合同內容，出賣人交付的房屋及相關設施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說明和允諾的，應承擔違約責任。這不僅符合《合同法》的規定和客觀實際，也有利於保護買受人權益和規範出賣人的經營行為，建立維護市場誠信制度。而締約過失責任雖可對買受人給予適當的補救，但對買受人遭受的信賴利益損失無法計算，司法實踐中難以操作，極易造成權利濫用和法律適用的不統一，也不利於對買受人合法利益的保護。
（韓延斌、王林清：《房地產糾紛裁判思路與規範指引（下）》，人民法院出版社2014年版，第591~592頁）
2.出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定的認定
第二，說明和允諾的內容必須具體確定。依據《合同法》第14條的規定，要約的內容必須具體、確定，在判斷建設單位作出的廣告宣傳內容是否構成要約時，也應當依據這一標準進行。所謂“具體”，指上述說明與允諾不是抽象和概括的描述，而是非常清晰、詳細的表述。例如，建設單位僅表述了“交通便利”，則不能視為“具體”，反之，建設單位若明確承諾某路公車將會在社區開設網站，則應當視為“具體”。所謂“確定”，是指建設單位作出的表述是肯定的，而不是含混不清的。例如，“力爭達到一流環境”不是一個“確定”的承諾，而“保證居住環境達到當地最佳標準”則應當視為一個“確定”的承諾。當然，並不要求說明和允諾的內容必須完全確定，只要達到可以確定的程度即可。（注：參見鄭玉波：《民法債編總論》，修訂2版，40頁，北京，中國政法大學出版社，2004。）即使廣告宣傳資料的內容不夠具體、確定，如果當事人在合同訂立過程中對該廣告宣傳資料的內容作出了約定，其也可以成為合同的內容。
（王利明：《合同法研究（第四卷）》，中國人民大學出版社2013年版，第41~42頁）
3.對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的認定
一般認為，房屋周邊有交通、學校、醫院的配套，以及社區的綠地、花園、安全設施等配置，這些足以對訂立合同及商品房價格構成重大影響。不過，這些因素是否具有重大影響，最終還是應當根據案件的具體情況，由法官行使自由裁量權，根據普通人的標準來判斷哪些屬於足以產生重大影響的因素。（注：參見吳兆祥、韓君貴編著：《房屋租賃買賣合同疑難問題案例解析》，18頁，北京，法律出版社，2012。）
如果出賣人的相關廣告宣傳對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格具有重大影響的，則認定該售房宣傳資料構成要約。例如，在“曾某訴深圳市南山華庭房屋開發有限公司房屋買賣合同糾紛案”（注：廣東省深圳市南山區人民法院民事判決書（2003）深南法民三初字第2840號。）中，法院認為：“合同中雖沒有對相關的基礎設施、公共設施作明確的約定，但原告提供的社區規劃圖中對社區花園、網球場、幼稚園、停車場等配套設施和公共設施明確予以標識，系被告就環境品質向原告作出的明確允諾，對商品房買賣合同的訂立足以產生重大影響，應視為要約。”當然，關於是否能夠產生合理的信賴，必須根據具體情況來確定。例如，社區內是否有中小學校，對於老年人決定購房而言，通常並不是一個重要決定因素。因此，即便建設單位對此說明和允諾有錯誤，購房的老年人也不應當以此追究建設單位的相應責任。
二是對於買賣合同的價格有重大影響。這就是說，建設單位作出的說明和允諾對於其銷售的房屋價格之所以高於同地段、同類型房屋，具有決定性影響。例如，在“徐某訴西鄉縣拒富房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案”（注：陝西省西鄉縣人民法院民事判決書（2007）西民初字第612號。）中，法院認為：“拒富公司在拒富社區商品房開發預售中所作宣傳資料及鳥瞰圖，就原、被告簽訂合同標的的位置及外觀所做的說明和允諾具體確定，明確表明其作為商品房開發的第4幢第2層04號房屋東側為水準曬臺，無裝飾牆體，且該宣傳資料及鳥瞰圖對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，故該宣傳資料及鳥瞰圖應視為要約。”因此，基於出賣人的承諾，將會導致購房人的購房價格大幅提高，就可視為要約。
（王利明：《合同法研究（第四卷）》，中國人民大學出版社2013年版，第42~43頁）
· 法律依據
1.《中華人民共和國合同法》
第十四條 要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：
（一）內容具體確定；
（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。
第十五條 要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。
商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。
2.《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
對規劃範圍之外的周邊環境的渲染、描述等應予除外。第二，對房屋的說明和允諾應具體確定。如社區綠化率達到80％、每單元配有日本原裝三菱電梯兩部等。
第三，該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。只要買受人就該具體明確的說明和允諾提出與出賣人簽訂商品房買賣合同的，即使該內容未訂入商品房買賣合同中，也應視為合同內容，出賣人交付的房屋及相關設施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說明和允諾的，應承擔違約責任。這不僅符合《合同法》的規定和客觀實際，也有利於保護買受人權益和規範出賣人的經營行為，建立維護市場誠信制度。而締約過失責任雖可對買受人給予適當的補救，但對買受人遭受的信賴利益損失無法計算，司法實踐中難以操作，極易造成權利濫用和法律適用的不統一，也不利於對買受人合法利益的保護。
（韓延斌、王林清：《房地產糾紛裁判思路與規範指引（下）》，人民法院出版社2014年版，第591~592頁）
2.出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定的認定
第二，說明和允諾的內容必須具體確定。依據《合同法》第14條的規定，要約的內容必須具體、確定，在判斷建設單位作出的廣告宣傳內容是否構成要約時，也應當依據這一標準進行。所謂“具體”，指上述說明與允諾不是抽象和概括的描述，而是非常清晰、詳細的表述。例如，建設單位僅表述了“交通便利”，則不能視為“具體”，反之，建設單位若明確承諾某路公車將會在社區開設網站，則應當視為“具體”。所謂“確定”，是指建設單位作出的表述是肯定的，而不是含混不清的。例如，“力爭達到一流環境”不是一個“確定”的承諾，而“保證居住環境達到當地最佳標準”則應當視為一個“確定”的承諾。當然，並不要求說明和允諾的內容必須完全確定，只要達到可以確定的程度即可。（注：參見鄭玉波：《民法債編總論》，修訂2版，40頁，北京，中國政法大學出版社，2004。）即使廣告宣傳資料的內容不夠具體、確定，如果當事人在合同訂立過程中對該廣告宣傳資料的內容作出了約定，其也可以成為合同的內容。
（王利明：《合同法研究（第四卷）》，中國人民大學出版社2013年版，第41~42頁）
3.對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的認定
一般認為，房屋周邊有交通、學校、醫院的配套，以及社區的綠地、花園、安全設施等配置，這些足以對訂立合同及商品房價格構成重大影響。不過，這些因素是否具有重大影響，最終還是應當根據案件的具體情況，由法官行使自由裁量權，根據普通人的標準來判斷哪些屬於足以產生重大影響的因素。（注：參見吳兆祥、韓君貴編著：《房屋租賃買賣合同疑難問題案例解析》，18頁，北京，法律出版社，2012。）
如果出賣人的相關廣告宣傳對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格具有重大影響的，則認定該售房宣傳資料構成要約。例如，在“曾某訴深圳市南山華庭房屋開發有限公司房屋買賣合同糾紛案”（注：廣東省深圳市南山區人民法院民事判決書（2003）深南法民三初字第2840號。）中，法院認為：“合同中雖沒有對相關的基礎設施、公共設施作明確的約定，但原告提供的社區規劃圖中對社區花園、網球場、幼稚園、停車場等配套設施和公共設施明確予以標識，系被告就環境品質向原告作出的明確允諾，對商品房買賣合同的訂立足以產生重大影響，應視為要約。”當然，關於是否能夠產生合理的信賴，必須根據具體情況來確定。例如，社區內是否有中小學校，對於老年人決定購房而言，通常並不是一個重要決定因素。因此，即便建設單位對此說明和允諾有錯誤，購房的老年人也不應當以此追究建設單位的相應責任。
二是對於買賣合同的價格有重大影響。這就是說，建設單位作出的說明和允諾對於其銷售的房屋價格之所以高於同地段、同類型房屋，具有決定性影響。例如，在“徐某訴西鄉縣拒富房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案”（注：陝西省西鄉縣人民法院民事判決書（2007）西民初字第612號。）中，法院認為：“拒富公司在拒富社區商品房開發預售中所作宣傳資料及鳥瞰圖，就原、被告簽訂合同標的的位置及外觀所做的說明和允諾具體確定，明確表明其作為商品房開發的第4幢第2層04號房屋東側為水準曬臺，無裝飾牆體，且該宣傳資料及鳥瞰圖對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，故該宣傳資料及鳥瞰圖應視為要約。”因此，基於出賣人的承諾，將會導致購房人的購房價格大幅提高，就可視為要約。
（王利明：《合同法研究（第四卷）》，中國人民大學出版社2013年版，第42~43頁）
· 法律依據
1.《中華人民共和國合同法》
第十四條 要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：
（一）內容具體確定；
（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。
第十五條 要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。
商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約。
2.《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。