近期， 新派公寓和保利的兩單類REITs落地， 讓長租公寓的想像空間進一步打開。 長租公寓作為一個新興行業， 成為越來越多開發商、金融機構等市場參與主體的選擇。 在迅速發展的同時， 長租公寓也面臨政策不明朗、成本高收益慢等一系列問題， 這些問題成為制約這個行業進一步發展的“緊箍咒”。 針對這一領域的新現象、新課題， 我分享一些看法。
一、挑戰——長租公寓盈利與政策問題並存
（1）運營的困境
長租公寓作為開發商紛紛試水的一項新業務， 對於習慣短週期開發、資金快速周轉的他們而言， 目前還面臨諸多挑戰。
首先， 租賃行業要求較長的運作週期。 以輕資產的整租模式為例， 互聯網類的公寓投資回收期多在3-5年， 開發商類的公寓在裝修和傢俱設施上投入更高， 投資回收期在6-7年居多；如果為自持物業， 投資回收期也要10年以上， 部分一線城市甚至達到20年。 相較之下， 地產行業單個專案的運作週期通常在2-3年， 而開發商最重視的拿地到開盤這一環節， 碧桂園、龍湖可做到半年左右， 1年即可實現資金回籠。
其次， 租賃地塊要求開發商由“快周轉”向“慢持有”轉變， 對開發商的資金實力和進入門檻提出了更高的要求。 租賃行業參與主體多為全國性大房企， 但盈利模式上仍存在諸多不確定性， 目前多以搶佔市場為主， 缺乏成熟的財務測算模型，
（2）政策上的痛點
房源是國內長租公寓市場發展的一個限制性因素， 尤其是長期的、優質的、大量的有效租房資源供給比較短缺。 雖然各地出臺了房源供應計畫的政策， 如農村集體建設用地入市的新政，
一是集體用地如何建設租賃用房、租賃機構、土地所有方（村委會或鎮政府）之間的合作關係、相互間的義務和權責都面臨著相關的法律難題；二是集體土地上建設的房屋是否可以獲得房產證， 這是資本方最關注的方面， 關係到能夠實現真正的房地產資產證券化；三是集中式長租公寓在消防、使用、規範上缺乏統一的標準， 造成企業經營的風險， 此外長租公寓是否可以申請特種行業許可證做短租， 都是企業最關注的方面。
此外， 我國工商登記和稅務徵收體系裡沒有單獨的“公寓”這一分類， 公寓業此前納稅是參照營業稅及附加的標準徵收， 足額征繳的話， 公寓企業的稅賦高達17%以上， 加大了企業的資金成本。 從長遠來看， 形成系統化、常態化的稅收優惠體系很有必要。
二、契機——房產證券化成為可能
雖然長租公寓短期內盈利困難， 但開發商可以通過成功的經營運作， 使得自持的公寓實現增值， 再轉讓給協力廠商， 實現資產的收益。 相較輕資產模式， 自持地塊的最大優勢在於可以擁有房產證， 從而使房產證券化成為可能。 而保利地產奪下內地首單租賃住房REITs， 打造“開發建設-投資孵化-持有運營-成熟REITs退出”的完整、閉合業務鏈條， 除了得益於央企自身的融資能力和租賃住宅方面的運營能力外， 還得益於保利擁有較多的自持土地， 從而將自持的租賃住房作為底層物業資產。
與此前的首單長租公寓資產類REITs相比，保利租賃住房REITs的規模要大很多。據不完全統計，保利2016年與2017年通過招拍掛的方式取得的地塊不下7幅，起碼超過100萬平的土地，這些地塊有不同程度的自持比例，自持總計建面超17萬平米，自持地塊數量居房企前列，這為保利進一步拓展相關業務，實現房產證券化打下基礎。
此外，保利採取儲架、分期的發行機制，這在REITs領域是一個創新突破，這將給資產上帶來更多的靈活性，同時也為資產證券化在各實體經濟領域的廣泛運用進行了新的嘗試和拓展。
三、未來——資產證券化將為長租公寓的長遠發展提供長期資金
長租公寓領域新派公寓和保利的兩單類REITs的成功落地，對於行業的長遠發展具有促進改變意義。
（1）借助資產證券化可為企業提供創新融資管道和投資退出路徑。REITs屬於資產證券化的一種方式，其本質就是把一些收取租金或者利息的地產打包證券化在市場上融資的手段，以租金收入和房地產升值為投資者提供定期收益。同時，投資人也可以轉讓這種有價證券，流動性強。在這種情況下，REITs解決了企業融資和退出管道的問題，實現了資金的快速回籠，有效解決租賃住房投資回收週期過長的憂慮。
（2）資產證券化有利於盤活存量資產，擴大長租公寓的房源。資產證券化是國際慣例，也是我國目前資本市場關注的熱點。鏈家研究院資料顯示，中國住房租賃市場未來會形成近3億人、4萬億以上租金GMV，十萬億的GDP拉動效應。實現租賃行業的資產證券化將為盤活存量資產，擴大長租公寓房源提供資金上支持。
（3）資產證券化是發展住房租賃市場的重要內容，契合“房住不炒”的定位。實現長租公寓的資產證券化，有利於解決一線城市住房難的問題，讓普通大眾真正受益，對於建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度具有重要意義。
與此前的首單長租公寓資產類REITs相比，保利租賃住房REITs的規模要大很多。據不完全統計，保利2016年與2017年通過招拍掛的方式取得的地塊不下7幅，起碼超過100萬平的土地，這些地塊有不同程度的自持比例，自持總計建面超17萬平米，自持地塊數量居房企前列，這為保利進一步拓展相關業務，實現房產證券化打下基礎。
此外，保利採取儲架、分期的發行機制，這在REITs領域是一個創新突破，這將給資產上帶來更多的靈活性，同時也為資產證券化在各實體經濟領域的廣泛運用進行了新的嘗試和拓展。
三、未來——資產證券化將為長租公寓的長遠發展提供長期資金
長租公寓領域新派公寓和保利的兩單類REITs的成功落地，對於行業的長遠發展具有促進改變意義。
（1）借助資產證券化可為企業提供創新融資管道和投資退出路徑。REITs屬於資產證券化的一種方式，其本質就是把一些收取租金或者利息的地產打包證券化在市場上融資的手段，以租金收入和房地產升值為投資者提供定期收益。同時，投資人也可以轉讓這種有價證券，流動性強。在這種情況下，REITs解決了企業融資和退出管道的問題，實現了資金的快速回籠，有效解決租賃住房投資回收週期過長的憂慮。
（2）資產證券化有利於盤活存量資產，擴大長租公寓的房源。資產證券化是國際慣例，也是我國目前資本市場關注的熱點。鏈家研究院資料顯示，中國住房租賃市場未來會形成近3億人、4萬億以上租金GMV，十萬億的GDP拉動效應。實現租賃行業的資產證券化將為盤活存量資產，擴大長租公寓房源提供資金上支持。
（3）資產證券化是發展住房租賃市場的重要內容，契合“房住不炒”的定位。實現長租公寓的資產證券化，有利於解決一線城市住房難的問題，讓普通大眾真正受益，對於建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度具有重要意義。