文/謝逸楓
房價連跌13個月？2000萬深圳市民笑了， 因為資料下跌不代表著房價下跌。 地方官方的深圳市規劃和國土資源委員會公佈資料顯示， 2017年10月深圳新房成交2792套， 環比小漲2.35%， 同比下跌34.7%。 同時深圳房價下跌， 新房成交均價54288元/㎡， 環比微跌0.05%， 同比下跌2.4%。 而國家統計局的9月10城房價資料顯示， 深圳房價環比0.0%持平， 而同比下跌3.8%， 屬於首次下跌。
老謝想告訴自欺欺人的幻想房價下跌抄底者：“深圳房價沒有抄底價， 今年不買房， 白乾十年。 過去三輪最好的買房時機， 就是板上釘釘的證明。 錯過第一次（1997年）最好買房時機， 錯過第二次（2008年）最好買房時機， 後悔二十年。 錯過第三次（2011年）最好購房時機， 再等三十年。 錯過第四次（2014年）最好買房時機， 一輩子要買不起。 ”
資料只是資料， 絕對不意味著一切， 代表著真實的房價變化， 可能是為了完成一個目標， 而設置這樣的房價漲幅控制。 第一是地方官方的深圳市規劃和國土資源委員會公佈資料顯示，
其二是深圳房價與去年10月剛開始回落的55611元/平方米相比， 累計下跌1323元/平方米，累計跌幅2%。與下跌前同期（2016年9月）的相對高位61600元/平方米相比，累計下跌7312元/平方米，累計跌幅12%。其三是10月份深圳新建商品住宅成交套數2792套，環比增加2.35%，同比減少34.71%；成交面積279052平方米，環比增加2.27%，同比減少33.95%。從成交面積來看，9月和10月總共成交面積55.2萬平方米，僅為前年的六成水準。
其四是10月深圳樓市成交2792套新房住宅，環比增加2.3%，同比減少34.7%；成交面積為279052平，環比增加2.3%，同比減少33.9%。1.從區域來看，寶安區為成交第一大區，全區共成交1519套。占全市成交總量的54%，龍崗區，共成交831套，占全市成交總量的30%。2.從戶型來看，2房和3房是成交主力，合計成交2338套，占總量的84%。3.從價格來看，90平以下的戶型整體成交均價40955元，共計成交2008套，占總量的七成。
民間的深圳中原資料顯示，2017年10月份深圳二手住宅成交面積37.6萬平，成交4476套，環比下降16%，成交均價為57444元/平，環比微漲0.8%。業主報價方面，從樣本房源的漲跌區間上來看，上漲房源多於下跌房源，其中漲幅在0%~5%和5%~10%區間的房源居多。從區域來看，各區成交處於下滑狀態，平均跌幅超過15%。從價格來看 全市僅福田價格有0.1%的下調。
第二是地方官方的深圳市規劃和國土資源委員會公佈資料顯示，2017年深圳9月新建商品住宅成交均價為54314元/平方米，環比微降0.13%，同比下降11.8%，自2016年10月出臺新一輪樓市調控政策以來已連續12個月下降；成交套數2728套，環比增加37.5%，同比增加4.2%；成交面積272847平方米，環比增加35.7%，同比減少1.8%。深圳規土委資料顯示，9月二手房住宅總成交5755套，環比微漲0.4%．受房貸利率等因素影響，深圳二手房掛牌價也出現下跌。
第三是國家統計局9月70大中城市房價資料顯示，深圳房價環比自2014年12月止跌上漲 ，截止2016年9月，已連續22個月上漲；而自2016年10月止漲下跌到2017年9月，已經連續下跌9個月，3個月持平，共12個月的總跌幅是0.36%。深圳房價同比自2015年4月止跌上漲 ， 截止2017年8月，已連續29個月上漲，到2017年9月首次止漲下跌。
第四是深圳住宅去庫存週期顯示，截至2017年9月26日，深圳新建住宅庫存是341萬平方米，按照二季度深圳新房的月均成交量大約是23萬平方米來計算，去化週期是14 .8個月，已經屬於需要“去庫存”的水準。截至2017年11月底，深圳新房存量為411萬平方米，去化週期為6.9個月，處於健康水準。據深圳中原地產、安居客監測，截至11月底，全市新房存量為411萬平方米，較10月增加9.7%，存量套數為38419套。
房價是否下跌，離開真實的資料與客觀的統計及有效的時間，這樣的房價資料即使公佈出來，已經喪失了市場實際的參考性與意義。深圳的房價漲跌已經非常明顯的顯示出一個信號，就是房價增幅或跌幅不重要。最重要的是房價的資料是否真實、可靠，因為房價自身並不是最重要的，統計的資料來源與方式及口徑才是最關鍵的。當前中國樓市在限購、限貸的政策不讓買，限售、限價、限簽不讓交易的環境之下，房價無法反應出最真實的市場變化與趨勢。
房價的漲跌判斷不僅要看地方官方資料，還要看國家統計局的資料，關鍵是要看房企賣房的資料，最主要是房子成交的實際資料。地方的資料是以網簽的平均指數為准的，存在滯後性與人為統計的干預及結構性的因素。而國家統計局的實際是以抽樣的樓盤指數為准，一樣存在滯後性與結構性及統計方式等問題。唯有房企公開的銷售價格與實際成交價格才是最能夠反應市場最真實的變化。想必，這就是為什麼老百姓心中的房價與公佈的房價統計資料，差別如此之大的根本原因所在。
累計下跌1323元/平方米，累計跌幅2%。與下跌前同期（2016年9月）的相對高位61600元/平方米相比，累計下跌7312元/平方米，累計跌幅12%。其三是10月份深圳新建商品住宅成交套數2792套，環比增加2.35%，同比減少34.71%；成交面積279052平方米，環比增加2.27%，同比減少33.95%。從成交面積來看，9月和10月總共成交面積55.2萬平方米，僅為前年的六成水準。其四是10月深圳樓市成交2792套新房住宅，環比增加2.3%，同比減少34.7%；成交面積為279052平，環比增加2.3%，同比減少33.9%。1.從區域來看，寶安區為成交第一大區，全區共成交1519套。占全市成交總量的54%，龍崗區，共成交831套，占全市成交總量的30%。2.從戶型來看，2房和3房是成交主力，合計成交2338套，占總量的84%。3.從價格來看，90平以下的戶型整體成交均價40955元，共計成交2008套，占總量的七成。
民間的深圳中原資料顯示，2017年10月份深圳二手住宅成交面積37.6萬平，成交4476套，環比下降16%，成交均價為57444元/平，環比微漲0.8%。業主報價方面，從樣本房源的漲跌區間上來看，上漲房源多於下跌房源，其中漲幅在0%~5%和5%~10%區間的房源居多。從區域來看，各區成交處於下滑狀態，平均跌幅超過15%。從價格來看 全市僅福田價格有0.1%的下調。
第二是地方官方的深圳市規劃和國土資源委員會公佈資料顯示，2017年深圳9月新建商品住宅成交均價為54314元/平方米，環比微降0.13%，同比下降11.8%，自2016年10月出臺新一輪樓市調控政策以來已連續12個月下降；成交套數2728套，環比增加37.5%，同比增加4.2%；成交面積272847平方米，環比增加35.7%，同比減少1.8%。深圳規土委資料顯示，9月二手房住宅總成交5755套，環比微漲0.4%．受房貸利率等因素影響，深圳二手房掛牌價也出現下跌。
第三是國家統計局9月70大中城市房價資料顯示，深圳房價環比自2014年12月止跌上漲 ，截止2016年9月，已連續22個月上漲；而自2016年10月止漲下跌到2017年9月，已經連續下跌9個月，3個月持平，共12個月的總跌幅是0.36%。深圳房價同比自2015年4月止跌上漲 ， 截止2017年8月，已連續29個月上漲，到2017年9月首次止漲下跌。
第四是深圳住宅去庫存週期顯示，截至2017年9月26日，深圳新建住宅庫存是341萬平方米，按照二季度深圳新房的月均成交量大約是23萬平方米來計算，去化週期是14 .8個月，已經屬於需要“去庫存”的水準。截至2017年11月底，深圳新房存量為411萬平方米，去化週期為6.9個月，處於健康水準。據深圳中原地產、安居客監測，截至11月底，全市新房存量為411萬平方米，較10月增加9.7%，存量套數為38419套。
房價是否下跌，離開真實的資料與客觀的統計及有效的時間，這樣的房價資料即使公佈出來，已經喪失了市場實際的參考性與意義。深圳的房價漲跌已經非常明顯的顯示出一個信號，就是房價增幅或跌幅不重要。最重要的是房價的資料是否真實、可靠，因為房價自身並不是最重要的，統計的資料來源與方式及口徑才是最關鍵的。當前中國樓市在限購、限貸的政策不讓買，限售、限價、限簽不讓交易的環境之下，房價無法反應出最真實的市場變化與趨勢。
房價的漲跌判斷不僅要看地方官方資料，還要看國家統計局的資料，關鍵是要看房企賣房的資料，最主要是房子成交的實際資料。地方的資料是以網簽的平均指數為准的，存在滯後性與人為統計的干預及結構性的因素。而國家統計局的實際是以抽樣的樓盤指數為准，一樣存在滯後性與結構性及統計方式等問題。唯有房企公開的銷售價格與實際成交價格才是最能夠反應市場最真實的變化。想必，這就是為什麼老百姓心中的房價與公佈的房價統計資料，差別如此之大的根本原因所在。