投實君按：一個低調隱秘、卻又在業內心照不宣的規則， 被榮盛地產的一紙公告宣之於眾。 地產商為啥紮堆幹文旅？
11月6日， 榮盛發展發佈《關於簽訂河南省小浪底•榮盛在河之洲旅遊度假合作框架協議書的公告》， “公司控股子公司榮盛康旅與濟源市政府簽訂框架協議， 將小浪底•榮盛在河之洲旅遊度假區專案整體開發所屬區域， 打造成為國內外具有廣泛知名度的航空、旅遊、度假、養生、娛樂、休閒為一體的特色產業聚集區和生態康旅度假區。 ”
根據公告， 專案規劃面積約15平方公里， 其中產業用地合約6000畝，
榮盛發展華麗麗滴將文旅專案配建土地寫進了公告！
從公告來看， 6000畝產業土地， 配建3000畝住宅及生活設施用地， 配建比例為50%。
而在濟源小浪底專案之前， 榮盛康旅5月25日發佈公告， 公司與河南省修武縣政府簽約， 擬在修武縣建設“雲台古鎮”項目， 該專案建設用地面積約920畝， 包括古鎮部分620畝、配套居住用地200畝、精品客棧用地100畝， 總投資超20億元。 點這裡查看《砸150億！這家上市公司擬在修武雲台古鎮打造4A景區》
在這個項目中， 620畝古鎮土地， 配建200畝居住用地， 配建比例為30%左右。
9月26日， 榮盛發展與河南鄭地新城建設產業發展有限公司簽約， 擬合作投資建設新密市白寨鎮核心啟動區，
但這個項目中， 配建居住用地， 沒有明確說明。
榮盛發展發跡於京津之間的廊坊， 依靠環京區域房地產開發紅利， 以及自身“高集權、快周轉”模式迅速崛起， 2007年即登陸深交所， 是河北省首家IPO的房地產企業， 有著“河北王”之稱。 在《2017年1-10月中國房地產企業銷售TOP100》榜單上， 榮盛發展分別以463.1億元的流量金額排名第32位， 以439.4億元的權益金額排名第25位。 以487.4萬方的銷售面積排名第21位。
儘管關於具體專案配建土地的具體比例，
比如說， 7月19日， 融創與萬達的史詩級大交易——萬達商業將13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創房地產集團。
此役之後， 融創土地儲備新增4973萬平方米。 資料顯示， 萬達此番轉讓的13個文旅專案涉及土地儲備總建築面積合計約為5897萬平方米， 其中， 自持面積約為924萬平方米， 可售面積約為4973萬平方米。
融創方面表示， 此次合作， 以合理的成本為公司補充大量優質土地儲備， 將為公司將來持續健康發展提供巨大支援。
“以合理的成本為公司補充大量優質土地儲備”， 這幾乎是所有房地產企業的追求。
建業地產2017年中報顯示， “2017年上半年， 建業地產新獲取土地儲備建築建築面積約408萬平方米。
408-189.0065-25.6205=193.373萬平方米
簡單計算即可得知， 建業有接近一半的土地儲備——193萬平方米， 既不是通過招拍掛獲得， 也不是通過股權方式獲得！
儘管建業地產的公告中， 並未提及土地獲得方式， 但聯想到建業地產2016年以來， 在文旅方面不斷的大動作， 答案， 已經呼之欲出——只有河南， 還有什麼？
限購政策下， 不限購、不限價的旅遊地產成為房企尋找的市場機會。 旅遊前期投資大， 屬於重資產項目， 必須靠地產反哺。
而很多旅遊地產項目的地塊並沒有經過招拍掛程式， 常常是房企和地方政府協議出讓土地。 一些地區，
也就是鄭州、中牟、開封一帶文旅項目紮堆的原因！
據投實此前不完全統計， 2015年以來， 河南省各地市先後簽約或啟動至少72個文旅項目， 總投資至少有5788億元。 點這裡查看《逾5000億資金砸向河南72個文旅專案 千年風華能否重新綻放|名單》
6月13日， 融創中國與河南鞏義市政府簽署合作框架協定， 宣佈將圍繞青龍山慈雲寺景區進行深度開發， 打造融創慈雲小鎮、融創產業新城， 總投資達450億元。
6月10日， 建業集團與許昌市人民政府共同簽約許昌中醫藥健康養生養老示範區項目， 其中就包括以鶴鳴湖風景區為主的休閒旅遊度假小鎮。
5月23日，正商集團以300億元的投入，簽約位於鞏義市米河鎮東部，省級貧困村趙嶺村的“西山小鎮”項目。
根據《2016-2017年中國旅遊地產發佈報》，2017年上半年全國旅遊地產投資額已達1.3萬億，同比增長60%。
然而，旅遊地產開發屬於後期盈利型，具有較高的投資風險，由於基礎建設投資巨大、後期運營成本高、收益週期冗長，對房企的資金實力和運作能力是一個嚴峻考驗。
配套3000畝居住用地
根據公告，小浪底•榮盛在河之洲旅遊度假區項目選址位於坡頭、連地、泰山三個區域，規劃面積約15平方公里，包括山體、河流以及可供利用的土地、林地等，最終開發建設用地面積及範圍以政府部門最終批復的結果為准。
其中，產業用地合約6000畝，產業板塊包含航空、旅遊、康養、文創、生態、健康養生空間、酒店式公寓等產業項目，土地出讓用地性質按照相對應產業用地性質出讓；產業配套開發用地3000畝，配套開發高品質住宅及生活配套設施，土地出讓用地性質為居住用地。
濟源市政府將專案規劃範圍土地全部供應完畢。供地標準為紅線邊界“六通一平”（即：通水、通電、通訊、通路、通氣、通郵及場地平整）。濟源市政府負責完成將項目地塊範圍內的建築物、構築物、附著物、電線杆（塔）、通信設施、地下管網等拆遷安置補償並終止專案地塊範圍內的所有租賃關係、承包關係及其他土地使用關係，完成專案地塊用地範圍內的一切補償。
根據公告，濟源市政府負責協調為專案提供良好的政策環境、投資環境和經營環境，對專案的規劃建設予以大力支持，包括但不限於項目範圍內優先落實規劃和土地指標，完善配套基礎設施和公共服務設施建設；設立產業投資、產業引導專項資金予以扶持；出臺對旅遊產業、康養產業、文創產業、生態產業及其他相關配套項目的扶持政策等，降低專案政策風險，積極引導和統籌專案開發、建設、運營等工作健康有序開展。
雙方共同負責小浪底•榮盛在河之洲旅遊度假區整體開發的策劃和規劃設計工作，由榮盛康旅主導落實相關產業板塊和配套開發的投資、建設、招商和運營工作。
修武縣雲台縣、濟源小浪底、新密白寨鎮
榮盛發展表示，小浪底專案的取得也是榮盛康旅繼成功佈局湖北神農架龍降坪、修武縣雲台古鎮等專案之後，在華中區域的取得的又一重要成果。公司將與濟源市政府合作，將黃河小浪底區域作為與鄭汴洛全域旅遊示範區，並聯動打造面向“一帶一路”的國際知名旅遊目的地，形成黃河小浪底濱水度假旅遊產業集群。
此前，5月25日，榮盛發展發佈公告，公司控股子公司榮盛康旅投資有限公司與河南修武縣政府簽訂合作協定，康旅投資擬投150億元，建設雲台古鎮項目、修武縣特色商業區（面積2970畝，已建專案除外）整體開發專案、東湖相關區域的開發專案、雲臺山相關區域的開發專案。
雙方約定在修武縣甯城大道與青龍大道西南建設修武縣文化旅遊綜合服務專案“雲台古鎮”（暫定名），該項目建設用地面積約920畝；其中：古鎮部分約620畝；配套居住用地200畝；精品客棧用地100畝。項目總投資20億元以上，計畫建設週期三年。
9月26日，榮盛發展公告，公司與鄭州地產集團全資子公司河南鄭地新城建設產業發展有限公司簽訂了《新密市白寨鎮核心啟動區投資建設合作協定》，約定由河南新城負責對白寨鎮全域進行整體策劃、統一規劃、投融資建設、招商引資、綜合運營、滾動開發等。經雙方協商，均有合作意向共同承擔本專案區域開發建設任務。
合作區域總占地面積約2.8平方公里。合作內容具體包括文化旅遊、健康養老、休閒娛樂、教育醫療、商住地產等項目及相關產業的開發建設，以及後期相關配套服務、產業服務、資產管理等內容。
17.71億元河南拿地9宗
據榮盛發展公告，2017年以來，榮盛發展及其下屬企業在河南省共獲得9塊土地，累計耗資17.71億元。
2017年8月，公司全資下屬公司河南榮啟房地產開發有限公司通過收購方式，以11.452億元取得了河南省融城房地產有限公司70%的股權，同時控制了其旗下擁有的2008-01號1#、2#、3#、4#地塊的國有土地使用權和開發權。四幅地塊均位於開封市開封新區，總占地702.9847畝，土地用途均為商住用地，商業用地期限40年，住宅用地期限70年。
2017年7月10日，公司控股下屬公司修武榮盛文化旅遊古鎮開發有限公司以1.7728億元競得修武縣310.6472畝土地。該地塊位於土地用途為住宿餐飲用地，出讓年限40年。
2017年3月，榮盛發展以4.4813億元的總價競得濮陽市四幅地塊，合計出讓面積20.2976萬平方米，折合304.4641畝。包括170.5912畝商業用地及133.8729畝住宅用地。
榮盛發展成立於1996年，總部位於河北廊坊市。2017年前三季度，榮盛發展實現營業收入216.87億元，同比增長15.90%；歸母淨利潤為27.91億元，同比增長28.3393%。預計公司2017年全年淨利潤為49.78億元～58.07億元，上年同期為41.48億元，同比增長20%～40%。
截至三季度末，榮盛發展總資產1758.17億，總負債1496.07億，負債率85.09%。2016年度，榮盛發展負債率達到82.7%。
從2010年開始，榮盛發展經營活動產生的現金流一直是負。今年前三季度，榮盛發展經營活動產生的淨現金流為-75.71億。
5月23日，正商集團以300億元的投入，簽約位於鞏義市米河鎮東部，省級貧困村趙嶺村的“西山小鎮”項目。
根據《2016-2017年中國旅遊地產發佈報》，2017年上半年全國旅遊地產投資額已達1.3萬億，同比增長60%。
然而，旅遊地產開發屬於後期盈利型，具有較高的投資風險，由於基礎建設投資巨大、後期運營成本高、收益週期冗長，對房企的資金實力和運作能力是一個嚴峻考驗。
配套3000畝居住用地
根據公告，小浪底•榮盛在河之洲旅遊度假區項目選址位於坡頭、連地、泰山三個區域，規劃面積約15平方公里，包括山體、河流以及可供利用的土地、林地等，最終開發建設用地面積及範圍以政府部門最終批復的結果為准。
其中，產業用地合約6000畝，產業板塊包含航空、旅遊、康養、文創、生態、健康養生空間、酒店式公寓等產業項目，土地出讓用地性質按照相對應產業用地性質出讓；產業配套開發用地3000畝，配套開發高品質住宅及生活配套設施，土地出讓用地性質為居住用地。
濟源市政府將專案規劃範圍土地全部供應完畢。供地標準為紅線邊界“六通一平”（即：通水、通電、通訊、通路、通氣、通郵及場地平整）。濟源市政府負責完成將項目地塊範圍內的建築物、構築物、附著物、電線杆（塔）、通信設施、地下管網等拆遷安置補償並終止專案地塊範圍內的所有租賃關係、承包關係及其他土地使用關係，完成專案地塊用地範圍內的一切補償。
根據公告，濟源市政府負責協調為專案提供良好的政策環境、投資環境和經營環境，對專案的規劃建設予以大力支持，包括但不限於項目範圍內優先落實規劃和土地指標，完善配套基礎設施和公共服務設施建設；設立產業投資、產業引導專項資金予以扶持；出臺對旅遊產業、康養產業、文創產業、生態產業及其他相關配套項目的扶持政策等，降低專案政策風險，積極引導和統籌專案開發、建設、運營等工作健康有序開展。
雙方共同負責小浪底•榮盛在河之洲旅遊度假區整體開發的策劃和規劃設計工作，由榮盛康旅主導落實相關產業板塊和配套開發的投資、建設、招商和運營工作。
修武縣雲台縣、濟源小浪底、新密白寨鎮
榮盛發展表示，小浪底專案的取得也是榮盛康旅繼成功佈局湖北神農架龍降坪、修武縣雲台古鎮等專案之後，在華中區域的取得的又一重要成果。公司將與濟源市政府合作，將黃河小浪底區域作為與鄭汴洛全域旅遊示範區，並聯動打造面向“一帶一路”的國際知名旅遊目的地，形成黃河小浪底濱水度假旅遊產業集群。
此前，5月25日，榮盛發展發佈公告，公司控股子公司榮盛康旅投資有限公司與河南修武縣政府簽訂合作協定，康旅投資擬投150億元，建設雲台古鎮項目、修武縣特色商業區（面積2970畝，已建專案除外）整體開發專案、東湖相關區域的開發專案、雲臺山相關區域的開發專案。
雙方約定在修武縣甯城大道與青龍大道西南建設修武縣文化旅遊綜合服務專案“雲台古鎮”（暫定名），該項目建設用地面積約920畝；其中：古鎮部分約620畝；配套居住用地200畝；精品客棧用地100畝。項目總投資20億元以上，計畫建設週期三年。
9月26日，榮盛發展公告，公司與鄭州地產集團全資子公司河南鄭地新城建設產業發展有限公司簽訂了《新密市白寨鎮核心啟動區投資建設合作協定》，約定由河南新城負責對白寨鎮全域進行整體策劃、統一規劃、投融資建設、招商引資、綜合運營、滾動開發等。經雙方協商，均有合作意向共同承擔本專案區域開發建設任務。
合作區域總占地面積約2.8平方公里。合作內容具體包括文化旅遊、健康養老、休閒娛樂、教育醫療、商住地產等項目及相關產業的開發建設，以及後期相關配套服務、產業服務、資產管理等內容。
17.71億元河南拿地9宗
據榮盛發展公告，2017年以來，榮盛發展及其下屬企業在河南省共獲得9塊土地，累計耗資17.71億元。
2017年8月，公司全資下屬公司河南榮啟房地產開發有限公司通過收購方式，以11.452億元取得了河南省融城房地產有限公司70%的股權，同時控制了其旗下擁有的2008-01號1#、2#、3#、4#地塊的國有土地使用權和開發權。四幅地塊均位於開封市開封新區，總占地702.9847畝，土地用途均為商住用地，商業用地期限40年，住宅用地期限70年。
2017年7月10日，公司控股下屬公司修武榮盛文化旅遊古鎮開發有限公司以1.7728億元競得修武縣310.6472畝土地。該地塊位於土地用途為住宿餐飲用地，出讓年限40年。
2017年3月，榮盛發展以4.4813億元的總價競得濮陽市四幅地塊，合計出讓面積20.2976萬平方米，折合304.4641畝。包括170.5912畝商業用地及133.8729畝住宅用地。
榮盛發展成立於1996年，總部位於河北廊坊市。2017年前三季度，榮盛發展實現營業收入216.87億元，同比增長15.90%；歸母淨利潤為27.91億元，同比增長28.3393%。預計公司2017年全年淨利潤為49.78億元～58.07億元，上年同期為41.48億元，同比增長20%～40%。
截至三季度末，榮盛發展總資產1758.17億，總負債1496.07億，負債率85.09%。2016年度，榮盛發展負債率達到82.7%。
從2010年開始，榮盛發展經營活動產生的現金流一直是負。今年前三季度，榮盛發展經營活動產生的淨現金流為-75.71億。