2017年瀋陽土地市場經歷了半年土地停拍， 在8月15日重啟之後， 市場關注度持續飆高， 加之多家開發企業面臨土地儲備不足的問題， 瀋陽土地市場正式開啟了血淋淋的親身肉搏戰；通過《2017年瀋陽土地拍賣成交地圖》看， 土拍市場共出讓土地46塊， 其中渾南占16個， 比較受開發商追捧， 其次是鐵西；但隨著城市發展不斷外擴， 城市各區熱度發展明顯不均， 而南部潛力毋庸置疑， 熱度率先蔓延至三環以外區域；為此從環境、規劃、房地產市場現狀、產品結構等方面進行詳細透視， 尋找板塊價值提升背後的邏輯。
渾南新城位於瀋陽南部， 金陽板塊位於其2-3環之間， 土地屬性非常稀缺；2017年從各區成交榜上看， 渾南以333萬㎡成交量， 位居各區之首， 其中有6個專案進入全市TOP20， 驕人戰績背後， 預示著去化週期變短， 巨大的需求市場也急需強大的市場供應， 而新增產品就變得極為稀缺了； 2017年全市主基調“去庫存”，
渾南， 城市未來“新中心”， 宜業宜居宜生活
渾南新城前身為瀋陽高新技術產業開發區， 始建於1988年， 是國務院首批批准的高新產業技術開發區，
未來的渾南新城， 肩負多重使命：世界第三代城市典範、東北亞智慧新城、國家中心城市門戶、瀋陽經濟區核心城市。 他也將成為瀋陽新的行政中心、科技中心、文化中心和交通樞紐。
2010年瀋陽市宣佈大渾南開發建設全面啟動；
2013年瀋陽全運會舉辦， 隨機以全運命名的板塊誕生， 成為瀋陽房地產市場最具潛力的發展新秀；
2015年， 瀋陽市府正式南遷， 瀋陽南部形成一廊兩翼戰略發展佈局；
2017年， 重磅利好自貿區落戶， 渾南迎來爆發式生長。
宜業：財富靴子落地， 4月自貿區正式掛牌渾南
中國(遼寧)自由貿易試驗區瀋陽片區實施面積29.97平方公里， 地跨渾南和蘇家屯兩個行政區， 將重點發展裝備製造、汽車及零部件、航空裝備等先進製造業和金融、科技、物流等現代服務業， 提升國家新型工業化示範城市、東北地區科技創新中心發展水準， 建設具有國際競爭力的先進裝備製造業基地。
截至10月10日， 瀋陽片區政務服務中心累計接待各類諮詢77237人次， 受理審批服務事項73534項， 辦結73534項， 辦結率100%；預先核名12953戶， 新註冊企業10644戶， 註冊資本949.84億元人民幣。 其中， 內資企業10557戶， 註冊資本910.83億元人民幣；外資企業87戶， 註冊資本5.75億美元。 同時， 瀋陽片區公佈第二批政策清單， 涉及政府職能轉變、貿易促進、投資便利化、金融領域開放等方面共95項改革事項。
宜居：絕佳的生態環境，城市公園生活體驗
未來五年內，渾南根據新建街路建設情況，針對道路、管網等配套設施全部完成的街路進行街路綠化，計畫完成綠化面積100萬平米，栽植喬木8萬株。對渾南新城內“三公園、兩河、道路綠化”已完工程進行景觀提升，涉及面積11.98平方公里，計畫栽植喬木4萬株。
目前，渾南新城三大主題公園，莫子山公園、白塔公園、中央公園儼然已成為城市標誌。其中渾南新城中央公園更是以其獨特的自然環境與地理位置，成為渾南新城乃至瀋陽市的景觀新亮點。
中央公園：位於瀋陽渾南新城核心位置，總占地面積115萬平米，公園南北長4.5公里，東西寬310米，是渾南新城綠地景觀系統中最重要的組成部分，也是城市的綠肺。公園在規劃設計上，延續了瀋陽故宮-奧體中心的空間軸線，與城市歷史文化脈絡相承，展現了新城與老城之間的和諧統一。公園建設突出湖水、生態、藝術等景觀特點，設計大氣簡潔，線條硬朗，一條水軸貫穿南北，充分調動市民的親水性，讓市民感受不同類別的水之樂，為市民休閒娛樂提供了新的去處，體會桃源般的美景。
宜生活：交通路網、配套、教育全面升級
內外交通路網全年升級（軌道、橋樑、路網、高鐵、航空）
未來5年，瀋陽渾南規劃建設5條跨渾河通道，包括文溯橋、東塔橋、長安橋、高坎橋、金陽隧道。此外，渾南還規劃新建全運五路、長安街等21條主幹道路；軌道交通要建機場快線和東部旅遊線；桃仙機場還將擴建，同時，瀋陽到北京的高鐵也將在2019年全面啟動；
配套，城市生活發動的引擎
2015年瀋陽市政府搬遷至渾南，渾南成為新的行政中心。隨之企事業單位的集體入駐，也為渾南的發展打下良好的基礎。其中醫療衛生事業扎實推進，共有醫療機構312個，其中三級醫院2家、二級醫院2家、一級醫院20家，覆蓋城鄉的分層診療網路體系基本形成。
文化體育事業蓬勃發展，省科技館、省博物館、省檔案館、省圖書館、市青少年宮等一批省市文化場館坐落渾南。
商圈對於區域板塊的橫向發展起到決定性的作用。所以，渾南從宏觀的持續發展角度出發，部署了幾大商圈：奧體中心商圈、長白商圈、21世紀廣場商圈、新市府及新南站商圈等，目前奧體、長白、21世紀均已步入成熟期。
學區，區域發展的“定心丸”，2020年全區新增學校36所
作為向區域未來發展培養原生動力的源泉，學區也是區域發展的一大重要因素。2020年全區新增學校36所，其中小學19所、初中11所、高中6所，新增幼稚園16所。普惠發展學前教育，加大公辦學前教育投入，提升辦學品質，降低收費標準，力爭增加公辦學位2000個。優質發展高中教育，啟動名校與瀋陽附屬高中合作辦學，創辦域內第二所省級示範高中，擴大優質高中資源總量，實現全區50%以上的高中學生就讀省級示範性高中。
目前，區域內已有渾南二小、渾南三小、渾南一中、育才中學等多所優質學區。
規劃利好和人口南移，城市高端住宅聚集區
板塊潛力大，各大房企必爭之地，高溢價、難獲取
渾南城市未來“新中心”規劃方針，市委市政府南遷落地，區域引來更多開發商的關注，2017年至今，土拍共出讓9塊土地，其中7塊住宅、2塊商業；815土拍重啟後，獲取競爭較為激烈，並在限價的背景下，增加較多的附加條件，這無疑是增加了房企開發難度及成本；8月15日，華潤以樓面價6000元/㎡、配建12班幼稚園、11000㎡公建獲取渾南其仕北地塊；9月，一宗位於新市府板塊核心的商業地塊最終以152輪次，226%高溢價率被華新聯盛獲取，成交單價為7140元/㎡，創瀋陽樓面新高，10月26日，龍湖再以6500元/㎡獲取格林北地塊；未來區域將會持續放出土地，均集中三環外新市府板塊，且競爭仍將持續激烈；
一方面，高地價可以推高片區的房價預期，但更引人關注的是，在板塊已實現產品類型全覆蓋的情況下，高地價專案的定位問題，開發商在拿地之前還需根據自身的產品優勢與片區特徵進行匹配，須審慎再審慎。
城南，當長白、奧體、大學城、21世紀板塊供應枯竭，你還能去哪？
紅色區域代表發展成熟，房產供應枯竭區域
新市府板塊：未來城市發展主軸方向，位於渾南三環外；隨著區域內市政配套的日趨成熟，交通出行便利性不斷的提升，配套的不斷升級、完善，區域價值開始被認可，另外，三環內成熟區域房產開發接近尾聲，且無土地供應，房產供應即將進入枯竭期，目前三環內在售專案價格主力集中在11000-12000元/㎡，客群主要以剛改、改善為主，剛需客戶需求開始外溢；2017年，市府板塊價格隨著新項目入市，不斷被刷新；5月恒大盛京印象首開，均價8500元/㎡（精裝），9月恒大禦峰首開均價9000元/㎡（精裝），且業績表現突出，截止目前業績額均破10億；在此之前，板塊內項目均價普遍集中在6500-7000元/㎡；
金陽板塊：與奧體、長白、21世紀板塊是同期開發，萬科早期新榆公園便坐落於此，但因路網不便，其成為了南部少有的隱形區域，但隨著金陽大橋的開通，縮短並提升了其與渾南中心區域的距離，板塊價值被逐漸喚醒；隨著金陽隧道工程的啟動，還將縮短與老城的距離，隧道南起臨波路，向北通過地下立交橋互通南二環，打通省委、太原街至渾南新城20分鐘車程新通道。
目前來看，金陽板塊雖地處南部三環內，但因為長期缺乏高品質開發專案，導致其長期被忽略，市場認知度偏弱；隨著金陽大橋通車、金陽隧道工程的啟動，板塊認知度、價值度、熱度都會有直線上升，其也將成為老城南溢改善人群的最佳選擇；
金陽板塊，高端生活住區靜待開啟
金陽板塊可共用奧體、長白、21世紀、新市府四大商圈配套，同時又佔據沈營大街、南京街、金陽大街的優勢資源，距離瀋陽市政府直線距離4.5km，約10分鐘車程，良好的區位優勢使沈營路成為中心板塊。金陽板塊佔據渾南周邊的優勢資源，如作為高新產業齊聚的東軟軟體園、新松機器人，醫療配套上更是有集醫療、教學、科研、預防等一體的東北國際醫院和陸軍總院渾南分院；瀋陽理工大學、瀋陽音樂學院、魯迅美術學院、東北育才等名校齊聚，眾多企事業單位集聚將產生強大的吸引力，也會帶來高知人群的進入，使區域成為吸引高端人群的肥沃土壤。此外板塊內品質地產專案不多，也使得金陽板塊極具稀缺價值。
在大渾南整體區域受關注、多重利好政策加持的前提下，金陽板塊借勢區域優勢和眾多紅利，將成為下一個高端居住區。2017年萬科落戶金陽大街板塊，為該區域提供了又一處高端品質住宅，也為該區的高品質生活提供了又一範本。萬科發現，在距離瀋陽10398公里的、差13小時，但是相同維度的北美，有一個叫做波特蘭的城市，它以自己獨特的四季生活以及藝術之城的質感成為很多人追尋的目標。
萬科深諳建築之精髓和生活之美學，將這種對藝術的美感原味移植到瀋陽，並打造出屬於萬科特色的高端產品系——翡翠系，並給它取了一個很有內涵的名字——翡翠四季，一座具有波特蘭新英格蘭風的高品質住宅。
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宜居：絕佳的生態環境，城市公園生活體驗
未來五年內，渾南根據新建街路建設情況，針對道路、管網等配套設施全部完成的街路進行街路綠化，計畫完成綠化面積100萬平米，栽植喬木8萬株。對渾南新城內“三公園、兩河、道路綠化”已完工程進行景觀提升，涉及面積11.98平方公里，計畫栽植喬木4萬株。
目前，渾南新城三大主題公園，莫子山公園、白塔公園、中央公園儼然已成為城市標誌。其中渾南新城中央公園更是以其獨特的自然環境與地理位置，成為渾南新城乃至瀋陽市的景觀新亮點。
中央公園：位於瀋陽渾南新城核心位置，總占地面積115萬平米，公園南北長4.5公里，東西寬310米，是渾南新城綠地景觀系統中最重要的組成部分，也是城市的綠肺。公園在規劃設計上，延續了瀋陽故宮-奧體中心的空間軸線，與城市歷史文化脈絡相承，展現了新城與老城之間的和諧統一。公園建設突出湖水、生態、藝術等景觀特點，設計大氣簡潔，線條硬朗，一條水軸貫穿南北，充分調動市民的親水性，讓市民感受不同類別的水之樂，為市民休閒娛樂提供了新的去處，體會桃源般的美景。
宜生活：交通路網、配套、教育全面升級
內外交通路網全年升級（軌道、橋樑、路網、高鐵、航空）
未來5年，瀋陽渾南規劃建設5條跨渾河通道，包括文溯橋、東塔橋、長安橋、高坎橋、金陽隧道。此外，渾南還規劃新建全運五路、長安街等21條主幹道路；軌道交通要建機場快線和東部旅遊線；桃仙機場還將擴建，同時，瀋陽到北京的高鐵也將在2019年全面啟動；
配套，城市生活發動的引擎
2015年瀋陽市政府搬遷至渾南，渾南成為新的行政中心。隨之企事業單位的集體入駐，也為渾南的發展打下良好的基礎。其中醫療衛生事業扎實推進，共有醫療機構312個，其中三級醫院2家、二級醫院2家、一級醫院20家，覆蓋城鄉的分層診療網路體系基本形成。
文化體育事業蓬勃發展，省科技館、省博物館、省檔案館、省圖書館、市青少年宮等一批省市文化場館坐落渾南。
商圈對於區域板塊的橫向發展起到決定性的作用。所以，渾南從宏觀的持續發展角度出發，部署了幾大商圈：奧體中心商圈、長白商圈、21世紀廣場商圈、新市府及新南站商圈等，目前奧體、長白、21世紀均已步入成熟期。
學區，區域發展的“定心丸”，2020年全區新增學校36所
作為向區域未來發展培養原生動力的源泉，學區也是區域發展的一大重要因素。2020年全區新增學校36所，其中小學19所、初中11所、高中6所，新增幼稚園16所。普惠發展學前教育，加大公辦學前教育投入，提升辦學品質，降低收費標準，力爭增加公辦學位2000個。優質發展高中教育，啟動名校與瀋陽附屬高中合作辦學，創辦域內第二所省級示範高中，擴大優質高中資源總量，實現全區50%以上的高中學生就讀省級示範性高中。
目前，區域內已有渾南二小、渾南三小、渾南一中、育才中學等多所優質學區。
規劃利好和人口南移，城市高端住宅聚集區
板塊潛力大，各大房企必爭之地，高溢價、難獲取
渾南城市未來“新中心”規劃方針，市委市政府南遷落地，區域引來更多開發商的關注，2017年至今，土拍共出讓9塊土地，其中7塊住宅、2塊商業；815土拍重啟後，獲取競爭較為激烈，並在限價的背景下，增加較多的附加條件，這無疑是增加了房企開發難度及成本；8月15日，華潤以樓面價6000元/㎡、配建12班幼稚園、11000㎡公建獲取渾南其仕北地塊；9月，一宗位於新市府板塊核心的商業地塊最終以152輪次，226%高溢價率被華新聯盛獲取，成交單價為7140元/㎡，創瀋陽樓面新高，10月26日，龍湖再以6500元/㎡獲取格林北地塊；未來區域將會持續放出土地，均集中三環外新市府板塊，且競爭仍將持續激烈；
一方面，高地價可以推高片區的房價預期，但更引人關注的是，在板塊已實現產品類型全覆蓋的情況下，高地價專案的定位問題，開發商在拿地之前還需根據自身的產品優勢與片區特徵進行匹配，須審慎再審慎。
城南，當長白、奧體、大學城、21世紀板塊供應枯竭，你還能去哪？
紅色區域代表發展成熟，房產供應枯竭區域
新市府板塊：未來城市發展主軸方向，位於渾南三環外；隨著區域內市政配套的日趨成熟，交通出行便利性不斷的提升，配套的不斷升級、完善，區域價值開始被認可，另外，三環內成熟區域房產開發接近尾聲，且無土地供應，房產供應即將進入枯竭期，目前三環內在售專案價格主力集中在11000-12000元/㎡，客群主要以剛改、改善為主，剛需客戶需求開始外溢；2017年，市府板塊價格隨著新項目入市，不斷被刷新；5月恒大盛京印象首開，均價8500元/㎡（精裝），9月恒大禦峰首開均價9000元/㎡（精裝），且業績表現突出，截止目前業績額均破10億；在此之前，板塊內項目均價普遍集中在6500-7000元/㎡；
金陽板塊：與奧體、長白、21世紀板塊是同期開發，萬科早期新榆公園便坐落於此，但因路網不便，其成為了南部少有的隱形區域，但隨著金陽大橋的開通，縮短並提升了其與渾南中心區域的距離，板塊價值被逐漸喚醒；隨著金陽隧道工程的啟動，還將縮短與老城的距離，隧道南起臨波路，向北通過地下立交橋互通南二環，打通省委、太原街至渾南新城20分鐘車程新通道。
目前來看，金陽板塊雖地處南部三環內，但因為長期缺乏高品質開發專案，導致其長期被忽略，市場認知度偏弱；隨著金陽大橋通車、金陽隧道工程的啟動，板塊認知度、價值度、熱度都會有直線上升，其也將成為老城南溢改善人群的最佳選擇；
金陽板塊，高端生活住區靜待開啟
金陽板塊可共用奧體、長白、21世紀、新市府四大商圈配套，同時又佔據沈營大街、南京街、金陽大街的優勢資源，距離瀋陽市政府直線距離4.5km，約10分鐘車程，良好的區位優勢使沈營路成為中心板塊。金陽板塊佔據渾南周邊的優勢資源，如作為高新產業齊聚的東軟軟體園、新松機器人，醫療配套上更是有集醫療、教學、科研、預防等一體的東北國際醫院和陸軍總院渾南分院；瀋陽理工大學、瀋陽音樂學院、魯迅美術學院、東北育才等名校齊聚，眾多企事業單位集聚將產生強大的吸引力，也會帶來高知人群的進入，使區域成為吸引高端人群的肥沃土壤。此外板塊內品質地產專案不多，也使得金陽板塊極具稀缺價值。
在大渾南整體區域受關注、多重利好政策加持的前提下，金陽板塊借勢區域優勢和眾多紅利，將成為下一個高端居住區。2017年萬科落戶金陽大街板塊，為該區域提供了又一處高端品質住宅，也為該區的高品質生活提供了又一範本。萬科發現，在距離瀋陽10398公里的、差13小時，但是相同維度的北美，有一個叫做波特蘭的城市，它以自己獨特的四季生活以及藝術之城的質感成為很多人追尋的目標。
萬科深諳建築之精髓和生活之美學，將這種對藝術的美感原味移植到瀋陽，並打造出屬於萬科特色的高端產品系——翡翠系，並給它取了一個很有內涵的名字——翡翠四季，一座具有波特蘭新英格蘭風的高品質住宅。
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