隨著十九大報告提出城鎮化目標和中國城鎮化發展現狀， 中國已經提前進入城市化和逆城市化並舉的階段， 特色小鎮發展最好的視窗期已經到來，
11月4日， 在第六屆老年住宅區專案交流大會上， 藍城集團執行總裁傅林江做了題為《特色小鎮的探索與實踐》演講， 對特色小鎮商業模式、規劃、建設、運營內容進行深入分析。
以下內容據傅林江演講整理：
十九大報告提出要“以城市群為主體， 構建大中小城市和小城鎮協調發展的城市格局， 加快農業轉移人口市民化。 ”也就是說， 不能光做大城市， 要做城市群， 特別要做小城鎮。
“堅持房子是用來住的， 不是用來炒的定位， 加快建立多主體供給、多管道保障、局購並舉的住房制度， 讓全體人民住有所居。 ”更強調房子的生活屬性， 表達了人們對於美好生活的嚮往，
“幼有所育、學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居、弱有所扶。 ”要求我們在小城鎮的建設實踐過程中， 更加注重生活、養老、產業屬性。
另一個是逆城市化提前到來助力特色小鎮的發展， 中國因高鐵的迅速發展， 明顯縮短了城鄉間的空間距離和心理距離， 突破了城市邊界， 走廊效應凸顯， 加快城鄉一體化迅速發展， 已經提前進入城市化和逆城市化並舉的階段， 中國特色小城鎮發展最好的視窗期已經到來。
逆城市化指明了小鎮的生活內涵和目標群體， 逆城市化是城市人口向鄉村居民點和小城鎮回流， 即當城市的發展到了一定極限，
逆城市化的人口流動一般呈現特定的階段秩序， 富人最先搬出， 隨後是中產階級， 伴隨著新居住地功能完善， 最終形成小城鎮。
從歐美的城市發展變化趨勢來看， 英美發達國家城市人口變遷分為三個階段， 第一個階段是從遠郊、農村向城市集聚， 也就是城市化；第二階段是從城市集聚到城市週邊、郊區， 也就是城市郊區化；第三個階段是從城市集聚到小城鎮、鄉村， 也就是逆城市化階段。
研究發現， 歐美城市在城市人口比例升至50%左右時， 會出現第二階段的城市郊區化現象，
特色小鎮要做好選址與規劃
第三是區位， 一線城市周邊區縣或鄉鎮， 距離市中心直線距離50到120公里；新一線城市中郊、遠郊， 距離市中心直線距離30到50公里；二線城市近郊區縣， 距離市中心直線距離5到20公里。
第四是交通， 現存在或規劃有高鐵站、地鐵站、輕軌等線路， 距離交通節點便捷且距離近， 距離最近的高速出口車程在10分鐘內最佳。
第五是生態， 地塊內部或周邊有河流、胡泊、水庫等自然水體資源， 且水質條件良好， 地塊內部或周邊有農業資源科利用， 有歷史文化資源沉澱。
第六是地塊， 項目建設用地在1000畝到1500畝最為適宜， 可利用農業指標不低於1000畝， 土地指標持續供應有保障， 容積率綜合平衡。
其次談一下小鎮規劃的原則， 特色小鎮規劃必須結合文脈， 吸收傳統美學精華， 注重整體氛圍的營造， 並圍繞理想生活場景展開， 同時考慮符合美學的空間設計、功能生態的合理分佈、場所定位的可識別性和高水準的運營管理。
所以小鎮規劃打造理想的生活居住及鄰里交往空間、溫暖親密的生活服務體系、完善便捷的商業服務配套、充分支援小鎮就業的產業資源、功能豐富且必備的小鎮中心等五大原則， 在做規劃時就要充分考慮。
小鎮的活力源於小鎮中心， 它是小鎮的核心， 是居住者聚集的場所， 是各種社交活動的發生地，小鎮的中心是為小鎮居民精心打造的文化生活空間，承載著整個小鎮主要的公共服務功能，彙集健康、教育、商業、文化娛樂、運動休閒等內容。
一個小鎮的中心應該承載著精神文化聚集、產業創業配套、生活服務配套、議事決事四大功能。
特色小鎮建設需具備五個內容
再談談小鎮建設的必須內容。第一個是小鎮需要理想和情懷，這是小鎮的靈魂，在定位上要比城市更溫暖，比鄉村更文明，因為小鎮是安放身體、安放需求、安放心靈的場所；在核心驅動上堅持唯有生活最珍貴，生活服務是小鎮的核心價值；運營要堅持眾籌、共建、自治和分享，天下一家，客戶就是家人。
第二，小鎮需要融合，未來特色小鎮建設目標應該實現建制小鎮、產業小鎮和生活小鎮的三鎮融合，綜合自身特徵，挖掘產業特色、人文底蘊和生態稟賦，成為產城人文四位一體有機融合、生態、生活、生產融合的理想小鎮。
第三，小鎮需要留白，小鎮是一個可自我生長的生命體，在營造過程中要適當留白，給小鎮生長空間，使其與未來發展變化相協調，建成交付、業主入住，只是小鎮的新起點，要積極探索和創新小鎮日常運營管理模式，確保可持續發展。
第四，小鎮需要文化再造，真正決定小鎮成敗的是文化的再造，通過傳承、借用、雜糅、創新淬煉出有特色的文化，賦予小鎮居民這一人群共同體以獨有的認同感或內在的靈魂，同時小鎮的文化還包括了以創業創新為核心的價值觀、生活態度和行為方式。
影響小鎮居民歸屬感主要有幾個，對小鎮生活條件的滿意程度，對小鎮文化的認同程度，小鎮居民間的社會關係，居民在小鎮的居住年限，居民對小鎮活動的參與程度等等。
第五，小鎮需要運營，文化建設是小鎮運營的核心，通過文化復興、文化再造與文化IP的打造，挖掘小鎮的文化底蘊，提升小鎮文化質地，重塑小鎮文化風貌，形成別具一格的文化靈魂及文化特色，這將成為小鎮差異化的核心競爭力。
特色小鎮運營不可或缺
小鎮基金是小鎮運營的保障，多元化的資金管道，專業化的資金運作，保證小鎮交付後服務體系的正常運轉、商業扶持、產業培育初始投入、精神文化建設、物業補貼等方面的需求。基金來源包括專案銷售計提、產業收益、公益售賣、業主捐贈、金融收益、參觀旅遊收入和社會捐贈等方面。
商業服務是小鎮運營的活力，運營體驗式、互動式的商業服務模式，為小鎮居民多姿多彩的生活提供了無數的想像力和可能性，聚集的人流、物流、財流成為小鎮生動的活力之源。為適應及引領現代人豐富多彩的生活需求，分類設置餐飲、零售、休閒、文旅、體驗、辦公6大商業服務模組，形成標準化的小鎮商業服務配套體系。
小鎮中心的主要商業業態必須自持，自持商業物業必須引進有規模的品牌企業經營，商家企業需繳納保證金，對商家需進行管理和考核，設置整改及退出機制，由小鎮專業團隊進行管理，提升商業服務的整體水準。
產業運營是小鎮運營的根本，需要優化產業結構，依託人才與資本金融，以科技創新引領戰略性新興產業的跨越發展。同時，通過產業策劃、產業規劃、產業複合培育小鎮主導特色產業，吸引城市人才回流，促進原住民的就地城鎮化，小鎮為政府提供稅收，為小鎮的發展持續“輸血”。
產業策劃上，要剖析當地產業特點及文化價值，挖掘本地區最有基礎、最具潛力、最能成長的特色產業，形成多方主體共同參與的產業策劃方案。產業規劃方面要對小鎮產業規劃明確定位，確定主力發展的產業鏈優勢環節，並預留產業基礎構建及發展的空間，制定招商政策，吸引特色產業企業的進駐。產業複合上要通過人才彙集實現眾籌、眾創，多產業要素多元化，實現產業和居住的良性互動與迴圈融合。
（本文選自經濟觀察報。本平臺尊重文章原作者的辛勤勞動和原著版權，如您對我們的文章存在異議，歡迎後臺聯繫我們，我們將第一時間回復處理。在這個時代，我們以傳播資訊、分享知識為已任。）
是各種社交活動的發生地，小鎮的中心是為小鎮居民精心打造的文化生活空間，承載著整個小鎮主要的公共服務功能，彙集健康、教育、商業、文化娛樂、運動休閒等內容。一個小鎮的中心應該承載著精神文化聚集、產業創業配套、生活服務配套、議事決事四大功能。
特色小鎮建設需具備五個內容
再談談小鎮建設的必須內容。第一個是小鎮需要理想和情懷，這是小鎮的靈魂，在定位上要比城市更溫暖，比鄉村更文明，因為小鎮是安放身體、安放需求、安放心靈的場所；在核心驅動上堅持唯有生活最珍貴，生活服務是小鎮的核心價值；運營要堅持眾籌、共建、自治和分享，天下一家，客戶就是家人。
第二，小鎮需要融合，未來特色小鎮建設目標應該實現建制小鎮、產業小鎮和生活小鎮的三鎮融合，綜合自身特徵，挖掘產業特色、人文底蘊和生態稟賦，成為產城人文四位一體有機融合、生態、生活、生產融合的理想小鎮。
第三，小鎮需要留白，小鎮是一個可自我生長的生命體，在營造過程中要適當留白，給小鎮生長空間，使其與未來發展變化相協調，建成交付、業主入住，只是小鎮的新起點，要積極探索和創新小鎮日常運營管理模式，確保可持續發展。
第四，小鎮需要文化再造，真正決定小鎮成敗的是文化的再造，通過傳承、借用、雜糅、創新淬煉出有特色的文化，賦予小鎮居民這一人群共同體以獨有的認同感或內在的靈魂，同時小鎮的文化還包括了以創業創新為核心的價值觀、生活態度和行為方式。
影響小鎮居民歸屬感主要有幾個，對小鎮生活條件的滿意程度，對小鎮文化的認同程度，小鎮居民間的社會關係，居民在小鎮的居住年限，居民對小鎮活動的參與程度等等。
第五，小鎮需要運營，文化建設是小鎮運營的核心，通過文化復興、文化再造與文化IP的打造，挖掘小鎮的文化底蘊，提升小鎮文化質地，重塑小鎮文化風貌，形成別具一格的文化靈魂及文化特色，這將成為小鎮差異化的核心競爭力。
特色小鎮運營不可或缺
小鎮基金是小鎮運營的保障，多元化的資金管道，專業化的資金運作，保證小鎮交付後服務體系的正常運轉、商業扶持、產業培育初始投入、精神文化建設、物業補貼等方面的需求。基金來源包括專案銷售計提、產業收益、公益售賣、業主捐贈、金融收益、參觀旅遊收入和社會捐贈等方面。
商業服務是小鎮運營的活力，運營體驗式、互動式的商業服務模式，為小鎮居民多姿多彩的生活提供了無數的想像力和可能性，聚集的人流、物流、財流成為小鎮生動的活力之源。為適應及引領現代人豐富多彩的生活需求，分類設置餐飲、零售、休閒、文旅、體驗、辦公6大商業服務模組，形成標準化的小鎮商業服務配套體系。
小鎮中心的主要商業業態必須自持，自持商業物業必須引進有規模的品牌企業經營，商家企業需繳納保證金，對商家需進行管理和考核，設置整改及退出機制，由小鎮專業團隊進行管理，提升商業服務的整體水準。
產業運營是小鎮運營的根本，需要優化產業結構，依託人才與資本金融，以科技創新引領戰略性新興產業的跨越發展。同時，通過產業策劃、產業規劃、產業複合培育小鎮主導特色產業，吸引城市人才回流，促進原住民的就地城鎮化，小鎮為政府提供稅收，為小鎮的發展持續“輸血”。
產業策劃上，要剖析當地產業特點及文化價值，挖掘本地區最有基礎、最具潛力、最能成長的特色產業，形成多方主體共同參與的產業策劃方案。產業規劃方面要對小鎮產業規劃明確定位，確定主力發展的產業鏈優勢環節，並預留產業基礎構建及發展的空間，制定招商政策，吸引特色產業企業的進駐。產業複合上要通過人才彙集實現眾籌、眾創，多產業要素多元化，實現產業和居住的良性互動與迴圈融合。
（本文選自經濟觀察報。本平臺尊重文章原作者的辛勤勞動和原著版權，如您對我們的文章存在異議，歡迎後臺聯繫我們，我們將第一時間回復處理。在這個時代，我們以傳播資訊、分享知識為已任。）