由於房價的飛速上漲， 面對巨額的利益， 很多賣房人以各種理由拒絕履行合同。 近日， 北京市通州區法院就對一起此類案件做出了判決， 判決賣房人賠付290萬元的高額房屋差價和10余萬元其他費用。
因為涉案的房屋價值上漲至翻倍， 賣房人稱房屋系夫妻共有財產， 出售房屋時沒有得到其配偶的支援， 故拒絕履行約定。 買房人無奈之下將賣房人告到了法院， 提出索賠差價的訴求， 法院在審理後認為賣房人存較大過錯， 故支持這一訴求， 判定賠償差價。
01
房價上漲賣房人後悔拒履約
2016年1月， 買房人付女士與賣房人魏女士簽訂房屋買賣合同， 約定魏女士以275萬元的價格將位於通州區的一套房屋出賣給付女士， 房屋約102平方米。 合同簽訂後， 付女士依約支付魏女士購房定金、物業交割保證金等各類費用17萬元。
2016年3月， 付女士通過相關購房資格審核後， 要求魏女士及時辦理後續履約手續。 但此時通州區房價飛漲， 魏女士以付女士簽訂合同時不具有購房資格為由， 拒絕履行合同。
無奈之下， 付女士選擇向通州區法院起訴魏女士， 要求魏女士履行合同。 魏女士提出， 涉案房屋系夫妻共同財產， 其出賣房屋的行為並未得到配偶黃先生的同意， 故無法履行合同。 針對此問題， 仲介公司向法院提交了署名為黃先生的同意出售房屋的聲明。 但通過筆跡比對， 該署名與黃先生的筆跡區別明顯。 此外， 黃先生本人也拒絕出售此套房屋。 經法院釋明， 付女士認可該署名並非黃先生的簽名。
面對此情形， 付女士選擇向法院申請變更訴訟請求， 要求解除房屋買賣合同， 魏女士返還購房房屋差價損失、違約金、定金等各類費用等共計370萬餘元。 法院委託評估機構對合同解除時該房屋的市場價值進行了評估， 評估結果顯示房屋價值已經翻倍， 漲至574萬餘元。
02
賣房人被判賠償290萬差價
經過審理， 通州法院認為， 魏女士本應依約定繼續履行合同義務， 但涉案房屋的共有人黃先生拒絕出售房屋， 付女士未能提供證據證明黃先生同意出售房屋， 因此雙方之間的房屋買賣合同已經無法履行。
魏女士在未取得配偶同意的情況下仍與付女士訂立買賣合同， 其行為嚴重違背誠實信用原則， 破壞市場交易秩序。 法院認為， 合同解除後， 魏女士應該返還定金等費用。
關於房屋差價損失的具體數額，由法院根據合同履行情況、魏女士的過錯程度、購房價格、合同解除時的房屋市場價值、公平原則及誠實信用原則等確定為290萬元。由於魏女士需要賠付差價，因此付女士索賠違約金的訴求法院不予支持。
通州區法院最終判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，魏女士賠償付女士房屋差價損失290萬元，定金等各類費用17萬元，共計307萬餘元。一審判決後，魏女士不服提起上訴。二審法院經審理，最終判決駁回魏女士的上訴，維持原判。
03
賠償差價金額由多因素而定
北京盈科律師事務所黃爭榮律師表示，如果房屋屬於夫妻中一人的個人財產，可以不經配偶同意出售。一旦房屋屬於夫妻共同財產，無論房本上是否登記夫妻兩人的姓名，該房屋都要夫妻雙方同意後才能出售。
黃律師介紹，賣房人因為房價上漲等原因反悔拒絕履行房屋買賣合同，在房屋沒過戶的情況下，買房人一般有兩種情況救濟，一是要求賣房人繼續履行合同，法院一般都會支援此類訴求。如果買房人確有解除合同的個人意願，或者由於政策變化失去購房資格，以及賣房人有特殊情況，比如賣房人在配偶不同意的情況下私自出售屬於夫妻共有財產的房屋，法院一般會判決解除合同，賣房人給予買房人賠償。
對於賣房人所賠償的是違約金還是差價，黃律師介紹，兩者不能同時賠償，買房人可以考慮哪種賠償對自己更有利。違約金一般會按照合同規定賠償，對於差價而言，法官會考慮合同履行的進展情況，賣房人的過錯程度等多種因素，如果合同剛剛簽訂，或者賣房人過錯不大，法院一般不會支援全部的差價索賠，而是選擇參照違約金金額判決。如果情況相反，比如在此案中， 合同已經進展到了一定程度，加之賣房人未取得配偶同意私自出售房屋，其過錯程度大，法院在此情況下，就會支援賠償大部分差價甚至全部差價。
買賣最關鍵的就是誠信！
關於房屋差價損失的具體數額，由法院根據合同履行情況、魏女士的過錯程度、購房價格、合同解除時的房屋市場價值、公平原則及誠實信用原則等確定為290萬元。由於魏女士需要賠付差價，因此付女士索賠違約金的訴求法院不予支持。
通州區法院最終判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，魏女士賠償付女士房屋差價損失290萬元，定金等各類費用17萬元，共計307萬餘元。一審判決後，魏女士不服提起上訴。二審法院經審理，最終判決駁回魏女士的上訴，維持原判。
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賠償差價金額由多因素而定
北京盈科律師事務所黃爭榮律師表示，如果房屋屬於夫妻中一人的個人財產，可以不經配偶同意出售。一旦房屋屬於夫妻共同財產，無論房本上是否登記夫妻兩人的姓名，該房屋都要夫妻雙方同意後才能出售。
黃律師介紹，賣房人因為房價上漲等原因反悔拒絕履行房屋買賣合同，在房屋沒過戶的情況下，買房人一般有兩種情況救濟，一是要求賣房人繼續履行合同，法院一般都會支援此類訴求。如果買房人確有解除合同的個人意願，或者由於政策變化失去購房資格，以及賣房人有特殊情況，比如賣房人在配偶不同意的情況下私自出售屬於夫妻共有財產的房屋，法院一般會判決解除合同，賣房人給予買房人賠償。
對於賣房人所賠償的是違約金還是差價，黃律師介紹，兩者不能同時賠償，買房人可以考慮哪種賠償對自己更有利。違約金一般會按照合同規定賠償，對於差價而言，法官會考慮合同履行的進展情況，賣房人的過錯程度等多種因素，如果合同剛剛簽訂，或者賣房人過錯不大，法院一般不會支援全部的差價索賠，而是選擇參照違約金金額判決。如果情況相反，比如在此案中， 合同已經進展到了一定程度，加之賣房人未取得配偶同意私自出售房屋，其過錯程度大，法院在此情況下，就會支援賠償大部分差價甚至全部差價。
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