2017年“租賃”成為焦點。 從中央的頂層設計到各地陸續出臺扶持政策， 今年可謂是租賃的“紅利年“。 這塊蛋糕也因此吸引了各類市場主體爭相競逐：繼房企進軍住房租賃市場後， 以阿裡為代表的電商平臺從租房信用切入租賃， 建行、中信等大型國有銀行也開始佈局長租公寓領域。 中國租賃市場眼看將迎來一場歷史性的聚變。
相應， 最近行業討論的很多議題變成了“如何看待電商、銀行等相繼進入住房租賃市場？”“這將對租賃市場格局造成哪些影響？”“未來發展趨勢會是怎樣？” 就以上問題， 我談談幾點思考。
一、建行、中信等金融機構相繼進軍租賃， 將加大租賃市場的投資體量， 豐富住房金融內涵， 加速行業變革
金融機構從事住房租賃行業的優勢在於更低的資金成本、更多元化的金融服務、更廣泛的資金整合能力。 金融進入租賃， 將為行業帶來兩點影響：
首先， 租賃市場的投資量更大， 投資行為更活躍， 面向市場參與各類主體的金融產品結構更豐富， 正規化的銀行管道也使得融資成本更低；
其次， 加速租賃行業的變化——從供應端來看， 資金的支持使得租賃機構能夠快速成長， 增速市場房源供應， 並帶動裝修、建材、家居、物流等關聯產業發展；從需求端來看， 租賃關係將更加穩固， 從以前的“要買房找建行”到如今的“要租房找建行”， 反映出國家的政策導向， “房子是用來住的”， 真正發揮房屋的居住屬性， 支援租賃行業的發展。
而金融機構的劣勢在於缺乏專業化的開發和運營經驗， 需要與其他專業化的開發、運營機構配合。
二、 芝麻信用等企業進入租房領域， 有助於重構租房市場用戶體驗，
現階段我國租賃市場存在虛假房源、市場透明度低、吃差價、克扣押金等諸多亂象， 信用體系引入租房市場， 為房東和租客市場主要參與者帶來諸多益處：
對租客而言：一是所有房源統一納入交易平臺， 對房東方形成約束， 規避了虛假房源問題；二是簽約通過網上進行， 一房一價， 價格構成（房租、管理費、雜費等）提前公示， 公開透明；三是部分機構試水免押金， 直接免除租客的後顧之憂。
對房東而言：一是白名單可以説明找到優質客戶， 減少空置期從而提高租金整體收入， 良好的租客也有助減少後期房屋裝修、傢俱家電設施維護、管家服務等運營成本；二是黑名單對員工形成約束，
芝麻信用等進入租房領域， 其優勢有兩點：首先， 芝麻信用進入租房領域解決了“用後評價”這一問題， 打通“看房-簽約-入住-評價”全流程， 形成完整的租賃行為閉環。 這意味著， 以後其他租戶在選房時，
其劣勢在於， 租賃是個高度依賴線下的行為， 特別是房源難以標準化， 在發達國家住房也是最難被互聯網化的領域。 目前支付寶租房上線的功能尚停留在行銷層面， 難以具備房源甄別機制， 芝麻信用的分數也存在區分度不大的問題， 難以實現宣傳的功能。此外，免押金等措施也增加了租賃機構的資金壓力，房源的打通更是一項系統工程，需要各方配合。
三、 在政策利好和市場蓬勃的大環境下，萬億租賃市場還將迎來更多參與主體，形成土地供應商、開發建設端、產品運營端、金融支援端、租後服務方等多元主體各司其職的市場新格局
未來的住房租賃市場參與的主體主要有：
1. 土地供應端：政府、國企或相關存量資產持有方、村鎮集體或個人
未來租賃市場的供應主要來自於三部分：一是土地招拍掛市場中的純自持地塊或自持面積，供應主體是政府，代表城市是上海。二是集體土地供應（北京）或老舊城中村整體收儲改造（深圳），供應主體是村鎮集體或個人。三是存量房的改造，通過對老舊住宅社區、閒置商業、廢棄廠房等的升級改造，成為青年公寓，供應主體是國企或相關存量資產持有方。第三種方式是目前供應的主體，一、二代表了未來的趨勢。
2.開發建設端：開發商、部分品牌公寓
開發商在資金運作、資源整合、開發建設上具有先天優勢，將成為租賃住房開發建設的主體。此外，目前市場還有大量的品牌公寓採用了包租的模式，與原房東簽訂10-15年的合同，二次裝修改造後，投入運營，這類公寓運營方也扮演了開發者的角色。
3.產品運營端：品牌公寓企業
目前長租公寓領域市場運營主體主要有五類：互聯網創投類、開發商類、仲介類、酒店類、地方國家隊。品牌公寓企業擁有更專業化的運營水準、更豐富的租賃服務經驗，與開發類企業的合作也日益增多。
4.金融支持端：銀行、保險、券商、信託、投行
租賃行業的金融行為集中在兩部分：一是投資，包括開發貸、企業融資，特別是新興的資產證券化，國際經驗表明，房產類的Reits是僅次於直接購置房產的長期投資收益率第二高的投資品種。
5.資訊平臺方：租賃交易平臺、SAAS系統
互聯網平臺和應用軟體可提供流量和技術支援，提升多個環節效率，匹配金融產品支援和配套衍生服務。未來租賃資訊平臺應用主要是兩類：一是租賃交易平臺，提供房源資訊展示、行銷、交易撮合功能，如58、鏈家網、阿裡閑魚等。二是房源管理SAAS系統，如水滴管家、全房通。
6.租後服務方：搬家、保潔、維修、無人超市、外賣等各類生活類服務
不同於住房市場，租賃市場的人群特徵具有較大共性，如年齡20-45之間的年輕人居多、多為白領上班族。這部分人居住結構多為單身或兩人，對協力廠商服務需求度更高，也樂於接受新事物，各類公寓實質上成為了一個個青年社區，以此為入口提供各類生活服務，將是一個很大的市場。
未來房地產市場的趨勢將會是各類市場參與主體各司其職，開發商負責建設，品牌公寓方進行經營，金融機構提供資金支援並享受投資收益，為推動住房租賃市場健康發展、實現百姓住有所居提供切實有效的住房租賃綜合解決方案，共同建設住房租賃市場生態圈。
下期看點
目前我國資本市場最關注的資產證券化，是否會成為行業發展主流？下期我將探討長租公寓行業的困境、機遇及未來發展路徑，敬請期待！
難以實現宣傳的功能。此外，免押金等措施也增加了租賃機構的資金壓力，房源的打通更是一項系統工程，需要各方配合。三、 在政策利好和市場蓬勃的大環境下，萬億租賃市場還將迎來更多參與主體，形成土地供應商、開發建設端、產品運營端、金融支援端、租後服務方等多元主體各司其職的市場新格局
未來的住房租賃市場參與的主體主要有：
1. 土地供應端：政府、國企或相關存量資產持有方、村鎮集體或個人
未來租賃市場的供應主要來自於三部分：一是土地招拍掛市場中的純自持地塊或自持面積，供應主體是政府，代表城市是上海。二是集體土地供應（北京）或老舊城中村整體收儲改造（深圳），供應主體是村鎮集體或個人。三是存量房的改造，通過對老舊住宅社區、閒置商業、廢棄廠房等的升級改造，成為青年公寓，供應主體是國企或相關存量資產持有方。第三種方式是目前供應的主體，一、二代表了未來的趨勢。
2.開發建設端：開發商、部分品牌公寓
開發商在資金運作、資源整合、開發建設上具有先天優勢，將成為租賃住房開發建設的主體。此外，目前市場還有大量的品牌公寓採用了包租的模式，與原房東簽訂10-15年的合同，二次裝修改造後，投入運營，這類公寓運營方也扮演了開發者的角色。
3.產品運營端：品牌公寓企業
目前長租公寓領域市場運營主體主要有五類：互聯網創投類、開發商類、仲介類、酒店類、地方國家隊。品牌公寓企業擁有更專業化的運營水準、更豐富的租賃服務經驗，與開發類企業的合作也日益增多。
4.金融支持端：銀行、保險、券商、信託、投行
租賃行業的金融行為集中在兩部分：一是投資，包括開發貸、企業融資，特別是新興的資產證券化，國際經驗表明，房產類的Reits是僅次於直接購置房產的長期投資收益率第二高的投資品種。
5.資訊平臺方：租賃交易平臺、SAAS系統
互聯網平臺和應用軟體可提供流量和技術支援，提升多個環節效率，匹配金融產品支援和配套衍生服務。未來租賃資訊平臺應用主要是兩類：一是租賃交易平臺，提供房源資訊展示、行銷、交易撮合功能，如58、鏈家網、阿裡閑魚等。二是房源管理SAAS系統，如水滴管家、全房通。
6.租後服務方：搬家、保潔、維修、無人超市、外賣等各類生活類服務
不同於住房市場，租賃市場的人群特徵具有較大共性，如年齡20-45之間的年輕人居多、多為白領上班族。這部分人居住結構多為單身或兩人，對協力廠商服務需求度更高，也樂於接受新事物，各類公寓實質上成為了一個個青年社區，以此為入口提供各類生活服務，將是一個很大的市場。
未來房地產市場的趨勢將會是各類市場參與主體各司其職，開發商負責建設，品牌公寓方進行經營，金融機構提供資金支援並享受投資收益，為推動住房租賃市場健康發展、實現百姓住有所居提供切實有效的住房租賃綜合解決方案，共同建設住房租賃市場生態圈。
下期看點
目前我國資本市場最關注的資產證券化，是否會成為行業發展主流？下期我將探討長租公寓行業的困境、機遇及未來發展路徑，敬請期待！