實現全體人民“住有所居”， 需要重塑住房供應制度， 十九大報告提出的“多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度”， 重點在供給側。
近期， 圍繞培育住房租賃市場， 多層次供給的雛形正在顯現。 除了萬科（泊寓）、龍湖（冠寓）、鏈家（自如）等開發商和仲介發展長租公寓項目外， 基於互聯網平臺的“機構房東”（YOU＋、魔方等）， 也如雨後春筍般湧現。
眼下， 主要由國企承接的“自持地塊”租賃項目成為租賃供應的生力軍。 另外， 互聯網巨頭（BAT和京東）、銀聯、商業銀行等， 也爭相進入租賃行業。 比如基於大資料信用， 互聯網巨頭、銀聯助力地方政府建設租賃平臺；銀行給租賃專案融資，
政府和市場共同推動下， 在供應端， 住房租賃確實呈現出了“多層次、多主體”的良好開端， “重售輕租”的住房供應跛行局面有望改觀。
目前， 租賃需求的主體是2.7億新市民（2.45億外來人口、2500萬租房大學生）、城市戶籍“無房戶”。 從調研結果看， 這部分人群需要的是以小戶型、低租金為主的租賃房源。 以深圳為例， 據鏈家地產統計， 80%的租賃交易， 其租金支付占家庭收入的30%（2500元左右）以內， 52.7%的租房者月租金在2000元以內， 近20%為1000元以內。 但是， 今年1~8月， 深圳商品住房套均租金為5005元，
由此， 多層次供應除增加供應管道， 還要在政策扶持下， 降低供應成本， 提高供應有效性， 匹配租賃需求， 最終實現多管道保障。
目前， 租賃供應端存在一些問題， 最典型的就是供應成本在提高。 儘管長租公寓改善了居住環境， 特別是改造舊住宅區、城中村的長租公寓， 消防安全標準提高了、適應年輕租客的居住體驗性也提高了， 但租金也明顯上漲了。
據筆者在深圳的調研， 長租公寓“整租—裝修—再出租”的一般模式下， 相比裝修前、相比同類普通住房， 租金無一例外提高30%~50%。 而且， 不管是引進規範化的物業管理， 還是公寓運營企業對保潔、維修等提供流程化服務，
筆者在調研中瞭解到， 租客都想租住環境好、體驗性好、引進物管和維修流程化服務的租賃住房， 但任何“改善”的對價， 都是高成本、高租金。 基於租金支付能力不足的考慮， 多數人還是選擇了低租金對價的租賃， 即城中村、合租、週邊租賃等環境相對差、體驗性不好、物業管理不足的租住模式。
當然， 新增租賃供應端， 國家政策也考慮到降低成本。 比如2016年以來， 全國出讓的租賃自持用地近80幅， 主要由市屬或區屬國企承接，
各方調查顯示，
2011年， 我國提出了“建設3600萬套保障性安居工程”的戰略， 事後顯示， 很多保障房建在了城市週邊、公共配套難以共用或跟進， 甚至淪為“數位工程”， 不僅浪費土地資源、財政資源， 住房保障的效率也不高。 因此， 應該高度重視供應效率。
而且， 從過往經驗看， 越強調社會責任， 越需要確保“投入—產出”平衡。 唯有此， 才能保證租賃供應的可持續性。 目前， 儘管土地成本降低了， 但考慮到運營、財務成本， 新增地塊建設的利潤率並不很樂觀， 建議多數作為引導或示範， 帶動社會投資進入。
另外，基於大資料信用的租賃資訊平臺，“租賃—融資”一體化的銀行平臺除了實現租賃資訊和服務“線上集中”，還要有降低押金、仲介代理費，甚至降低租金等降低成本和租賃消費門檻的效果。
但是，各地租賃資訊平臺還在建設過程中，能否取代傳統“仲介代理—線下服務”的私人“散租”模式，取決於能否最大程度集中房源，豐富供應類型；能否通過統一的租賃合同，基於大資料信用的租後監管，讓租賃雙方看到降低成本和保障權益的好處；能否提供人性化、接地氣的服務，提高租賃交易的效率等。近期，即便額度收緊，各大國有銀行依然啟動低利率的租賃融資，但是，全社會利率成本走高的情況下，銀行對租賃融資“開小灶”是否能持續也是個問題。
今年7月份，9部委發佈《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，特別強調12個熱點城市要建設住房租賃交易平臺，在很大程度上發揮了平臺在降低租賃成本上的積極作用。目前，考慮到盤活存量（包括閒置低效的商業辦公），大城市租賃房源供應潛力很大。
租賃成本高，源於供求資訊不對稱、秩序混亂、供應潛力挖掘不夠等。相比商品房買賣，租賃是一個體驗性很強的“軟服務”行業，租賃平臺既能解決資訊不對稱，還能以大資料信用疊加政府信用，解決秩序混亂的頑疾。而且，以強大的信用降低成本，房源平臺化能帶來示範效應，租賃平臺還會鼓勵更多房源上平臺交易，繼續挖掘供應潛力。因此，要加快租賃資訊平臺建設，這是降低租賃供應綜合成本的重要管道。
另外，相比新增地塊供應，加快存量閒置低效商業辦公用房盤活力度，是降低供應成本的另一個管道。商業辦公地價本來就低，在“互聯網+”的衝擊下，待盤活的商業辦公存量空間很大，改造成本也不高。關鍵在於，土地用途管制、片區規劃限制要突破，公共配套要跟進。
因此，應加快地方政府和各職能部門的統籌協調，強化主體責任和主觀能動性。另外，要鼓勵大型租賃企業提高集中度，以規模化經營降低單位成本，以流程標準化、服務衍生化（REITs、房屋裝修、租客生活電商）接納散租房屋託管，由大型租賃企業對受託管房屋進行管理、維護和運營等。在增加租賃供應和可選房屋的同時，以衍生服務、流程標準化進一步降低單位租賃交易成本。
（作者為深圳市房地產研究中心研究員）
帶動社會投資進入。另外，基於大資料信用的租賃資訊平臺，“租賃—融資”一體化的銀行平臺除了實現租賃資訊和服務“線上集中”，還要有降低押金、仲介代理費，甚至降低租金等降低成本和租賃消費門檻的效果。
但是，各地租賃資訊平臺還在建設過程中，能否取代傳統“仲介代理—線下服務”的私人“散租”模式，取決於能否最大程度集中房源，豐富供應類型；能否通過統一的租賃合同，基於大資料信用的租後監管，讓租賃雙方看到降低成本和保障權益的好處；能否提供人性化、接地氣的服務，提高租賃交易的效率等。近期，即便額度收緊，各大國有銀行依然啟動低利率的租賃融資，但是，全社會利率成本走高的情況下，銀行對租賃融資“開小灶”是否能持續也是個問題。
今年7月份，9部委發佈《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，特別強調12個熱點城市要建設住房租賃交易平臺，在很大程度上發揮了平臺在降低租賃成本上的積極作用。目前，考慮到盤活存量（包括閒置低效的商業辦公），大城市租賃房源供應潛力很大。
租賃成本高，源於供求資訊不對稱、秩序混亂、供應潛力挖掘不夠等。相比商品房買賣，租賃是一個體驗性很強的“軟服務”行業，租賃平臺既能解決資訊不對稱，還能以大資料信用疊加政府信用，解決秩序混亂的頑疾。而且，以強大的信用降低成本，房源平臺化能帶來示範效應，租賃平臺還會鼓勵更多房源上平臺交易，繼續挖掘供應潛力。因此，要加快租賃資訊平臺建設，這是降低租賃供應綜合成本的重要管道。
另外，相比新增地塊供應，加快存量閒置低效商業辦公用房盤活力度，是降低供應成本的另一個管道。商業辦公地價本來就低，在“互聯網+”的衝擊下，待盤活的商業辦公存量空間很大，改造成本也不高。關鍵在於，土地用途管制、片區規劃限制要突破，公共配套要跟進。
因此，應加快地方政府和各職能部門的統籌協調，強化主體責任和主觀能動性。另外，要鼓勵大型租賃企業提高集中度，以規模化經營降低單位成本，以流程標準化、服務衍生化（REITs、房屋裝修、租客生活電商）接納散租房屋託管，由大型租賃企業對受託管房屋進行管理、維護和運營等。在增加租賃供應和可選房屋的同時，以衍生服務、流程標準化進一步降低單位租賃交易成本。
（作者為深圳市房地產研究中心研究員）